今年3月，嘉定新城远香湖核心区最后一幅宅地以约3.2万/㎡的楼板价、30%的溢价率成交，未来售价剑指6万+/㎡。
很多人震惊，但其实不难理解。
细想一下早有伏笔，松江新城早在2023年就已突破6万+/㎡，而且嘉定新城的标杆次新房，像金地世家、西郊金茂府，2024年二手成交价仍在6万+/㎡。
次新房与新房的价差博弈，成为新城房价攀升的核心推手。
除此之外，五大新城核心区本就是各个郊区力捧的“富人区”，以更多资源、规划利好吸引购买力，承担着为市区纾解人口的重任。
但从目前表现来看，五大新城之间仍有分化，新老上海人也在各自作着博弈。
01
新城客群的分化，折射发展快慢
在五大新城的发展之中，我们很能感受到抢占发展先机的重要性。
2007年，地铁9号线一期（松江新城站至桂林路站）开通，松江新城成为五大新城中首个通地铁的区域。9号线的开通奠定了松江新城的发展基础，也使之房价天花板最早破六。
其次是嘉定新城、南汇新城，也都在轨交加持下吃到了人口红利。
而青浦新城和奉贤新城成为难兄难弟，直至2017年、2018年才分别通了各自的第一条地铁，而且17号线与5号线都相当于是延长线，不能直达市区。
这也导致了，近些年来新盘入市客群的分化。
我们对2021年到2024年五大新城的新房认购客群做了一个排摸，明显可以看到非310客群占比的变化。
一类是新上海人占据绝对主导，且占比持续增长：
松江新城：非310客群占比从47%上升到73%；
嘉定新城：非310客群占比从59%上升到71%；
南汇新城：非310客群占比从54%上升到67%。
另一类则是，本地客群更有话语权的，非310客群不增反减：
青浦新城：非310客群占比从42%下降至37%；
奉贤新城：非310客群占比从32%下降至21%。
不仅如此，我们从310客群与非310客群最爱买的郊区板块TOP3来看，会更深刻感受到：郊区新城的购买力，依然是由新上海人主导。
唯独奉贤新城，310客群占比高达79%，内生型新城的感觉依旧强烈。
备注：认购客群的分析，与新房供应多少也有关系，但从中感受到的趋势还是与体感相符的。
如果说，新上海人在松江新城、嘉定新城、南汇新城造“富人区”，那么本地客群在奉贤新城、青浦新城造“富人区”。
但从长远来看，新城想要发展，还是需要更多新上海人扎根。当下奉贤新城与青浦新城，都在积极寻求破局。
前者，依托轨交逆袭，正在打破“地理结界”，目前除了在运营的5号线，目前还有15号线南延伸、南枫线在建中，并且还有一条已批复的奉贤线暂时搁置中，未来也或将直达人民广场；
后者，占据长三角地利，产业发展成为变量，华为在侧，17号线西延伸至西岑，上海示范区线加速建设中，板块内也有更多交通规划。
慢是慢了点，但未来可期吧。
不管你愿不愿意承认，未来的新城，必定还是将由新上海人为主导，不会一味沉浸在地缘壁垒里。
要知道，未来的新城，一定是面向长三角的独立性节点城市。
02
五大新城，都有顶配“富人区”
而今的新城，正在以资源导入塑造自己的“圈层”。
每一个新城，各自的“富人区”都已是明牌。
1. 奉贤新城：上海之鱼片区
这里是奉贤新城的核心区域，也是整个奉贤区的生态核心。
上海之鱼由国际规划设计大师拉瑞·奚伯斯设计，以大地雕塑的手法开凿出“金海湖”，串联金汇港和浦南运河，形成独特的金鱼造型。
实景图，图源上海奉贤
这里拥有上海第二大人工湖，水质清澈，周边公园环绕，包括年丰公园、泡泡公园、雕塑公园等。上海之鱼畔的在水一方科幻馆，还将植入中国自主超级科幻IP三体，打造具有奉贤特色的科幻文化地标。
此外，地铁5号线金海湖站紧邻该区域，周边还有奉贤区博物馆、九棵树未来艺术中心等文化设施。
同时汇聚了绿地无双、恒盛湖畔豪庭、合景万景峰、汤臣臻园等诸多标杆次新房，是南上海“隐贵聚集地”。
2. 嘉定新城：远香湖片区
嘉定新城的“富人区”，则以远香湖CAZ为中心。
从规划来看，嘉定新城十四五规划中明确远香湖CAZ是嘉定新城核心中的核心，“十四五”期间预计投资约200亿元。
这里汇聚上实嘉定新城分校、嘉定新城实验二小等名校资源，前有老三件套远香湖、保利大剧院、嘉定图书馆，目前新的三件套未来塔、活力谷、文化环也在建中。
实景图，图源上海嘉定
目前存在的唯一短板是轨交，倘若嘉定快线能够落地，远香湖将如虎添翼，也将彻底变身"六边形战士"。
从当前表现来看，嘉定新城的标杆次新房无论是量、还是价，都是五大新城中最能打的。
金地世家、西郊金茂府6万+/㎡的成交均价，也成为新房的“价格锚点”。
3. 南汇新城：滴水湖片区
曾经的一片滩涂，早已令人刮目相看。
你可以觉得它偏远，但你不能否认它的配套资源强势到可以吊打上海绝大部分板块。
商业有港城新天地、百联临港生活中心，还有冰厂田幼儿园、建平临港小学/中学、明珠小学、临港实验中学这样高浓度的教育资源。
文体资源更是一绝，朵云书院、滴水湖剧院、临港演艺中心、临港科技智慧图书馆、绿丽网羽中心、黄日网球中心、五星级洲际酒店、上海天文馆、中国航海博物馆、海昌海洋公园以及耀雪冰雪世界等等，数不胜数。
朵云书院实拍图
4. 青浦新城：上达河片区
比较不同的是青浦新城，它曾经规划是围着夏阳湖的，2000年左右开挖夏阳湖，想要打造郊区CBD。
但整体规划太慢，从夏阳湖主城2008年基本建成之后，青浦一直没有找到新的发力点。直到2021年才出青浦新城的规划方案。
夏阳湖的遗憾，成就了上达河的机会。
青浦新城上达河中央公园和中央商务区规划效果图
2023年7月上达河中央公园开工建设，去年10月1日上达河中央公园南园（一期）正式开园。
根据规划，整个上达河中央公园占地约50万方，分南园和北园，总投资近1个亿，建成后将成为整个青浦的生态核心。
周边还规划有长三角艺术中心项目、工业博物馆、体育中心（规划）3大文化地标。
相对其他新城，青浦新城核心的中央商务区尚且还在先行启动期。但是可以明确的是，中央商务区首发住宅保利建发·印象青城，5.6万/㎡的价格已是板块天花板。
未来的青浦新城富人区，必定还是以中央商务区为主。
5. 松江新城：广富林片区
作为松江新城的北部核心区，松江新城广富林片区也是松江“10+X”重点片区之一。
可以说是目前松江新城资源最好的地区。
从广富林文化遗址、广富林希尔顿酒店、华东政法附属实验学校、上海实验学校、松江大学城、上海市第一人民医院（南院），再到松江印象城，涵盖了文化、娱乐、教育、产业、医疗、商业等多个领域。
城市界面，也是五大新城之中最令人称道的。
图源上海松江
与嘉定新城核心区类似，松江新城也迫切需要松江快线，解决大部分区域没有地铁通达的需求。
对于非310客群来说，轨交、通勤还是首当其冲考虑的点。但对于本地310客群来说，新城本身就是郊区最好、资源最汇聚的地方，有地铁锦上添花，没地铁也不影响。
03
写在最后
从上海之鱼，到远香湖、上达河，新城“富人区”总与水系相伴而生。
这些正在生长的新贵聚集地，没有梧桐区的百年矜贵，却多了份进可攻退可守的从容。既能承接长三角的产业人口，也能收容市中心溢出的宜居梦想。
当大家争论“郊区新城是否配得上6万+”时，更应看到背后的城市进化逻辑。
新城，不只是上海的新城，也是各自所在区域的“富人区”。
当真金白银在投票时，郊区新城就不再只是刚需备胎，而是上海下一轮财富沉淀的主战场。
