文 | 以案明法

编辑 | 以案明法

一、基本情况介绍

在一座城市，有一男子叫许大彪（化名），大彪性格开朗，热情大方。大彪的妻子叫翠花（化名），温柔美丽。大彪和翠花在城里辛苦打拼，努力积攒积蓄，省吃俭用，买了一套新房子。

随着时间的推移，大彪和翠花陆陆续续生了3个小孩。每天一群孩子围在翠花身边，翠花很开心，邻居也很羡慕。大彪很努力工作，每天早出晚归，把一切最好的东西都给了妻子和孩子。一家人幸福美满，其乐融融。

时间一天天流逝，孩子们也是一天天长大。3个孩子长大后，家里已经不好安排了，房间又小，翠花和大彪看在眼里，也没什么办法，毕竟自己的积蓄不多。

一次偶然的机会，大彪和翠花决定咬咬牙，去银行贷了392万元，在当地入手了一套面积比较大、比较宽敞的房子。大彪和翠花时不时还会去工地看看自己的套房建得怎么样了，看看施工进度，心里想着快点建好，早点搬进去住。

看着新房子日以继夜地赶工，翠花很开心，想着很快就不用挤在小房子里了。孩子们也很开心，终于能有自己的房间了。唯独大彪不开心，因为大彪的压力更大了。

然而，万万没想到的是，在2018年，由于某些原因，当地房地产公司竟然破产了，房子的施工队也停止了施工。然而，房子才建到一层而已。

这糟糕的事还没完，前几年由于大彪工作还算顺畅，收入还不错，所以房贷没停。但是，后来公司经济效益不好，大彪的工资也减了不少。而翠花带着三个孩子，经济来源全靠大彪，所以实在没办法，房贷就无法继续还了。

自从大彪停了房贷之后，银行一直催促大彪尽快还房贷。然而，大彪心想，自己的房子都停止施工了，房地产公司也不管了，已经烂尾了，自己继续还钱也无济于事，首付也搭进去了。加上大彪实在没钱，所以就没还。

银行一直催促大彪：“我们银行的钱是贷给你的，我不管房子有没有在建设，我只管跟你要钱。”

大彪马上来气了，大彪也不是吃素的，多多少少懂一些道理。大彪怼回去说：“我们当时签的合同，是把房子抵押到你手里，你们可以直接把房子拍卖了呀。至于有没有房子在，你们自己去找房地产公司要。”

就这样一来一回催促，大彪和银行讲道理，时间来到2020年。催促无果之后，银行就把大彪告上了法庭。

二、从法律角度，如何看待此事？

（一）、一审法院审理

1，一审法院认为，合同条款和签订当时双方均无异议，真实有效。因此，双方需按照合同约定履行条款。

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2，合同条款中明确规定，无论房地产与大彪之间发生何种事情，均与银行无关，这同样适用于大彪购买的房子烂尾的情况。因此，大彪需继续向银行还款。

银行与大彪签订的贷款合同中第38条规定：银行在发放贷款后，无论购房人与开发商有任何纠纷，都不影响购房人与银行的贷款合同的履行。

3，一审法院认为，合同是有效的，无论大彪购买的房子是否烂尾，大彪均应按照合同要求继续向银行还款。

一审判决后，大彪感到委屈，认为自己的首付和已还的3年房贷均打了水漂，而房子烂尾，自己仍需继续向银行还款。大彪认为银行的做法不公，认为这是霸王条款，合同条款明显偏向银行，将风险转嫁给了自己。大彪随即提起上诉。

（二）、二审法院的审理

1，二审法院认为，大彪购买的房子烂尾且停止施工，未能交付完整的房屋给大彪，因此该合同无效。

2，当合同无效时，根据相关要求，房地产公司应退还大彪的首付及3年已还的房贷。同时，购房款项应原路返回给银行。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

3，法官认为，银行应向房地产公司追讨购房款项，而非大彪；大彪也应向房地产公司追讨首付及已还的房贷。

4，银行方面提出的“无论房地产公司与大彪发生何种问题，都不能影响大彪还房贷给银行”的合同条款，属于严重偏向银行，将风险转嫁给大彪，是不公平的条款，应视为无效条款。

根据《民法典》第四百九十七条规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

5，综上所述，二审法院认真梳理案件情况，最终判决：撤销一审判决，驳回银行的诉求，大彪无需再向银行还房贷。

三、小编有话说

我认为，房子对于我们老百姓来说，是很重要的。有些家庭，可能掏空了几代人的积蓄，好不容易交了首付，也贷了很多钱。如果房子烂尾了，对于老百姓来说，就是雪上加霜；如果还要继续还房贷，那就更是天塌地陷了。

我觉得有关部门应该制定详细、有效的管理要求，切实保护老百姓在买房和住房方面的合法权益。同时，我们在买房的时候需要看清自己的能力，不要盲目跟风。也要擦亮眼睛，看清房地产公司的建设能力，避免掉入陷阱。最后，我们要多学法，少走弯路。

补充声明：

本文章案例并非发生在当下，请留意。本文章仅供案例学习分析，案例过程和细节存在一定虚构情节，如有侵权或不当之处，请立即联系本人修改或删除。

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