2022年19号文《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》发文至今已经两年多了，从中央到地方层层聚焦，《意见》中提到的加强组织保障以及台账式管理等要求已经基本落实到位，经过两年多的努力，很多工作推进已经进入改革深水区。
在企业组织层面，集团资产管理已经有了负责部门，也有了相对齐全的资产台账，且很多企业每年都陆续开始制定自己的资产盘活计划，但是距离文件要求的资产盘活效果仍然差距较大，结合笔者最近参与的国企平台资产盘清盘活相关实践和需求反馈来看，大家普遍存在以下几大挑战：
1） 资产的现状情况不一，如何进行资产分级盘活，分级制定方面有什么参考标准？
2） 每年制定的资产盘活计划更多是有总体目标，比如去化面积、出租面积、营收目标等，但是很难再有更细更具体的盘活计划，造成执行过程很难聚焦。
3） 目前资产盘活工作推进还是雷声大，雨点小，忙活了一年，收效甚微，对比当前国企的负债压力杯水车薪，如何解题？
总结下来就是资产分级盘活策略不清晰，资产盘活方向不聚焦，资产盘活效果不明显，从实践情况来看，以上三个问题都没有标准答案，我们尝试和大家探讨一下未来解题方面的思路。
分等定级
因“资”施策
我们很欣喜的发现，经过这些年的探索和发展，国企平台终于开始“真正意义”上启动资产盘活工作了，因为过去大家在提资产盘活的时候，很多企业甚至没有搞清楚自己资产是多少？资产是谁的？资产怎么样？谈资产盘活更多是就是论事，缺少整体的规划思路。笔者过去拜访平台国企高层的时候，大家也深有同感，领导层大多数都不知道资产的“具体底细”。而现在很多企业已经逐步进入到第二个阶段，即在面对已经盘出海量家底的资产如何进行针对性盘活。
首先不同业态、不同状态、不同年限、不同功能属性的资产采用的盘活方式不同，分等定级的方式也不一样，这里我们以房建类资产为主，万幸很多优秀平台公司在过去已经给我们提供了很多参考范本，比如X企业按照资产未来的盘活方式进行分级，按照去化一批、改造一批、出租一批、置换一批等进行分级，还有些企业是按照两非两资的红线要求进行区分，非主营业务、非优势业务资产本着退出或重组的逻辑构建资产分级标签，今天我们一起探讨一个相对温和且通用的分法，即按照资产的经济效益分法：
一般建议按照四类资产进行区分：
1
优质资产
该类资产整体收益率已经达到或即将达到资本市场的回报要求，比如购物中心类的资产年投资回报（投资回报率=年净收益/总投资额）超过5%，租赁住房类资产年投资回报超过4%，当然这个数据不是绝对数据，企业可以在基础上进行回报率上下调整。
2
一般资产
该类资产的分级标准可以用收支平衡性来衡量，一般资产的量化依据就是该资产年收益为正，即年累计收入＞年累计支出。
3
低效资产
该类资产年收益为负，公司还需要为此资产另外投入相应的成本。当然在这个范围的资产除了资不抵债，对于部分资产实际效益和资产所属区位、资产价值不匹配的资产也会从一般资产分类中放在该类中，比如在省会城市的CBD，资产收益水平处于盈亏水平线以上，但是距离同行业、同地段租金收益水平差距较大，所以在做资产分类定级的时候除了遵循基本原则，还是要适当考虑客观因素。
4
无效资产
无效资产顾名思义，就是未产生资产收益，属于纯投入类的资产，该类资产除了受到市场环境、资产状态等情况影响之外，也可能有自己特殊的局限性限制，比如被征用、占用、无偿使用等原因，企业需要结合资产的定位做好后续的“无效转有效”工作。
以上分法的导向清晰，在收益率指标上因为城市的差异和资产的老旧程度会在各类资产的定性上有所差异，从实操的角度对应评价的指标阈值可以根据实际情况调整，有了明确的资产分类分级，后续的资产盘活就相对更有针对，更聚焦。
构建盘活计划施工图
明确盘活目标、清晰盘活责任
我们继续来看第二个问题，资产分类分级完成之后，后续盘活计划怎么做，上文说了很多企业的盘活更多是有一个年度总任务，比如出租多少、出售多少、办证多少，根据集团的资产总量进行切割，但是围绕每一类资产的盘活计划、盘活时间、盘活动作、盘活目标等等分解动作就比较粗了，实际情况更多是“见机行事”，今天关注这个资产，明天统筹一下另外一个资产，目标一直飘忽不定，也就造成了最终的效果往往不尽如人意。
从总体上来看如果有了以上的资产分级，在盘活的方式上方向是比较清晰的，这里我们按照不同类资产给一些建议：
⫸ 优质资产一般是要考虑资本市场融资的问题了，这个时候企业要考虑的是资本市场的要求、资产规模的要求、资产稳定性的要求以及资产收益结构的情况，情况，企业要做的是保持并优化现有资产的运营效率和服务效率；
⫸ 一般资产往往是因为地段、资产年限、成本投资问题，很难在租金收入端有突破，更多要通过专业化运营和精细化管理来提升支出端成本，比如最近和很多企业探讨的“收支双线”管控，也就是对于某些指定项目，不能吃“大锅饭”，而是要构建基于单一项目的收支双控机制，大致和原来房地产业提到的“以收定支”逻辑类似。
你不能因为资产效益本身不好，围绕改造和品质提升进行盲目投资，而是要根据年度的应收实收预测和未来投资后的预期效果和效益综合平衡测算今年的再投资目标，尽量要以不增加集团的资产负债率为前提。
⫸ 低效资产因为本身就是项目面临亏损问题，那就要做的首先是止亏，要想办法开源节流，比如有些资产租金低，但是物业管理成本高，租金无法覆盖管理成本和运营成本，怎么办？某些企业就采取出租+物业托管的方式，将某项目资产整体打包给第三方，同时也包含了闲置资产的物业管养成本，纳入甲乙方合同履约要素。因为第三方专业化管理能够降低部分无效成本的投入。
⫸ 无效资产的目标建议以处置为主，当然不限制于出售，资产经营权入股合作（一般不以资产作股投资，有资产流失审计风险），租赁住房打包销售等方式都可以尝试，这里有几点需要和大家同频，就是在资产的盘活上切忌理想化，一般没有收益的资产先做到有收益，有收益的做到平衡收益，赚钱的再考虑资本化，日拱一卒，突然有一天也许就发现你已经站在金字塔尖了。
明确定义了不同类资产的盘活方式之后，下一步就是要形成盘活施工图计划，明确具体项目对应资产当年的任务是什么？要做什么动作，在什么时候要形成匹配的阶段性目标，责任到人，层层压实。
X平台企业在这一块的实践很值得借鉴，该企业针对在管的所有资产出租项目，形成“租决文件”，有点类似于项目目标责任书。在文件中除了明确营收任务之外，还要有整体投资收益测算目标、招商客群定位、招商渠道管理、相关减免政策举措等内容，从“会说“向”会干“转变。
坚持长期主义
做难而正确的事情
诚然即使经过长时间的努力，国企平台公司在存量盘活上的“收益”依旧甚微，面对上百万方的资产，很多企业一年的租赁收益也就是几千万，面对居高不下的负债率难题，一方面集团和资产业务单元投入很大的精力，另外一方面又解决不了当前高负债、低现金流的难题，资产盘活工作到底该怎么做？今天我们从算账的维度给大家几点建议：
1
算小账
对于部分一直是入不敷出的资产，企业要做的第一件事是“如何实现收支平衡”，无论出售、改造、出租首先要算盈亏平衡帐，包括每年成本的投入和收入的比例控制。
一般出租类资产要保障年度的营收不低于年度项目分摊的运营成本、管理成本、财务利息等，孵化期和集中招商期条件可以适当放宽；改造类的资产要考虑投入的成本未来的回报周期，是否能够短期变现，避免很多资产改造后很快出售，改造带来的增值溢价未能发挥。出售类的资产要确保资产估值和交易的安全性，规避国有资产的流失风险。
2
算大账
从长期的角度重点考虑资产未来的资产增值和资产收益结构的多样性设计，本身存量资产盘活就是一个久久为功的活。围绕资产增值要考虑的是通过资产的经营活动持续提升资产NOI或者EBITDA，以此来提高未来资产融资或退出时候的资产估值;围绕资产收益结构调整方面需要充分探索除了租金收益之外，在服务收入、多经收入、投资类收入等方面的可行性，以此确保资产未来收益的稳定性和复合增长力。
3
算全帐
国企平台公司很多时候考虑的不单是市场化发展，本身还有其肩负的社会功能和使命，比如为了给当地的GDP、就业、城市发展提供助力，很多的园区招商可能会牺牲一部分出租收益，或者很多的资产被社会功能机构占用，无法产生直接经济收益，这个时候企业就需要同步考虑“整体效益”，要将该类资产视为盘活带来的“潜在经济效益”予以体现，比如在量化效益指标的时候，该类资产要按照市场化的定价逻辑计算收益，最起码“做了好事要留名”，以便于在对上考核绩效的时候更“客观”。
资产管理盘清盘活工作本身是一项难而正确的事情，作为大量资产的持有者，国企平台公司能做的除了顺势而为，还要不得不为，更需要能够在这一赛道中保持足够的发展定力、专业能力，“结硬寨，打呆仗”。前期做好“资产价值梳理、价值发现、价值实现”工作，后续就一定能够在未来的“资产价值放大“中争得一席之地。
