买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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这是一个地产人大逃离的时代。

前不久，有一位朋友离开了这个“火坑”，去烟威做民宿生意了。

咱“黄海明珠”的大市场，还施展不开？

你不知道哥，烟台威海在旅游旺季的民宿收益和青岛差不多，但是成本要低很多……

好吧，是我青岛文旅的糖水片看多了。

虽然北面的海不是很有吸引力，但是福山菜还是值得我们以探望兄弟的名义，走一趟。

没想到海肠捞饭之外，这一次微旅行解决了老王业务上的大难题。

走出“银滩之殇”的威海

威海，一个1987年之前还被烟台代管的小城，市面积位列全省倒数第3位，仅大于枣庄、日照；人口规模倒数第2位，仅多于日照。

图片来自威海发布

如果烟台是三线的话，那么威海毫无疑问是四线。

虽然威海是国家第一个卫生城市，并且屡次获得最具幸福感城市的称号，但是它为国人所熟知，还是因为一个让炒房客不幸福的地方：

乳山银滩。

但是，“海边鹤岗”和东北鹤岗完全不同，因为乳山是实实在在的红过，也有过房价大涨的黄金岁月。

2018年，青岛无房可卖的时候，老王还跟着一个微型看房团去乳山吃过海鲜。

实话实说，虽然乳山的海景房确实坑爹，但是淳朴的胶东人不坑人。不管你买不买房，免费吃的看房餐都能吃到红烧肋排、干炸银鱼这样的硬菜。

而且，服务绝对到位，你在营销中心，就能把不动产权证办出来……我看过一个本土开发商的超级大盘，房子首先已经盖起来了，你住肯定没问题，而且据说你花2元钱小区的商店把你的一日所需全部送到家门口，再花2元给你包饺子，你要花5元钱就能雇到一个夜间陪护，这些物业服务理念，在老龄化社会到来时，都值的现在的开发商去学习。

也正是因为此，很多到乳山买房的人，还真不是财迷心窍，可能真是奔着居住去的。

但是很可惜，规划缺失，市政配套也没跟上，供远远过于求的市场之下，泡沫很快被刺破。

如果，乳山能引入一个低配版的阿那亚，城市会不会不一样，楼市会不会也不一样？

虽然没有如果，但是你在威海市区内走一走，会发现这座海边小城，并没有受到太多乳山负面新闻的影响。城市的核心区没有衰败的迹象，反而比之前变得更加精致时尚。

威海的海，有一种自带滤镜的美。

再就是威海人依然淳朴，实在。商家对外地人很热情，只要是威海口音的人在为你服务，不论是高速路上的辅警，还是网红美食商家，基本不用担心被骗挨宰。所以，我们看威海核心区到了春天的人气，真不比青岛差多少。

老王跑了大半个中国，真正说愿意长久居住的城市就三个：青岛，成都，威海。

所以，威海与鹤岗，是完全不同的两类城市。

只是海景房暴跌，显然比鹤岗二手房暴跌更有流量，所以众多的媒体才会乐此不疲，但威海城市的口碑，并没有受到太大的影响。

威海已入缩量周期

威海的面积和人口，注定了它的楼市比青岛更早的进入缩量周期。

缩量周期的特点往往有三个：

第一，供应量很少，甚至低于成交量。2023年，威海只有一个新项目开盘入市，威海商品房供应65.37万㎡；成交100.79万㎡。这不是供不应求，是头部房企聚焦核心城市后，基本不拿地了；本土房企之前吃得太饱，消化不了。

第二，现房为主。三季度开始，万科、威高、中海等相继进入交付季，更多项目开启现售模式。

现房就好吗?老王现场调研了本土企业卖得相对好的项目，怎么说呢？整体的感觉就是十年前的产品，除了房子新一点，和二手房没啥太大的区别。市场总体来说，呈现一个“灰白”色，缺少创新力。

第三，本土企业占据绝对C位。威高地产成交8.51亿元位居第一，市占率7.7%，主力成交项目为威高七彩城云山郡（6.98亿元）。实话实说，烟威本土企业产品力，比淄博新东升这些企业还是有差距的。

青岛楼市到了低谷，也就是这个水准吧？

但是，除了大数据，还有一点值得关注，那就是除了威高的流量盘之外，排在二三位的是一个中海的高端改善产品，一个是海信君澜，108套房子竟然卖了5.08亿。

豪宅，在缩量市场依然卖得不错。

因为靠近景区，所以老王还特意去看了看威海君澜，可以说是麦岛君澜的原版复刻，而且现售价600W-800W的房子，实际销售比网签数据更惊人。

再小的城市，找400多位有钱人，也是很轻松的。

大形势不好，塔尖圈层也不会停止自己买房的计划；而一部分有魄力的商家，为了接近塔尖圈层，依然会加杠杆上车。

千金买邻，千年适用。

苦寻的案例找到了

从去年下半年开始，老王去了济南、苏州、西安、成都等楼市都相对好的城市，一方面考察市场，一方面也是再找一个答案。

一个楼市下行，但是二手房房价依然逆势上行的最佳实例。我想通过这个现实的例子告诉大家：

即使95%二手房下跌，你买对那5%，依然可以获得丰厚回报​。

很遗憾，不论是以100W为单位砍价的苏州工业园区，还是有价无市的西安老城，我都没找到这个答案。

​四大神盘之一的麓湖，虽然新房依然抢手，但是次新房也是疲态尽显。

万万没想到，老王在威海找到了。

在威海看到海信，​就跟见了老乡一样。来都来了，一共俩盘，不得都看看？

观澜这个盘，从位置上说比​君澜稍偏一点，但也有无敌海景。因为北向面海，南卧室、北客厅的户型就成了完美户型了。

​因为地势比较高，所以车库都是观景车库，这个产品在青岛都难得一见。

看得老王有点心动，多少钱？

21​年开的盘，一期小高层已经卖完了。

​二手房呢？

前几天有个人想卖，挂了个260W，结果当天五个中介带着看房，房东又不卖了，想卖280W​。

​21年开盘的时候多少钱？

180W​！

2021年-2024年，180W-260W，这是个让人血脉贲张的收益率。说实话，在青岛的万元盘里，老王找不到可以和它媲美的楼盘。

原因有三点：

1、自然禀赋好，海景确实美。

2、产品好，转了一天，确实找不到和海信能相媲美的​楼盘。

3、物业配套也很好，楼底下有个咖啡厅，旁边停着一辆京牌的车，几个人围炉煮茶，好不惬意。

​缺点，也有。

南面有座山​；

不是在绝对核心区，购物​必须要开车。

但是在缩量时代，不完美的好盘，​价值增长速度并不慢。

因为不论是逃离北上广的文青，还是本地买不起君澜大平层的高端改善客群，真的找不到第二个​相似的选择。

从​威海回来，老王感觉轻松多了。因为我不需要口焦舌燥地​去分析好房子会升值了，它就在那里。

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