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关于房地产的分化，

除了我们所熟知的城市、房企、产品等开发业务相关的分化，

一方面，是以头部央国企为代表的，向高能级城市和改善型产品与回归与聚焦；

一方面，是以区域深耕型房企为代表的，在区域城市进行的精细化开发和运营。

这是在上一个调整周期里，

没有出现债务压力和经营危机的相对正常房企的分化。

还有经历压力的，正在站起的房企，

通过历年来保交楼的专业积淀投身到代建轻资产业务板块，

或是通过运营型资产的新的运营型赛道的涉猎，寻找地产开发以外的新的增长曲线。

执光以行，寻找出路，

同样是房企走出长夜拥抱黎明的破土重生。

这其中也有作为昔日标杆的万科，

在另一个运营型赛道的突破和领先。

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专业优势的建立和赛道的领先，

首先离不开的就是政策层面的支持和解绑。

比如去年高能级城市的行情回归以及改善产品的全面迭代和提升，

就离不开北上广深这些城市，政策层面对于限购和限价政策的解绑，给需求和市场带来的机会。

万科的另一个回归并形成领先的主业，

同样离不开来自于政策层面带来的新的发展机遇和空间。

这个赛道，是长租公寓为代表的租赁住房运营。

这个赛道最大的政策红利驱动，

来自于去年517新政中，对城市更新、租售同权和以旧换新等全新的政策出台与落地。

伴随着“租售同权”政策的深化落地，

租房者享有教育、医疗等公共服务权益，推动租赁需求从“过渡性选择”向“长期生活方式”。

长租公寓成为地产行业的新赛道，也成为许多企业发展的多维动力。

作为地产开发产业链中的重要一环，

近年来的长租公寓，凭借其灵活性和对年轻客群需求的精准匹配，

已经成为许多房企战略转型和形成新增长曲线的重要赛道。

截至2024年，

国内长租公寓市场规模已突破6000亿元，

并且仍然以高达15%的年复合增长率持续上升。

万科，是这个赛道从规模到专业的领跑者。

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从源自2007年的探索，

到2016年以“泊寓”作为统一品牌输出，

再到2018年，万科把长租公寓纳入三大核心业务，

万科作为头部开发商，无论是行业的发展洞察还是对政策的解读能力，都在长租公寓的专业运营上得到了很好的印证。

首先是作为“行业宏观专家”的万科，

对于城市化和人口结构变化的敏锐洞察，让万科抓住了到达66.16%城镇化率的新涌入人口中，

新毕业和新进城的20-35岁的年轻客群，成为占到长租公寓市场租客70%以上的主力消费客群。

这一群体对居住品质、社群归属感和智能化服务的需求，催生了集中式、服务式等细分产品。

万科泊寓，则用一个“泊”字，成为长租公寓的精神图腾。

在这样的长租公寓中用年轻化的服务、活跃的社群、体系化的公民秩序，成为年轻客群认可和选择的长租品牌。

在客户满意的基础上，万科进一步通过产品体系的精细化建设，

推出青年公寓（泊寓公社、城市青年家）、中高端公寓（@home、富瑞斯）及企业宿舍三条产品线，

覆盖不同客群需求，达到了稳的95%以上的出租率，形成行业领跑的品牌力和产品力。

截至2024年末，泊寓已开业19.1万间，管理房源超24.7万间，稳居行业第一。

这也保证了从2023年开始，

泊寓开始实现年度盈利，成为行业少数盈利标杆，

十几年时间，

泊寓作为长租公寓的领先品牌，

完成了万科从“试水”到“战略支柱”的转变。

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2025年春节以来，

深铁作为大股东，通过换血、输血、造血的结构化调整，

帮助万科逐步走出当下的困境。

在偿债攻坚的同时，

万科在泊寓的发展路径上，同样实现了行业领先的求新创变。

运营产品资产化，是万科对泊寓的重要创新和改革。

通过联合中信金石、新华保险、大家保险等投资人，

万科牵头，在厦门设立了一个总规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，锚定保障性租赁住房赛道：

这样的战略动作，

更标志着这家房企巨头，

在深铁系国资团队进驻后，正在长租公寓赛道，加速重构发展逻辑。

对于REIT发行标的的厦门泊寓院儿·厦门海湾社区，

是万科旗下长租公寓品牌“泊寓”运营的，全国规模最大的单体保障性租赁住房项目，

项目由原厦门国际健康驿站改造而来，全期规划30万平方米，共8000余间公寓，

总体可容纳超1万人居住，是厦门以及福建省定位的“万人青年社区”。

在运营模式层面，

项目纳入保障性租赁住房体系，与政府合作提供人才公寓，

不仅体现了市场化机构在保租房领域的运营能力，也为城市的人才引入和体系化服务提供了基石。

在社会效益层面，

项目通过改造闲置物业（健康驿站）快速形成规模化租赁社区，

基于“存量改造+社群运营+政企协同”模式，为保障性租赁住房的可持续运营树立了标杆，

也为厦门以及其他城市的盘活存量资产，保障性住房的长线运营提供了样板和参考。

该项目一期4044套已满租，二期计划2026年投运，

验证了大型租赁社区在需求旺盛城市的可行性，也为行业规模化发展提供了参考和案例。

通过Pre-REIT基金，

万科不仅获得正向现金流，更打通“开发-运营-退出”全链条，为后续发行保租房公募REITs奠定了良好的基础。

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除了经营的的回归，

并在开发领域重新构建专业优势，

万科需要在接下来进一步聚焦高能级城市，

做成和做好项目的成功率，构建专业领先。

除了开发主业，

长租公寓市场面对市场需求的扩容，

万科同样有机会，

通过基于产品的迭代加速，进一步在细分的长租赛道构建领先。

正如新任掌门人辛杰所言：

“万科不仅要活下去，更要为行业找到新活法。

从产品矩阵到REITs实践，

万科泊寓的每一步，都走到了行业前端。

也都紧扣政策导向与市场需求，

构建“规模+效率+可持续”的专业标杆。

万亿产值的长租赛道，

万科的身影清晰且高大。

万科正用新的增长曲线，

持续领跑，拥抱未来。

全文完！