买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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平地又一声雷！

在公积金与房贷给出史诗级优惠之后，今天青岛市七部门联合发布了《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，提出九大政策举措，进一步向市场释放利好。

不单纯的抄政策，也不说似是而非的话，直接给出老王的预测：

如果这九条政策能够高效落地，那么青岛楼市必然会迎来一波上涨！

房票才是楼市的“核弹”

在救市的九条具体举措中，老王认为最重要的政策就是房票制度的官宣落地。我给出这个结论的原因很简单：

现在新房不振，最大的问题在于需求端的萎缩；需求端的萎缩，最大的问题在于二手房降价且卖不掉，对于资金和信心是双重打击。

那些挤在80年代套二居的二孩家庭有没有住三房的需求？

那些上了年纪爬不动楼的人有没有住电梯房的需求？

那些孩子大了，要结婚分出去住的父母有没有一换二的需求？

但是老房子不值钱且卖不掉，这些需求都无法释放。

与此同时，许多老城区也有城市更新的需求，但是没有资金，也只能干瞪眼。

当房票作为一种媒介，将这些需求都搅动起来的时候，楼市最需要的流动性也就来了。

更重要的是：当一部分人有了老房子换等额房票的预期后，他们也不会着急割肉买房子了，二手房的价格也就稳住了。

还是那句话：市场的信心，比黄金都珍贵。

我们来看具体政策：

在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，完善货币化、“房票”安置模式，房屋被征收群众可持“房票”购房，房企可持“房票”兑付现金。房票可转让，可拆分、组合使用，有效期限为12个月。

这个政策可以说很人性化，唯一的疑问，就是房企怎么用房票兑现现金。

个人认为，这个兑现可以是抵房款。房企拍地，四分之一或者五分之一的土地出让金可以用房票来抵，这样做可以提高房企拿地的积极性，降低房企的负担。

所以，房票政策如果能够高效、大面积落地，那么对于市场一定是一个提振作用。

公积金与利率的双利好有爆点

青九条中，对于利率的第二大利好，来自于公积金与利率层面。

在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市首套或第二套自住住房申请住房公积金贷款的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。根据住建部门出具的认定意见，对居民购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的绿色建筑住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20%确定。以上贷款额度优惠政策可叠加。

这样，很多家庭仅仅用公积金贷款，就能覆盖资金缺口。对于公积金躺在账上睡大觉的家庭来说，没有什么可犹豫的了。

取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。自2024年4月1日起，我市阶段性取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

3.45%的历史最低贷款利率会成为现实。但是这个利率不是永恒的，如果二季度青岛楼市向好，那么三季度BP上浮是一定的。

所以，很多人，可能四月份不买，五月份再等等，但是当利率优惠下个月要取消时，就会着急。

六月，楼市可能出现一个爆点。

但是你要思考三个问题：

1、对于优质楼盘而言，你看好的那套房子，六月份还在吗？

2、对于销售回暖的开发商来说，六月份的折扣和四月份会一样吗？

3、对于不得不上车的你来说，买两年后交付的期房，真就比四月份上车准现房上算吗？

老王预判新政落地，好房子上涨的底气，更多来自于供应端：真正需要房子的刚需族盘算一下，你能看上眼的楼盘，一只手是不是能数过来？

在这个供应端萎缩的时代，珍惜当下的优质房源！

房产迭代打开了一个缺口

在青九条中，还有一条细则引起了老王的关注：

推动居住小区空间更优。通过对公共服务设施、架空层、下沉空间、阳台等容积率计算规则的优化，为居民提供更优居住体验。支持房地产开发企业按程序优化项目未开发部分的规划设计方案，提高项目品质。

不管实用不实用，西安这种阳台之外再送露台的第四代住宅，很可能也要在青岛落地了。

最低预期，架空层和多阳台赠送，将成为改善住宅的标配。

那么，青岛未来的住宅将在户型上迎来又·一次迭代，不要说老破大们比不了，就是2015年之前的户型也比不了。

户型一旦进化到这个地步，那真就卷到了尽头。所以未来的二手房，一定比现在的二手房保值。

一旦供需比翻转引发楼市风向的转变，你认为开发商收折扣“涨价”是痴人说梦吗？

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