买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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节前，老王青九条的文章引起了读者的广泛热议。

对于房票，不要说普通买房人，就是许多业内人士，都不看好。说实话，这个政策的制定、实施、落地确实很难，不是一朝一夕之功。

那么要快速提振楼市，增加市场的流通性，有没有什么立竿见影的方式？

公积金和利率已经降到底了，杠杆之外，首付就是最大的痛点。

那么，卖二手房，就成为市场的一个核心。

最近一段时间，很多很多读者向老王吐槽中介的种种“劣迹”。

在别人都用着二手房暴跌来收割流量的时候，老王来得罪这个人：

现在的中介，已经到了不得不整顿的时候了。

卖是能卖，房东无人不“滴血”

如果我们看二手房的成交数据，会感觉市场还不错，金三二手房的成交量已经超过了新房，而且除了二月份春节假期之外，已经连续增长半年了。

数据来自卓易

但是，不论是房子迟迟卖不出去的房东，还是房子成功出售的人，都高兴不起来。

因为房子的价格，远远低于房东的预期。

作为一名整天研究房子的媒体人，老王认为80%的二手房房价下跌是市场的必然。

二孩入学高峰已过，浮山后与崂山育才片区的学区房补跌是必然；

没有停车位，户型奇差的老破大，房价下跌也是必然；

远郊配套大饼没实现，物业差，次新房房价下跌也是必然。

二手房的趋势不可逆，原因老王已经多次分析，也多次呼吁自己的读者赶紧卖掉那些不需要的二手房。问题是，在2018年之后，青岛二手房上行趋势就停滞了，除了浮山后等少数区域外，大部分二手房都是滞涨状态。在连续五年横盘之后：

中介在房东心理底价之上，张口就是三十万、五十万的砍价，是一个正常、合理的行情吗？

专业匮乏，除了获客全是副作用

小长假期间，一位朋友专门为卖房子的事儿，找老王吃了个饭。这一餐饭，有一大半的时间都是他在吐槽中介。

今年年初，她的新房交付了。作为地产相关行业的人，她知道行情不好，所以对于中介可以说有求必应。对方让她花钱买“排位”，爽快把钱交了；让她出一半中介费，也没有异议。

但是卖房的过程，让她十分不满意。

买卖双方的中介费加起来有四五万，但是我看不到任何值四五万的服务！

中介带着摄影师来拍房子的时候，她将房子的优点一一列举。因为是婚房，所以她装修时很用心，从定制的橱柜，到厨卫的建材，用的都是国际一线的大品牌，而且楼座位于小区中央位置，属于次楼王，光线也很好……

但是，中介对于这些却很不耐烦，只是告诉她小区里同户型的最低价是多少，成交价是多少。

最低价比朋友的心理价位低了50W。

听了这话，朋友立即追问：你说的房子位于几号楼几单元？

中介报出了楼座和楼层，朋友瞬间被气炸了。

那栋楼，是沿街的矮楼层，前后楼间距很小，在销售期两套房就差了近50W，而且她从网上看，装修品质差了不是一星半点，二者根本没有可比性！

原本应该很专业的中介，对此根本不在乎，就说她的价格这么卖，很难成交，然后就走人了。

虽然花钱买了流量，但是到访客户并不让人满意。虽然一再声明只要提前约，白天也可以让老人过来开门看房，但是中介好几次都是带着客户晚上来看房，这样采光的优势看不出来。而且，带客户真的只是带客户，房子的优势都是朋友自己介绍。

这个中介最常干的一件事，就是砍价，不停地给朋友洗脑，让她降价。

如果我自己能在中介平台注册个账户，这样的中介不用也罢，业务不专业，态度也不好，除了有客户资源，对于我卖房子没有任何帮助。

这是个例吗？读者们，请在评论区里留言！

反正老王两年前在卖老市北的二手房，一年前卖高新区的次新房时，都是这个感受！一些来自连锁中介的经纪人，你只要不按照他说的价格卖，站起来就走，那个气势确实很牛。

最后，老王的房子都是在朋友的帮助下，找小中介卖掉了。

在做记者的时候，老王曾经到一家房地产中介工作了一个月体验生活。说句实在话，中介朋友真不容易。

你看似一单赚你四五万，但是到他们手里可能一半都不到。而且每天不分早晚找客源，约时间，陪看，协助双方谈判，背后艰辛很多人体会不到。

现在这个市场，更难。

但是，再难，心也要摆正了，活儿要干得专业，钱要赚得问心无愧。

现在中介行业，最大的问题在平台：

1、以前专心卖二手房赚佣金，现在新房也卖，我大刀掏出来，二手房房东不挨这一刀，开发商就要伸出脖子来挨；

2、以前所有的服务核心是将业务做好，现在所有的服务都是想着怎么能多巧立名目，多收点客户的钱；

但是，这么做生意，短期内利润提高了，高管们一年可以拿数亿元的年薪，但真能长久吗？

从中介公司的角度而言，你的员工在卖二手房的时候，给客户留下了不专业、人品差的印象，他们会找你们买新房吗？

你们通过信息不对称，把青岛二手房价格凶狠地往下打，再加上一波流量“专家”推波助澜，给买房人造成青岛房价大幅下跌的印象。不论本地人还是外地，都不敢出手了，对于整个地产业是好事儿吗？

楼市真的崩盘了，谁能独善其身？

这样的行业，不该整顿吗？

大数据时代，专业良心让人心服口服

就目前这个市场之下，中介公司维持现在这个费率没问题，买卖双方都支付中介费也没问题。

问题是，你要提供物有所值的服务。

大数据时代，二手房的价值评估也应该更加精细化。不能是花钱买排名就是好房子，不花钱的就让客户搜不到吧？

都是新都心的大片区：

回迁房和头部房企的花园小区不能是一个价格体系吧？

距离地铁500米的房子和1.5公里的房子不能是一个价吧？

片区内稀缺的元宝户套三和暗卫套二也不能放在一起比较吧？

同一个片区的房子，根据年代、建筑品质、距离核心配套的距离、物业等条件，做出一个大数据模型，分为三六九等。然后根据自己大数据的优势，告诉购房者哪一类小区比较抢手，哪一类小区一直在降，卖房人可以根据竞品多寡来决定降价幅度，客户可以根据自己的需求选择目标楼盘，而不是降多少钱全凭中介一张嘴，这是不是才是中介公司该做的正事儿！

中介平台提了那么多佣金，不能只给自己加工资啊，这些工作你是不是应该做一下？

到了具体房源层面，房源所在位置、楼层、装修，这都是决定房源的核心要素。2月份同户型卖了230W不假，但那是临路的三楼，这是楼王的十楼，二者在新房阶段的价差是40W，而且装修标准原本高2000元/平方米，所以价格贵20w也是捡漏价。

你这样分析房子，房东会认为你专业，买房人也更容易被说服？

现在呢，多数中介在保证自己足额中介费的情况下，给了买房人一个不切实际的垃圾价，然后去套路好房子的持有者。

但是，当买房人看到价格是这么砍的时候，很多人是不是也不着急出手了？

所以，你二手房平台公布低价成交房不要紧，你一定要把这套房根据核心数据的评分同时公布，脱离产品细节只说价格，宽容一点说是外行，严肃一点说是心术不正！

在当前这个行情下，中介应该做的是以专业的角度去挖掘房产的价值，以大数据为辅助进行精准定价，以平台资源为优势精准匹配客户，而不是想方设法让房东降价的同时，怎么能巧立名目多赚钱！

老王也呼吁房管部门，不要把精力都放在开发商层面，现在12W+的二手房市场，同样是青岛楼市的基本面，管好中介，对于楼市重回正轨很重要！

如果你现在也深受中介乱象之苦，我希望你把这篇文章转发出去，引起更多人的重视。