买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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熟悉老王的人都知道，有着13年维权记者经验的老王，不怕得罪人，每一年都会为大家发布避坑指南。

往远了说金隅和府、蓝光黑钻公馆、鲁商蓝岸丽舍、金沙悦府；往红盘说，在融创卖疯了的时候，从维多利亚湾到腾讯双创小镇老王都一一做了提醒；再到这几年的爱情·天宸万象、中南·林樾，中梁首府等等，全都很“争气”，有交不了房的，也有交了房，都让及时避险的朋友感到庆幸。

还有浮山后、老四方那些交房后“塌房”的楼盘，哪个我没在原创里提醒过大家？

事后诸葛或者“曝光”没有意义，买错纠错的代价是沉重的。

最近这段时间，市场又有些回暖，垃圾盘也开始蠢蠢欲动了。相比那些只要赚钱就推的中介，相比那些看个卖家秀就激动的渠道，喜欢从品行角度，从财务角度、从市场角度去分析的老王，做出如下提醒：

这10个盘，不论别人买不买，不论什么价格，不论渠道商多么急不可耐，都不要去碰。

N01.天一仁和·吾疆

天一仁和·吾疆的卖家秀唬不唬人，据说是很唬人。为什么是据说，因为老王只是路过，没去看过。

在老王的价值逻辑中，没有看的必要。

因为对于一个千万资产来说，绝版的地段、实景示范区的排面，奢华的地下车库都是必须项，但不是资产价值的全部。

天一仁和的财务状况，作为青岛人都不难打听出来。

老王始终觉得：如果你的豪宅，是一个经常被刚需房业主高喊“XX，XX，延期第一”来维权的开发商建设的话，是不是一件风险极大且很没排面的事儿？

而且，我希望大家还要认识到一点：精装房的水很深。牌子都是一个牌子，不同等级，不同的渠道，真假之间，差别很大。在一次私人银行的分享会上，老王从一位做建材的大姐口中了解到一些行业内幕，更加坚定了一个观点：

豪宅与豪车、奢侈品一样，品牌是品质最大的保障。

天一仁和·吾疆不推荐，天一仁和沙子口那个项目，我们要加一个“更”字，虽然它近期可能降价了。

N02.银丰·玖玺城

银丰这家开发商，和天一仁和有本质上的不同。

如果你去参观银丰的工艺工法间，会发现银丰是一个扎扎实实做产品的开发商。一期交付的很多问题，责任很复杂，但是银丰初衷还是想把项目做好，没想着坑业主。

刚刚交付的二期高层，不论是外立面，还是社区会所，室内精装，成本投入都很扎实。

不过，结合房价，这个产品力并不算出彩，最多是个合格。

这个盘最大的问题不是交付力，也不是产品力，而是产品定位有问题。165㎡的户型占比不小，但是在高昂的总价之下，宽厅做不出来那是高层得房率的劣势体现，关键客卫还是暗卫。

不要说豪宅，就是普通改善现在都要保证全明通透好不好。

而且，对于800W-1000W的买家来说，宽厅与四室是基本的需求，不要说银丰的品牌力，我们看麦岛，套三与套四之间，价格差别都很大。

所以，这个小区的总体房价，在二手房阶段一定会被这个失败的户型背刺。

N03.梵悦凌云

青岛黄金海岸线上，青岛最为知名的烂尾盘焕新而来。

这种产品，如果一开始卖得顺风顺水，没问题；

这种产品，如果在一线城市，板块内确无竞品，没问题；

这种产品，如果是一个熟谙塔尖圈层生活理念的开发商规划改造，操盘运营，没问题。

然而，现在这个市场环境之下，这种背景的产品，恐怕还会很难。

住宅的一半价值在窗外不假，但是另一半价值，总价也不低不是？

N04.黑卓·天筑

在今年的五月份，西海岸有同行爆料，黑卓·天筑降价了，百万精装免费赠送，而且房价也有大幅下调。

这个产品，和梵悦凌云的问题是一样的：

在一个错误的时间，一个错误的地点，做了一个错误的产品。

所以，销售遇冷也很正常。

样板间和窗外的景观确实让人心动，但是对于陡然而富，没有什么买房经验的小白来说，心动不能行动。

N05.华新园·珺台

华新园作为一家地方房企，可以说充分享受了青岛城市发展的红利。但是我们也不得不叹息：正是因为华新园这样的开发商拿了不少好地，青岛二手房，青岛的楼市才会是现在这个样子。

华新园楼盘的品质，你仔细看看他们的建筑商就能知道。而且2024年了，你看看珺台的外立面，和十年前的回迁房有什么区别？

虽然森林公园卖完了，虽然珺台也是现房了，但是二手房不是很快就要上市了。这个地段，十年内无敌铁的配套硬伤是克服不了的，如果产品力再不行，那真就是资产黑洞了。

当然，华新园把好几个盘都卖成了现房，都避雷吧。

N06.通和·悦章

虽然通和·启章的价格和销售速度让开发商牛气冲天，但我们依然把启章的热销归功于地段、配套、产品稀缺性的成功，和开发商关系不大，只要不是华新园这样的开发商开发，这个盘都会卖得不赖。

通和·悦章，从地段、配套、容积率、户型、交房时间等任何角度，我们都找不到任何买的理由。

地缘客户真喜欢这个地方，旁边海信的二手房显然更香。

所以，这就是青岛主城标准的“站岗”盘。

N07.中铁诺德·逸安居

3.6的容积率之下，我们很难保证住宅的舒适度。但更大的问题是，这个项目的设计团队，做出了最差的规划，完全是不想卖房子的一种设计。

住宅前面矗一栋大高写字楼，将三栋楼放在立交桥旁，这种反人居的设计，最大的问题就是采光与噪音。

一号楼前面这个小商业，也就是现在的售楼处，它俩的楼间距目测只有10米左右，也就是说，起码一号楼的二楼—五楼的光照必受影响，而且这个小商业日后也是要单独卖出去的，再来看，二号楼（目前未售）的西户也是会被前面的商业楼整个挡死，整体的楼间距非常窄，非常的压抑。

这样的房子，还真不如周边的二手房住着舒服。

N08.青云佳境

这个楼盘最大的问题，就是生不逢时。

如果在人口高速增长，主城区人口沿着地铁线快速外溢的阶段，那么旁边的楼山春晓会卖得不错，青云佳境也会​好上加好。

问题是，楼山春晓赶上了楼市的低谷期，大败下来之后，青云佳境又顶上了。

这个位置如果建一个小高层产品，或许还有一线生机。

​然而大高层之下，只是想靠什么高得房率的数学游戏和低价征服购房者，实在太难了。

N09.文典府

在热闹的高新区，这可能是最寂寞的一个楼盘。

众所周知，高新区是一个靠外来人口支撑的​新区。虽然这几年人口呈高速增长，但是比人口更多的是房子。

喜欢坐地铁的人会买奥体板块，喜欢开车的人会买高新区东部，位于高新区中部的​文典府，自然就尴尬了。

第二个问题，就是科技系统。经过这一段时间，大家都明白科技系统的后续维护有多重要，​业主的健康与物业管理人员的良心息息相关。

在复杂的代建和管理关系之下，文典府的​后续维护能不能达标，我们要打一个大大问号。

最为关键的是，我们谁都不能拿着​健康去赌。

N010.中铁建·青岛well健康城

高新区东片区的价格战打得非常惨烈，那么中铁建·青岛well健康城的性价比就直接被远距离竞品打没了。

虽然中铁建·青岛well健康城靠近高新区奥体板块，但是这个楼盘从行政划分上并不属于高新区：那么高新区优质的教育配套，以及高新区与市内相同的中考红利，这个盘统统无法享受。

而且，和中铁建·青岛well健康城形成直接竞品关系的，是国信·溪地美岸，不但距离八号线更近，而且未来还有商业mall的加持，并且可以充分享受高新区教育资源的加持。

目前来说，这个盘具备了冷盘的所有基本“素质”，离着远点显然更安全。

你还认为那些楼盘是坑，我们可以评论区交流。