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福州晋安河北段有座晋安桥，桥以东就是东门外的塔头路，连接着鼓楼区和东二环这两个热门板块，地铁4号线同轴而过，如此区位自然颇受关注。

而说起塔头，很多人会想起桂香街，城市每一条街道的街景都不同，桂香街的街景是美食，撩拨吃货的味蕾。

岁月轮转，老街也会有新颜，今天肚子君就和大家一起去探访塔头板块上桂香街横穿而过的一个新盘。

一、项目基本情况

项目占地60亩，由住宅和商业组成，容积率约3.2，须建设90%的安置型商品住房。

地块被桂香街切割成南北两区，也不太规整，略微感觉局促。

规划共11栋楼，除2号、11号楼外其他楼栋都沿街，配建底商，总户数1310户。

商品房90套，均价约32000元/㎡，毛坯交房，主要分布于7号、11号楼，高26层-28层，混合安商，未分区也未分栋。

10号楼所在地交地较迟，还在建设中，其他楼栋均已落架。

二、项目配套情况

1.交通配套方面。项目位于福州市晋安区二环内，交通便利。门口就有公交车站，距离地铁四号线（在建）三角池站约400米，距离四号线和滨海快线交汇站（在建）东门站约650米。驾车的话市区交通路网四通八达，到哪都方便。

2.休闲购物方面。项目距离东二环综合体约1300米，步行约19分钟，不算太近。往西步行约500米可达晋安河公园，沿着河边的公园散散步，倒也惬意。

3.医疗教育方面，项目1-2千米范围内有省立医院、省第二人民医院东二环分院，距离周边学校也不远。

总的来说，项目位于市区二环内，地铁加持，配套较为完善，但是让人感觉好像啥都有，但啥都差那么一点点意思。

三、户型情况

项目主推户型是105、140平米。

105平方米户型：主要位于7号楼，两梯五户。3.5房2厅2卫，两房朝南，横厅布局，客厅靠西侧阳台采光。劣势是纵深较长，0.5房面积小而且没有采光，厨房面积也略小。

140平方米户型：主要位于11号楼，两梯四户。四房两厅两卫，南北通透，2个卫生间都是明卫，大阳台朝南，一间客卧位于客厅另一侧，少了长廊浪费空间，空间布局合理。

四、周边楼盘情况

项目处于塔头片区，周边新房都是清一色的高配比安商房，价格也差距不大。

项目东侧的纯商品房小区，二手房挂牌均价基本在40000元以上。一手二手价格都是对楼盘区位的肯定。

五、肚子君观点

1.项目的优缺点。

区位决定价值，项目的核心优势在于靠近市中心，地铁房，交通便利。而且配套较为完善，商品房户型整体布局不错。

不足的地方是项目地块不规则，容积率较高，分割后略显局促。混合高配比安商房、商品房公摊率不低。

2.个人建议

项目商品房面积大，总价可高达近500万，倾向改善群体，和项目是高配比安商房的实际有点背离。

塔头板块新盘多是高配比安商房，可售房源少，整体的库存压力较低。不过连接市中心和东二环两大热门板块，也导致部分核心配套依托两大板块，例如省立医院、东二环综合体和三大公园等。

如果价格差距不大，建议优先考虑两大板块，更为便利。而且整个片区大规模的安商房，未来会对区域二手房市场产生一定的冲击力。

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