在传统的福州区位论中，鼓楼之外就属台江，所以尽管台江区面积小，但也时常和鼓楼并称鼓台，彰显其核心区位。

如此寸土寸金的位置，却有一个神秘的楼盘，在2018年楼市火热之时拍下地块，磨磨蹭蹭近3年后的2021年1月份才领取预售许可证，领完证又悄无声息，直到2021年06月01日开盘。

如今大半年过去了，前两天肚子君接到了这个楼盘的销售电话，就顺手查了官方网站，发现半年多过去了，117套商品房只售出了20套，去化率仅17%。

或许是行业的大环境和并不亮眼的去化使得神秘的楼盘不再“佛系”。今天，肚子君就和大家一起来探访这个神秘楼盘的究竟是什么样子。

一、项目周边

项目名叫悦江府，位于台江区鳌峰街道福光南路与鳌光路交汇处。

1.交通：项目东侧的福光南路上就有“武夷绿洲”站，步行约200米即达，有56、59路等共10路公交车；项目南侧的鳌兴路上也有地铁接驳18号、22号专线的公交车站。公交出行便利。

地铁出行的话距离2号线上洋站步行约1.8公里，需要约25分钟；距离在建的4号线鳌峰洲站步行约1.3公里，需要约18分钟。地铁出行需要先考虑到怎么到地铁站的问题。

2.商业：距离台江万达广场步行约1.4公里，需要20分钟，不算很方便。广场就在地铁4号线鳌峰洲站旁，地铁出行的话倒是方便购物。

3.休闲：往北隔着武夷绿洲二期就可以到达光明港南公园，步行约300米，3-5分钟即达；距离鳌峰公园步行约550米，6-8分钟；福州“千园之城”名副其实，家在园中，休闲散步观景都很方便。

4.教育：台江的公立教育资源和鼓楼差距颇大，没什么好提的，附近有台三小学分校、鳌峰中学。倒是项目距私立的华伦中学不到500米。

5.医疗：虽然在台江区，但是片区周边并没有大型综合性医院，算是市区的“医疗荒漠”。

二、项目基本情况

1.地块情况：

2018年4月，地块以4.4亿元+配建2250㎡拍出，成交楼面价约19968元/㎡。

土地面积：15.02亩，容积率：2.2，限高50米，须配建30%安置型商品住房，按照16280元/平方米的均价销售。

2018年的土拍，竞争激烈，项目地块小，配建安置房和保障房，地块开发空间更小，加之不知名的开发商，增加了项目的神秘色彩。

2.小区情况

项目规划两栋住宅，三栋别墅。住宅共221套，其中商品房117套（1号楼87套，2号楼30套），社会公共保障房25套，安商房79套。

在售1#和2#，主推建面88-112平户型，项目备案均价约33000元/平方米，预计2022年12月31日毛坯交付。其中1号楼2梯7户，公摊约22%，2号楼2梯8户，公摊约19.1%。

1号楼和2号楼楼层总高16层，包含一楼5.6米层高商业，住宅层高2.9米。

停车位：256个，绿化率：31.7%。

1#楼601、701、1201、2-12层13单元，2#楼12-16层03单元、2-16层05-08单元为安置型商品房，2#楼2-16层02单元，2-11层03单元为社会公共保障房。没有分区也没有分栋。

3.主打户型：

1号楼：进入楼里，从走廊看去，长长的一段，有没有到了大学宿舍楼的感觉？

建面88.00平米 ，参考总价: 290万起，3室2厅2卫，位于1号楼东端头，双开间朝南，横厅布局，客厅靠东侧阳台采光，其中一个卫生间是暗卫。

建面95.00平米， 复式，参考总价: 314万起,位于一号楼中户，楼下一间房，楼上靠倒板做三房，依然是存在暗卫。靠复式能做到一定的得房率，但是倒板的风险众所周知，同时空间感相对压抑。

2号楼：东西朝向，靠近福光路，噪音影响较大，安商房和保障房占比高。

建面112.00平米 ， 参考总价: 370万起，4室2厅2卫，东西朝向的住宅，户型就不具体介绍了。

4.周边新房和二手房对比。

目前项目周边并无新盘，对于毛坯3.3万均价而言，相比台江区的其他项目来看，有同等价格的项目位于五一路沿线，位置更好，周边配套更为完善。虽然也是安商房，但是做到依靠区域分离。

与周边二手房相比，价格与隔壁的次新房相比并不占优势，在社区定位上也没有优势。

三、肚子君点评

（一）项目优势：

1.项目位于台江生活居住区，区位相对不错。

2.项目周边绿化围绕，附近多个公园，环境优美宜居。

3.公交、自驾出行便利。

4.准现房销售。

5.距离周边学校距离较近。

6.周边库存压力小。

（二）项目槽点。

1.项目虽然地处台江区，不过远离台江核心区，是台江区偏远的区域。

2.医疗资源匮乏。

3.地块小，社区不成型；混合安商、搭配公租房。

4.开发商在当地的品牌认知度较低。

5.住宅东西朝向，两梯七户和两梯八户，大学宿舍设计，要比户型差，项目绝对有一拼之力。

6.对比区域在售楼盘和二手盘，项目的备案价并没有优势。

项目虽然有221套房源，但可售商品房其实只有117套，剩下的104套为安置房和保障房，是回购指定房，所以项目回款有一定保障，营销比较佛系也能理解。

对于项目来说，肚子君觉得项目不属于真正的核心区域，品质定位不高，这些都是项目品质的硬伤。品质差点价格来凑，价格相比又没有优势，就难以打动购房者了。目前的去化率也印证了这些。

对于购房者来说，肚子君觉得项目性价比不高，但是台江区新盘少，后续供应应该也不多，如果工作生活在项目所在区域，又对新房情有独钟，可以评估自身的需求，做出选择。

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