过去一年，上海楼市就像经历了一场大考。

当市中心顶豪还在上演"日光奇迹"，外环外战场早已杀成红海——徐泾标杆次新盘从10万+跌到6字头，五大新城二手房东挥泪甩卖，投资客的眼泪比苏州河还长。

或许当下，部分购房者还在迷惑，曾经外环外的热门板块还能不能买？究竟哪些板块更值得上车？

从一房一万最新版的板块天梯图里，我们感受到，总有人能在废墟中淘金。

即便市场下行，即便地段不占优势，有一些板块依然述说着自己的实力。

PS：大家可以在评论区留言你关注的板块，我们会回复对应板块最新的排名以及变动情况~

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外环外板块，不同的发展走向

首先，我们来重点看看，几个外环外代表性板块。

1、外环“三剑客”：唐镇、徐泾、华漕，谁更有未来？

唐镇、徐泾与华漕，这三个板块话题度都不低，时常被放在一起比较。

近两年，它们的二手房成交均价在6-7万/㎡左右徘徊，纠缠的难舍难分。

但要论谁更有未来，相比发展更为成熟的徐泾、唐镇，我更看好华漕前湾。

顶级配套加上前沿产业，前湾如同一张已画好底稿的图纸，作为经济强区闵行的重点发展区域，它的未来蕴含着更多的可能性。

大虹桥的故事，从来都是产业的游戏。

身为大虹桥曾经的顶流，徐泾凭借虹桥商务区红利，2021年蟠龙天地二手房价一度突破10万/㎡。

但天量新房供应、过度依赖投资客的弊端在2023年暴露无遗——房企总部撤离导致产业空心化，二手房抛压剧增，标杆项目从巅峰时期的10万+/㎡回落至8万/㎡，部分次新房甚至腰斩至6.5万/㎡，市场信心一度受挫。

相较前期千人摇楼盘，23年至今新房去化显得艰难，但徐泾作为单价6万级的新房板块，其价值并未被完全否定，依然具备市场认可度。

以华润置地虹桥润璟为例，尽管开盘初期去化率表现平平，但如今已近清盘。

徐泾的阵痛期，似乎正在逐渐沉淀。市场的调整与洗牌，或许正是其价值回归理性的必经之路。

反观唐镇，依托地铁2号线、张江产业外溢和自身国际社区的打造，二手房虽有所回落，但整体市场相对健康。

2023年至今，新房市场持续高热，成为外环少数仍能触发积分制的板块之一。

去年保利拿下唐镇核心地块，溢价率26.5%，已定名保利天奕预计未来售价8万+/㎡，板块价值还将再度跃升。

地块航拍图

而华漕前湾，将是大虹桥未来的新中心。

虽开发要比徐泾晚，但其发展节奏稳扎稳打，没有一昧地先卖地，既有生物医药、艺术文化、电竞等新兴产业、又有印象城（在建）、合生汇（在建）、新虹桥国际医学中心（在建）等顶级配套先铺垫，叠加华师大教育资源导入，潜力十足。

现在的华漕就像2015年的前滩，所有人都在等那个引爆点。

2、外环“潜力股：重点关注赵巷、浦锦

作为大虹桥创新协同区，赵巷与徐泾的区位绑定使其“一荣俱荣，一损俱损”。

二手房下行趋势与徐泾基本同步，但波动相对平稳。板块内别墅与轨交刚需盘呈现“两极分化”：金臣颐墅等独栋别墅单价坚守8万+/㎡，而新华联奥莱悦府等小高层住宅单价维持在5万+/㎡。

新房方面，国贸虹桥璟上、华发虹桥四季等轨交盘主打500万级三房，精准承接大虹桥外溢刚需。其中华发虹桥四季在售约90-130m²3-4房，总价约450万起。

与徐泾相比，赵巷均价更低，同总价可收获更大居住面积。

近年来，赵巷也从大虹桥辐射区向产城融合蜕变，价值正在重构。

自身产业集群升级，已形成市西软件园、漕河泾赵巷科技绿洲、网易文创科技园三大核心载体，规划总建筑面积超600万㎡，远超张江核心区研发办公体量。

且目前已引进了网易、云砺、北斗、公牛、华为储能等软件信息产业链上下游企业，西有华为，东有大虹桥，自身也很争气，接下来板块也将迎来真正的爆发期。

相比开发已近成熟的徐泾，赵巷还有大量待开发宅地，2024年、2025年青浦推介会就拿出了不少优质地块，感兴趣的朋友可以提前关注起来。

在上海楼市鄙视链里，浦锦从来都是个异类。

这个闵行飞地没有宇宙中心规划，没有太多炒作概念，却能让华侨城别墅业主和8号线刚需客和平共处。

板块主打低密国际住区，容积率严格控制在1.2以下，聚集华侨城、桃花源等套均总价3000万以上的别墅群，业主圈层非富即贵。

浦锦城市界面实拍图

去年大华以10%溢价率拿下浦锦地块，即单价6万+/㎡的大华星樾项目，凭借7-8层无连廊洋房+5层叠墅的低密产品矩阵，以及8号线沿线的性价比，三次开盘皆清盘，且次次触发积分。

此后象屿也拿下了8号线沈杜公路站旁的宅地，即象屿天宸雅颂，三个地块分别规划高层及叠墅产品，延续板块低密基因。

再叠加8号线沈杜公路站TOD规划、与紧邻浦江郊野公园的生态优势，也备受关注。

总的来说，不同板块都坐拥不同的个性与命运。

不同的发展走向，也折射的是上海城市发展的脉络和未来。

02

外环热门板块，还看第二象限

接下来，我们根据一房一万板块天梯图的最新排名，来感知一下它们真正的“地位”。

毫无疑问，从板块价值分区图来看，唐镇、徐泾等板块处于第二象限。

相比五大新城等处在第四象限价值回归的板块，它们仍然是：

外环外更受欢迎的板块！

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简单来说，它们或多或少，具备产业、轨交、低密生态等非地段优势，且板块自身还在持续兑现利好。

1、如大虹桥辐射下的徐泾、华漕、赵巷，在单价5-6万级板块中，本身就很能打；

2、如张江产业外溢的唐镇、周康，紫竹+大零号湾辐射的吴泾、颛桥，既有产业加持，板块自身也较为宜居；

3、再如南翔（配套优）、浦锦（低密宜居）、马桥（低密宜居）等，也都形成了自身独特竞争力。

从2025年最新排名来看，它们的总分位于60-67分之间。

排名第一的唐镇，较2024年排名上升1位，位列全市第59位；

其次是，梅陇春申、徐泾、华漕，分别为65.65分、64.76分、63.68分。

彼此间分数差异并不大，但相较同样采取基准地价评估的2024年板块天梯图，不同板块之间的排名差值、名次变化也挺有意思的。

如唐镇与徐泾的"身位差"，从去年4个名次扩大到6个；

华漕排名猛蹿4位，与徐泾的差距从7个名次缩至2个，可见华漕的板块地位开始逼近徐泾。

毕竟从基准地价来看，华漕的地段本身就要优于徐泾。只是开发节奏上，徐泾先占了大虹桥的东风。

值得注意的是，排在唐镇之后的梅陇春申。

从基准地价来看，梅陇春申要优于第二象限的所有板块，一只脚几乎已经要跨进第一象限了。

但主要还是受制于房龄，板块中近期商品房占比仅且13%，早中期商品房占比高达70%以上，城市界面相对其他外环板块要更衰老。虽然有学区加持，但城市界面、轨交距离等还是略微拖累了梅陇。

客观来说，板块排名变动，不仅受自身市场变化影响，也受其他板块的升降影响；但综合来看，整体板块排名变化，还是与体感相符。

看似细微的浮动，实则折射出，过去一年来各板块真实价值的重新校准。

03

写在最后

当下的上海楼市就像黄浦江上的渡轮，有人看到的是两岸霓虹，有人盯着水下暗礁。

当外环板块集体挤泡沫时，真正懂行的人正在三个方向悄悄下注：跟着硬核产业走，盯着产城融合买，守着低密产品蹲。

十年后再回头看，2025年或许也是一个新的转折点。

如果要在外环外，押注一个潜力板块，你又会选择谁？评论区等你神仙打架。

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