徐汇被一写再写，徐汇值得一写再写。

讨论太多，风头太大，惊喜层出不穷。

即便如今徐汇滨江睥睨群雄，但它也是一点点进入人们视线之中的，也曾艰难翻越过名为“成见”的大山。

徐汇并非含着金汤匙的天之骄子，而是那个一直很努力的好学生。

虽手握灿烂的剧本，但绝不是独一无二的天生主角。

所以，我们惊奇、惊叹，企图从中学习可复制的方法。

究竟需要多努力，才能显得毫不费力。

看看徐汇，会找到答案。

01

是运气，还是实力？

简单回顾徐汇的发展历程，会发现它从未停滞松懈过，每一次都走在发展大潮的前面，每一步都是下一步向上的台阶。

很多区域兜兜转转找不到出路，徐汇每每起笔，就是正确答案。

衡复风貌区作为上海现存规模最大、保存最完好的历史建筑群落，建筑时间跨度覆盖19世纪末至20世纪中叶，一开始就奠定了徐汇上只角的命运。

上世纪八十年代，漕河泾开启了从微电子工业区到互联网圣地再到高精尖产业集聚地的40年。

新世纪初，徐家汇借着上只角的荣光，作为初代城市副中心率先杀出重围。

2008年，借着世博会春风，搭上一江一河时代的快车，马不停蹄发育出徐汇西岸这一迷人的滨江岸线。

徐汇的成长，好似没有尴尬期。一个板块成熟后，就会有另一个新生板块借势崛起。

而在当下，徐汇用产业维持运气。

数字经济（漕河泾人工智能集群）、生命健康（枫林科学园）、文化创意（西岸传媒港），组成了徐汇GDP中心城区第一的底气。

当它们大境已成，徐汇的重心终于轮到华泾、徐汇中城接棒。

02

徐汇，打好握在手里的牌

漕河泾：

已形成了以电子信息为支柱产业，以新材料、生物医药、航天航空、环保新能源、汽车研发配套为重点产业，以高附加值现代服务业为支撑产业的“1+5+1”产业发展模式。

“上海手游F4”米哈游、莉莉丝、沐瞳、叠纸，有3家诞生于漕河泾

汇聚中外高科技企业14000多家，包括144家世界500强投资项目、156家内资上市企业，拥有全市1/5的独角兽企业、超1/4的大模型备案企业以及60%的数字文创企业。园区每平方公里集聚了专精特新中小企业69家、小巨人企业6家，每万人发明专利达到498件，是我国创新浓度最高的地区之一。

徐汇滨江：

徐汇擅长的是多条腿走路，它如今的王牌——徐汇滨江亦是如此。

按照徐汇滨江的规划，它包含“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万方级别产业组团。

最近徐汇滨江“公园城市示范区”启动了国际方案征集，第七组团“西岸中央公园“呼之欲出，将结合上海植物园的先发生态优势，要在龙吴路以东区域，打造大面积的生态、居住及商业的组合业态。

在上海，你几乎找不到第二个将产业与生活场景结合得如此默契的板块。

目前，徐汇人工智能核心产业规模近千亿，年均增速超30%，位于徐汇滨江的全国首个大模型创新生态社区“模速空间”，已经集聚300余家大模型企业，完成备案大模型39个，占全市总量的59%。

在西岸，每一百米就有一个文艺地标，一个多维立体的滨水生活方式范本跃然眼前。下个月，西岸大剧院将正式对外全面开放，在徐汇滨江核心地带，又多了一座承载艺术与生活的文化新地标。

现在的徐汇滨江，具备了虹吸人群的软实力。

数据显示，2023年徐汇全区规模以上文化及相关产业企业营收超过3000亿元，蝉联全市第一，徐汇区赛事拉动消费总额高达26.86亿元，直接经济影响更是达到了近30亿元。

去年十月份，FISE极限运动世界巡回赛·上海站在徐汇滨江举办，短短五天累计观众超5万人次。

西岸梦中心周边商业体、规模酒店、入境游客等三方面客流较国庆期间分别增长47.7%、78.8%和13.4%。

枫林科学园：

严格意义上说最近刚刚完成第一块宅地出让的东安片区并不属于徐汇滨江，而是枫林街道。

枫林国际中心是徐汇承载生命健康产业的核心园区，集聚了上药控股、石药集团、扬子江药业、济民可信、山东齐鲁、昆翎医药等国际国内生物医药行业龙头企业，周围毗邻大院大所，是上海建设一流医学中心城市“5+X”健康医疗服务业重要布局。

在徐汇区枫林-01更新单元实施规划方案中，将东安新村定位为——上海东安国际医创城，包含了超过18万平方米的办公、商业、研发（医药城）、学校、社区配套开发面积。

人工智能、生物医药、集成电路，上海三大先导产业徐汇皆有涉猎，发展动能强劲，但高光之下，仍有阴影。

南北发展不平衡带来的割裂感，让徐汇各个板块之间的差距越来越远。

一房一万板块天梯图显示，华泾与南站板块分列全市第55、60 位，楼市价值断崖下跌。

03

徐汇，创造新的王牌

徐汇不是没有困境，中部被长久冷落，北部仍是开发进行时是急需突破的现实。

从徐汇的发展进度和脉络来看，接下来的重点，也确实轮到华泾与徐汇中城了。

2023年7月，徐汇首次提出了五大功能区规划：大徐家汇功能区、西岸滨江功能区、漕开发拓展功能区、徐汇中城功能区、华泾门户功能区。

徐汇五大功能区2025年国民经济和社会发展计划

先说华泾：

它承接了聚焦人工智能产业链、生命健康产业群等战略性新兴产业集群，北杨人工智能小镇、华之门、西岸生命蓝湾为带来新的增量。

身处外环之外，华泾是徐汇的“凤尾“，却也是郊区的“鸡头“。随着前两年华之门规划的释出，叠加上四轨交汇的势能，华泾算得上蛰伏已久、得偿所愿。

近期规划缩水传闻不断，根据3月最新发布的《上海市徐汇区2025年国民经济和社会发展计划报告》显示，华之门 9#10#地块作为项目被单独拎出来说明，两个地块变更为住宅大概率已是板上钉钉。

但无论如何，这只是不伤筋动骨的小变动。

更靠里的西侧，华之门预计2027年交付，北杨人工智能小镇进度更快，一期已交付，成片开发已经起势，来自漕河泾的产业输血一刻不停。

临黄浦江的东侧，沙家浜小区去年5月拆迁，地块用作配套新建绿地项目，滨水沿岸历史遗留的工业厂房等老建筑也在腾挪。

原华泾公园焕新为西岸自然艺术公园一期已经重新开放，新建的公园二期先向东延伸到滨水，再沿着滨水岸线向南与闵行贯通。

龙腾大道（徐梅路—华展路）道路新建工程已开始招标，文件显示建设地点是“北起徐梅路，南至华展路望月路交叉口”。

这意味着，被视作徐汇滨江的核心景观游线将贯通到徐汇区最南端的华泾板块。

不远的将来，徐汇滨江的能量能被华泾更顺利地接收，比起动弹不得的中心城区、老旧板块，华泾的土地本身就是一种稀缺品。

徐汇动弹不得的代表，是以上海南站为核心的徐汇中城：

明明是徐汇真正的心脏位置，但却是老破小密布的纯居住区，标签根深蒂固，拆迁意义不大，发展上限明显。

曾经上海南站作为交通枢纽，与徐家汇副中心比翼齐飞，后来，伴随着虹桥机场的崛起，被高铁时代抛弃。

作为老车站的所在地，落后、割裂、鱼龙混杂成了撕不掉的标签，让它注定与高级调性无关。

打开局面，需要从最痛的症结开始。

去年年初，它被作为国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区进行打造，南站为期6个月的升级改造是关键的一步，由普速客站升级成为具备同时接发高铁、动车、普速、城际、市域列车能力的枢纽客运站。

围绕着上海南站、从构想到设计再到逐步开发持续了整整12年的徐汇万科中心，以POD(PARK x TOD)为理念、总体量约70万方，最终在2024年6月迎来了最后一期的开放，弥补了徐汇中部商业严重匮乏、生活氛围欠佳的不足。

徐汇万科中心的街区打造，来源上海万科

长华路二期、龙吴路二期、龙腾大道南延伸段、龙川路、23号线徐汇段等项目已全面启动，上海南站及徐汇中城的交通优势还在被放大。

坐拥1、3、15号线等5条轨交线，7座地铁站的上海南站，有发展成为伦敦国王十字的潜力。

上文提到的徐汇滨江第七组团西岸中央公园，以上海植物园为节点，也许是中城与徐汇滨江汇合的契机。

紧贴着上海植物园，还有三副宅地整装待发，酝酿着入市。

04

房价，是城市发展的证明

在城市发展中，“推倒重来”万万不可，“基因重组”才是正确道路。

无论是徐汇滨江上的工业遗存，还是南站的涅槃重生，一片土地最合适的未来，已经刻在了它的来路。

徐汇正在身体力行证明着“先富带后富“是一条捷径，而楼市，也是其中不可或缺的一部分。

梳理徐汇各板块二手房价的变化，过去几年，谁在前进，谁在停滞一目了然。

华泾、徐汇滨江、龙华陆续有新房入市维持预期与热度，二手房价方面，也会有更多次新房作为支撑。

与之相对，鲜有新地块入市的漕河泾、徐汇中心、衡复、南站，房价稳得让人心惊，折射着板块发展此消彼长的态势。

但话又说回来，没有老牌板块的原始积累，又何来新兴板块的扶摇直上。

而让它们完成丝滑接棒的，是徐汇永远不知疲倦的行动力。

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