榕高新2022-01号马排村地块流拍了，这也是该地块第二次“折戟”土拍市场。该地块曾作为榕高新2021-04号宗地于去年年底出让，不过拍卖前夕宣布取消出让。到底是什么原因导致该地块连遭退货？肚子君和大家一起来看一看。

一、基本情况

宗地榕高新2022-01号位于上街镇马排村，用地面积约96.49亩，居住用地，容积率上限2.5，其中商业计容面积3%，绿地率35%，限高80米。

需配建一所9班幼儿园（用地面积4100㎡，建筑面积3272㎡），与住宅小区同步交付使用。地块按要求实施装配式建造（占比20％以上）。

地块起始出让价15.3亿，起始楼面价9514元/㎡，最高限价19.89亿（溢价30%）。商品住宅销售指导均价为20500元/㎡。

二、出让条件变化

该地块再度上架，拍卖起始价从160200万元降至153000万元，降低7200万元，起始楼面价也从9961元/㎡降至9514元/㎡，下降447元/㎡。

另外地块取消“应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上”这一条款。

出让价格下调并且取消全装修比例应达到60%以上的条款，即便如此地块依然无人问津而流拍。

三、地块配套情况

地块位于海西园高新南片，乌龙江大道以西，浦上大道以南，驾车经高新大道、乌龙江大道两大主干道，上浦上大桥直达市区，不考虑浦上大桥和高新大道拥堵的话，驾车交通还算便利。

并且根据福州最新规划，地铁3号线有穿越该片区（具体以实际批复为准），但仅仅是规划，落地恐怕也是多年以后的事情了。

地块所在片区属于高新区生活配套较为成熟的区域，周边分布有高新万达广场、正荣中心、群升广场、紫光科技园、紫光浦上商业小镇（在建）等多个商业中心及企业办公群，片区配套还正不断完善。

地块临近高岐湖及乌龙江，部分楼层具有瞰江观湖景观优势。

四、肚子君观点

地块第一次流拍后，又是降价又是降低标准，也算顺势而为，而且地块所在片区条件尚可，为什么再遭退货？肚子君个人觉得有以下几点原因。

1.土拍市场渐冷。高新区的住宅不限购，方便来福州工作的新福州人购房；严格限价客观上抑制炒作房价。高新区距离福州市区较近，在市区新房价格居高不下且限购的情况下，近几年吸引市区刚需外溢购房，住宅交易较为火热。反映到土地市场上，开发商购地还算火热。但是受行业环境影响，近两年市场热度也逐渐转冷。

例如：2019年高新区宅地成交5幅，总金额约33.2亿元；2020年，宅地成交4幅，总金额33.83亿；到了2021年，宅地成交仅1幅，总金额7.33亿。今年更是出师不利。

在现如今房企资金并不充裕的楼市大背景下，房企们参与主城区的地块拍卖都慎之又慎，又怎会毫无顾忌去抢拍主城区外的地块呢？

2.地块总价较高。地块的拍卖起始价尽管降低了7200万元，但是因为面积近百亩，地块起始出让价依然达到15.3亿，比起去年附近的一幅地块的起拍价高了近8.1亿元！而且竞得土地后，地块面积大，需要投入的建设成本也大大提高。房企看看自己的钱袋子，不得不好好考虑一下要不要进场。

3.地块位置不佳。地块所在片区位置尚可，但是地块在片区内的位置着实一般。除了临近高岐湖及乌龙江，部分楼层具有瞰江观湖的景观优势外，其他配套情况实属不佳。

地块偏居一隅，东西两面被江湖阻隔，乌龙江大道往南是断头路，除了往北，到哪都要绕一圈。到万达广场看起来直线距离不远，过去可不轻松。周边多为产业地块，开发程度远不如去年拍卖成功的榕高新2021-03号地块周边。

总之，在房地产市场进入“黑铁”时代，资金并不宽裕，土拍市场渐冷的大背景之下，地块配套不如周边地块，单价和周边的地块差不多，面积又大总价还高，房企观望的情绪延续，竞拍更为谨慎，地块再遭退货也就可以理解了。

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