时至今日，西安市场房价涨跌，已经不再有“旱涝保收”的板块，就算含着金汤勺，也可能“三天饿九顿”。

从2021年7月8日西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，两次“价格指导”之后，西安二手房陷入了停滞，二手卖不掉，新房没预期，一直到正式回复“可尊重卖方意愿”（2022年5月28日），西安一二手房之间的僵局才开始缓和。

为了增加二手房市场信心，官方在2022年8月开始发布二手房销售数据，这个数据连续发布超30个月，一直被各种解读，其实，这个数据最大的价值就是反映西安二手房的流动性。

不管房价高低，只要市场有流动性，这个市场就还有活力。因此，即便是我们看到西安二手房数据每况愈下，房价还在跌跌不休，但实际上西安的二手房成交，每个月达到8300套左右，还是好于长沙、杭州、武汉等地。

因为，二手房数据反映的是一个更加市场化的反馈，二手房价格直接反映大家对于片区价格的接受度！

在此之前，因为软西一直没有二手房成交，所以，当我们提到市场“定价”，一直缺乏参考！

国庆节期间，成交的首套二手房是一套位于社区楼栋10层、建面约108㎡的三室户型，成交总价在214万、成交单价1.98万/㎡，包含增值税。

而从贝壳平台挂出的同户型房源的价格来看，两套已入住过的房源，挂牌价分别在21242元/㎡、24608元/㎡。另外还有两套房源保持开发商交付后的状态，挂牌价则在21840元/㎡、24543元/㎡。

我们都知道，2019年苏宁云著迎来首次开盘，当时精装均价17638.52元/㎡，首开就卖了近10亿，而且半年内1928套全部售罄。

如今，首套成交的二手房，如果按照公示价格来看，仅仅涨了差不多2100元/㎡，但实际上当时购买都有优惠。即便如此，如果算上当时上车时的购房资金成本以及处于高位的房贷利率，这个价格出售还是能保本。

但我们看到，市场上还是有一批人拿这个数据来“阴阳”软西，质疑软西价值的含金量。

虽然，从苏宁云著开始，软西新盘供应就没有停止过，但这个板块的含金量根本不用担心。

为什么？如果一个年产值数千亿的板块，世界五百强一堆，“名校+”提前落落地，还有三条地铁规划，以及一条轻轨落地，如果说，这种板块的含金量都是“可疑的”，那西安某些“所谓豪宅”板块，基本价值为负数。

虽然，目前西安开发的主力已经“跨三奔四”，主战场已经在绕城外，但软西全部土地都在绕城与三环之间，这属于绝对的主城区，而且按照2024年9月26日发布的《关于西安市高新片区国土空间详细规划的公示》，软西基本都是重点建设单元，重要性可见一斑。

这里是“十二五”规划的重点板块，“十四五”进行了升级，也就是说，在住宅大批量开发之前，这个板块已经开发了近十年，是西安第一个“先有产业，后有住宅”的板块，如今也只是缺少地铁、居民、商业。

这一次苏宁云著的二手房“首套成交”价格落地，对于区域来说，应该说是“底线”明确，让其他项目更加清楚自己所在的“位置”：

其一，从户型换代来看：如果这款纯刚改户型价格在1.98万/㎡，“扁平化+大宽厅”应该定价多少？起步应该在2.2万/㎡以上；那“四代宅+高赠送”价格应该在多少？至少在2.4万/㎡以上。

其二，从配置换代来看：如果纯改配置户型价格能够在1.98万/㎡，那“架空层+公建化立面”定价该是多少？起步应该在2.2万/㎡以上；那“大会所+游泳池”定价又应该在多少？至少在2.4万/㎡以上。

虽然，软西开发了不少项目，但产品换代带来的“代差”如此之大，却并没有在价格上拉开鸿沟，没阳台、有阳台、长阳台、大露台挤在一起，虽然都是房子，但这种差距就是摩托罗拉与苹果16的差距，最终都会在二手房市场最终体现出来。

目前，软西还是没有解决一直以来的难题，产业不错，但配套还是不够，虽然名校已经到位，但还缺爆点，更缺集中点！

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