最近，在全国两会民生主题记者会上，住建部透露，新的《住宅项目规范》正在修订，其中一项“商品房层高提高到不低于3米”。

图源网络

这事儿一下子就炸开了锅，成了大家热议的焦点。

其实，“好房子”的建设标准那可是相当复杂，涉及方方面面，但层高这个点，却抓住了大家的眼球。

今天咱就来聊聊，住宅层高不低于3米，到底会给我们的居住感受、开发商的资金成本以及房地产市场的行情带来哪些变化呢？

01

装修后的实际层高才是重点

要深入了解层高3米对居住生活的具体改善，首先需要明确几个概念：层高、原始净层高和居住净层高。

这些概念的区别至关重要，毕竟开发商说明的层高3米、毛坯3米还是装完瓷砖、地暖、吊顶后3米差距大了！

那么，新规中提到的层高3米具体指的是什么呢？

指的是建筑意义上的层高，即开发商告知的房屋高度，相当于你从外观上了解的房屋“身高”。

从建筑学的角度，层高是指当前楼层地面到上一层楼板地面之间的距离。

层高=净高+你家顶上楼板的厚度

原始净层高，也就是平时毛坯房量房所量的层高，从当前楼层的地面到顶面天花板的垂直距离。

然而，当房屋整体装修完成后，实际居住时的净层高会随着装修进程层层"缩水"，这不单单是是减去楼板厚度那么简单。

即使进行简单的装修，地面找平、地板或瓷砖等材料的厚度加起来也在0.1米左右，加上原本的楼板厚度0.1米，层高瞬间缩水0.2米。

随着住房条件的改善，多种“必需品”的加配，居住净层高还在被一点点压缩。

居住净层高=居住净层高 = 建筑层高 - 楼板厚度 - 地面找平厚度 - 地板/瓷砖厚度 - 吊顶厚度 - 中央空调厚度 - 地暖厚度。

如果按照2.8米层高进行计算，装修想要吊顶和中央空调全做，一下就大概减少了0.3米的层高，实际住进去的居住净层高仅有2.5米，身高1.8米的住户举手可触顶，空间压抑感不言而喻。

在2025年新规正式实施之前，现行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅层高宜为2.8米。

图源网络

新规的实施相当于将下限从2.8，提升到了3米。

3米层高对现在居住环境的改善，是更贴近市场实际的需求，当建筑层高突破3米基准线，居住体验将发生一定改变,

居住净高普遍可达2.8米左右，纵向空间放大带来视觉延伸感。

当层高较矮时，房间会显得拥挤和压抑，人们在其中活动也会感到不自在。

清华大学建筑学院实验显示，层高3米时，人体垂直视野扩大18%，久居者焦虑指数下降23%。

图源网络

增高后多出来的1/29的空间，窗户可以更大一些了，可以引入更多的阳光、增加通风。

较高的层高可以让自然光线更充分地进入室内，使房间更加明亮。而较低的层高则可能导致光线不足，需要增加人工照明，既不节能也不舒适。

吊顶、中央空调、地暖、隔音层等都可以根据个人喜好和需求进行安装，而不用担心层高不足带来的压抑感。

这不仅提升了居住的舒适度，也增加了房屋的美观度和实用性。

02

3米层高后

少一层房子谁来补？

住宅层高增加后，建安成本上升是不可避免的事实。

根据建筑行业的测算，层高每增加0.1米，建筑安置成本大约会上升2%-5%，具体幅度受到多种因素的影响，如材料价格的波动、结构设计的复杂程度等。

以常见的层高从2.8米增加到3米为例，也就是增加了0.2米，每平方米的建安成本可能会相应地增加100-150元，总成本上升幅度大约在5%左右。

图源网络

从单户的角度来看，尤其是在像上海这样房价较高的城市，这样的成本涨幅似乎并不算多。

然而，当把视角放到整个开发项目，甚至是极端情况下的整体影响时，问题就变得复杂起来。

以一栋限高60米的住宅为例，如果层高是2.8米，开发商可以规划出21层；但若层高增加到3.0米，在相同的限高条件下，开发商只能建造20层。

这意味着什么？少了一层的建筑面积。

开发商为了弥补这一损失，可能会选择增加一栋楼，进而导致小区的建筑密度上升。

建筑密度的上升会带来一系列的连锁反应。

最直接的影响就是小区的绿化面积可能会因此而减少，原本可以用于绿化的空间，被新的楼栋占据，居民的居住环境在视觉和实际使用上都会受到影响。

图源网络

此外，建筑密度的增加还可能带来通风、采光等方面的问题，尤其是在楼间距较近的情况下，这些问题会更加明显。

成本增加对开发商说不是什么好消息，所以一定会推动进一步的“成本优化”或者走高端线路，住宅分化会进一步加剧。

而且住宅层高的提高还会带来其他标准的变化，例如规划条件、消防标准、建筑层数等也可能随之调整。

从规划落地到建成，还将经历漫长的准备期、过渡期和深化期。

准备期（数周至数月）：主管部门组织全行业培训，开发企业启动流程改造

过渡期（数月到一年）：实行新旧标准并行机制，新签项目强制合规，在建工程弹性调整

深化期（数年周期）：建立全周期监管体系，逐步实现规范全面落地

等到新房项目在完全符合规范“3米层高”后，品质上升，价格肯定也会有所上升。

03

改善型房子

站在赢家阵营

对于上海地区，几乎看不到层高低于2米9的新房在售，其标准基本都在2.9米以上。

虽然相较于更低的层高，只是提高了5 - 10公分，相对差距似乎并不明显，但这一提升却让购房者们能更放心地去选购。

图源网络

在目前上海在售的200多个涵盖住宅、别墅等类型的楼盘中，不同层高的项目分布呈现出一定的规律。

其中有146个项目层高在3米及以上，占据了相当大的比例；其次是2.95米的，共有49个项目；而2.95米以下的则占比最少。（数据来源新闻坊）

值得注意的是，2.95及以下米层高的住宅普遍具有一个特点，那就是户型设计多在80到100㎡左右，主力集中在五大新城和远郊区域。

图源网络

基本以刚需上车楼盘为主，所以这部分楼盘的影响可能更大。

不过，市区中心的大部分楼盘层高都在3米以上，甚至一些豪宅项目早已经将层高卷到了3.3-3.5米。相对而言，层高限制所带来的影响微乎其微。

甚至同一个项目，刚需和改善面积段层高不一样。

一些在售的刚需主力户型为99平和105平的住宅，其层高在2.95米，而大户型面积段楼栋的层高则在3米及以上。

如果你恰好买到的事3米以下的新房，那就要从装修上尽量显高：

①无主灯设计

传统灯光设计常以大主灯（吊灯或吸顶灯），吊灯的下挂造型还会增加顶面的重量感，使层高在视觉上被压低，尤其在低层高空间更为明显。

图源网络

无主灯设计采用筒灯、射灯、灯带、线性灯等多种灯型组合，既满足不同区域的照明需求，营造氛围感，又简化顶面处理，保持顶面平整，巧妙化解低层高带来的压抑感。

吊顶虽能提升空间美观度，但会占用一定高度，加剧层高不足的压迫感。无吊顶设计保持顶面留白，避免层高压低的逼仄感，让空间更显开阔。

图源网络

地面颜色对空间层高有影响。深色系会让空间收缩，放大层高不足的缺陷；浅色系则有扩张放大感。因此，建议采用浅色系地板或瓷砖，使空间更显明亮开阔。

图源网络

住宅层高不低于3米这一新规的实施，无疑将对我们的居住生活、开发商的建设成本以及房地产市场的发展产生深远的影响。

你是愿意等到新规落地后的“好房子”，还是现在就买呢？欢迎评论区留言参与讨论。

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。