买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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正常来讲，刚刚过去的周末，青岛楼市会有一个向下的调整。

因为一年两度的房产经纪人考试在这个周末举行，在短视频平台对于身份审查日益严格的今天，青岛最为精锐的一批房产人，昏天黑地地整整烤了两天。

然而，让人想不到的是，楼市爆了。

2023年的销冠楼盘在过去的两天卖了22套房子，老四方的品质担当推出新楼座之后 ，“中段”基本被积压的刚需吃完，就连沉寂已久的张村河，率先求变的楼盘，一个周末都卖出了6000W+。

是的，青岛楼市的总体数据依然向下，但是楼市留给观望者的时间，真的不多了。

楼市，先从降价说起

最近一段时间，朋友们问得最多的是：

老王，某某楼盘是不是一平方米降了5000？

当70%的自媒体靠着降价视频博取流量的时候，老王有必要系统地说一下新房降价的问题。

前四个月，青岛新房销售量只有两万多套，同比下降了37%左右，这样的市场之下，开发商降价是一件很正常的事儿，但是在去年经过一轮调整之后，降价没有那些哗众取宠之人说得那么夸张。比方说欢乐滨海城板块，很多人说人家单价降了9000元，你拿人家小高层黄金楼层开盘时的报价，去减人家楼间距最小的一栋高层中低楼层的特价房，这是不是非蠢即坏？

青岛新房降价，现在只有三种情况。

第一，小开发商首开定价过高，被市场扇红了脸之后，整体降价。比方说华新园央和府，华新园珺台，昆仑天麓湾、融海·启城等。这些盘你入手时机不对，亏个50-100个W，真是很正常的事儿。

第二种情况，边角料破底打折。有的营销中心自己做特价，有的是抵给工程方，工程方割肉。这些破底价的房源，都是临路、低楼层，甚至变异户型等产品，是这个楼盘目标客群一进门，率先pass的房源。

卖了三年都卖不掉，就如同临近收摊时那些被人家挑剩下的西红柿，这个市场我们得允许这样的房子降价啊。

这个时候，一些中介就会颠倒黑白，指鹿为马，拿着滞销房源的价格忽悠你大降价，让那些图低价的人先从家里走出来，心甘情愿把个人信息告诉他。

不管什么方式，咬钩，才有上鱼的可能。

第三种情况，期房打折。这以保利大国璟为代表。今年10月份交房的房源，除了顶底所剩不多了，26年年中交付的房源，购房者出手抗性比较大，那我就拿出小楼王来做特价，打折给你进行利息成本的补贴。

对于不着急住房的人来说，这是福利；但是如果你今年结婚，孩子明年上学，你能买这样的房子吗？

当然，还有一种情况纯骗。在你这个楼盘赚不到钱，我就编造一个工抵房，比售楼处便宜20万，让你不敢买好房子，然而进入我设计的低价陷阱中。

不论哪种情况，这些降价的房子，都是主流刚需会买的房子。那么：

你需要为这些你第一筛选就淘汰的房子纠结吗？

被那些严重失实的大降价吓住吗？

缩量，供应比需求更夸张

2024年楼市很差，前五个月买房人比2023年少了三四成，是个正常的人都能看出来。

问题是，供应量比需求量缩减幅度更大。我们看一下官方预计的数字：

新增商品房约3.4万套，但是我们一年能卖多少套？2023年的数据是11.2万套，我们挤掉6月、12月的水分，差不多去年能卖九万套。我们今年前四个月卖了2万套，在政策刺激下，老王估计全年应该在7.4万套左右。

那么，2024年，青岛将消耗掉大约4万套左右的库存。

问题是云上观澜、青岛滨海国际中心、海信·悦澜山、中海云境、保利·和颂、森林公园、昆仑天麓湾、大云谷·金茂府、青啤静澜山、通和·启章一共还剩多少房子你清楚吗？

就拿森林公园这个大盘来说，按照目前这个流速，到了年底真就剩不下多少低价房了，那190㎡的大平层，卖不卖和普通刚需有啥关系？

还有老四方，那个开盘到现在从来没降过价的楼盘，上周末推了一栋新的高层。结果一个周末的时间，“中段”现象再次出现，这栋楼中间楼层已经卖了个七七八八。

采光不好的低楼层，你不要，别人也不想要；

总价高的高楼层，你压力大，别人压力也大；

采光、价格都合适的楼层，谁果断谁买走。

更大的问题是，西海岸、胶州、城阳、即墨堆了巨量的库存不假，但是青岛的核心城区，工薪阶层能买得起的房子，你错过了这批今明两年交付的楼盘，2026年，2027年交付的房子很少，很少了。

就拿老四方来说，你现在嫌保利和颂周边城市界面差，那么等和颂清盘后，你只能捏着鼻子去买交房时间更晚，没有学区的通和悦章，那个品质就一定比保利强？

对于很多刚需而言，你等机会不是问题，最大的问题是你不知道根据市场去权衡时机！

算账，买错比买贵更肉疼

现在很多刚需，特别是年轻人不买房子，主要是怕买贵。

房子买贵了，一方面金钱受到损失，另一方面似乎还是智商问题。

说句心里话，不要说90%基本不研究房产的人抄不到底，就是像老王这种研究了十几年房产的人，都不敢说买在一个楼盘的最底价，我也不执着、纠结于抄底。

因为从《博弈论》的理论出发，卖不到比绝对低价的损失更大。

老王就以自己买房的经历给大家分析一下：我是2024年1月1日认筹第一天交的房款，如果是现在买，那栋楼还剩下5套房子。

同层东边户的房子还有，采光能多一小时，总价高了30万；

13层西户是恐高的我不喜欢的，总价高了50万。

那你说，在房价不变的情况下，我应该为了半年的这点利息，等到今天花高总价去买自己不喜欢的房源吗？

对于买第一套房子的人而言，问题就更大了。他们等到现在可能也不会买，必然是等到年底，没什么房子买了，才会着急。

那么，大概率会买二手房。

380W的房子，我们按照现在二手房一年缩水8%来计算，五年之后变成300W很正常，这里面还有税费、中介费、装修成本也要30W吧？

但是，房子和车一样，一旦房龄过了20年，各种问题就出现了。老王住的次新房小区，算是新都心品质、物业都算顶流的小区了，但是痛点也渐渐多了起来。

买了二手房，五年后你想换房子，那么损失将是100W+！这还不包括再买房税费、装修费。

100W+的差距，对于来自普通家庭的年轻人来说，意味着完全不同的两条财富轨迹。

房价可能出现的三五万的波动，和100W的纠错成本相比，孰高孰低你能算得清吧？

还有一点，随着核心城区房源的减少，下半年青岛房价还会低位震荡吗？

上面救市的决心大家看到了，每出台一个政策，就会有一大波人入场。青岛如果土拍遇冷，必然会再想办法救市。

胶州开始实施的以旧换新，下半年不能在主城实现？一旦次新房以旧换新的模式研究明白，那么市内三区2000套质价比颇高的房源，真就不够看的。

当开发商还剩下最后一两栋楼没卖，总部有没拿地的时候，他们会降价卖房，让自己在春节前失业吗？

楼市的天在变了，买房人理性一点、清醒一点吧。