新房市场表现平淡也没削弱地方卖地的热情。距离上一轮土拍落幕还不到两周时间，福州2023年第四次土拍又要来了！

四城区这次连挂7宗地，定于10月31日上午开槌，总出让面积406.85亩，起拍价合计44.67亿元。

看似攒了一桌大菜，其实涉宅地块就2幅，三远百亩宅地和东大新村旧改地块，后者还是纯安置房地块。

此外，还有闽江北CBD、奥体、三江口板块的3幅商业用地，以及南二环的幼儿园用地、福兴经开区的工业用地。

此次土拍地块整体来看乏善可陈，市场的关注度集中在晋安三远片区最后的宅地，那么谁会下场呢？

作为本轮唯一的商品住宅用地，宗地2023-28号（三远片区LP-K-2出让地块）包含了两幅小地块，总出让面积159.28亩，起拍价23.44亿元，起拍楼面价约9198元㎡。

其中地块二是49.96亩的中小学用地。按照规划，将配建一所九年一贯制公立校，小学不少于45班、中学不少于18班。

而地块一是109.32亩的纯商宅地，鼓励建设“立体生态住宅”，容积率1.0-2.8，需配建商业3000-4000㎡。据此估算，未来可供应约20.11万方住宅。

关于三远片区的天量库存，东街1號此前统计过，6幅地块预计可提供9000+套住宅，其中商品房将近6000套。

这体量和去化周期足以劝退相当一部分民营房企。网友：无所谓，市属国企会出手！

目前三远片区已经集齐了福州市建发（榕发）、福州建工集团（福厝远山拾里）、福州新区集团（新投三江棠境）和福州左海集团（东峦郡）4家市属国企，可谓福州楼市“新四大金刚”。

那么此次新地块出让，会不会打破三远片区被市属国企包圆的局面？

很难。

一方面，板块商品房体量太大，去化需要一定时间。像库存加起来将近4000套的“北园四大金刚”，卖得最好的楼盘，月均流速也不到25套。

另一方面，民营房企拿地还得考虑到地块本身的开发难度。

此次土拍公告明确提到了：

规划的地铁8号线下穿宗地2023-28号，竞得人应提前考虑地铁下穿可能带来的影响，具体建设方案应征求市地铁集团意见，施工前按规定办理地铁保护审查意见。

在官方的区位图里面也能看到，地铁8号线从连洋路延伸到三远片区，并在东峦郡的西侧设置了“三远站”，然后在宗地2023-28号地块内部拐了个弯到光明港。

地铁下穿意味着施工难度增大。参考地铁4号线上盖项目万科城市之光，2020年4月拿的地块，直到2022年3月才开盘入市。

4号线还是在建的项目，而地铁8号线属于还没获批的福州地铁第三轮规划，这就拉长了项目的开发周期，影响开发商的回款。

东街1號之前分析过，三远片区的区位配套并不差，但拿地成本高，回款周期慢，去化压力大，并不会成为民营房企的首选。

那还能由谁兜底呢？

点兵点将，或许该轮到建总了。大胆猜测，这场土拍过后就是“三远五大金刚”了。

再来说说本轮土拍的另一幅住宅地块。

本来指望旧改地块快速入市补充宇宙中心的新房供应。意外的是，鼓楼东大新村旧改地块（宗地2023-29号）全部用来建安置房了。

鸡肋的安商房模式好像要慢慢退出楼市了？今年5月，由榕发兜底的台江祖庙地块已经验证了开发商对高比例安商房不感冒，特别是安商混合的矛盾越来越突出之后。

东大新村这块地容积率上限高达3.97，限高100米。虽然没有上海西4.35和南湖4.5的安置房容积率夸张，但也偏高。钢铁森林的出现，只能说市中心真的寸土寸金吧。

商服地块方面，闽江北CBD又要添百米高端商务酒店了！市图书馆北侧地块（宗地2023-30号）要求酒店面积不少于4.6万方，限高120米。

三江口也要出让一幅15.05亩的商业商务用地。仓山区福乐C-03-B出让地块（宗地2023-31号）就在远洋天赋的东南侧，有望为片区提供些商业氛围，毕竟这里的生活配套太虐了。

此外，南三环的建新花卉市场出让地块（宗地2023-32号）后期主要用途也还是大型批发市场。

上个月暂缓出让的白湖北园幼儿园用地这次回炉了。宗地2023-33号（南二环路与南台路交叉口东北侧出让地块）将建设18班盈利性幼儿园。

继麦顶小学分校之后，白湖北园片区又将添教育配套。

土拍市场向来是楼市的晴雨表，但也仅针对住宅用地。福州年内第四次土拍，久违的民营房企会不会下场？

答案不言自明。

东街1號上一篇刚写过9月福州新房的成交数据，说腰斩都是在粉饰太平。“面包”难卖，“面粉”的处境也日益尴尬。

市场再不回暖，福州土拍都快没有悬念了。

上为正文。