买房路上，除了房价之外，房贷利率是买房人关注的又一“焦点”！

随着6月20日，LPR下调10个基点，全国多城房贷利率急速下滑，最低已经降至3.5%……

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最低3.5%！

超40城下调房贷利率

其实，从年初开始，不少城市的房贷利率就一直在直线下降。

6月20日，中国人民银行公布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR从3.65%降到3.55%，5年期LPR从4.3%降到4.2%，1年期与5年期较上期均下降10个基点！

这一次LPR下调10BP，是继2022年8月22日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15个基点至4.3%后，时隔9个月，房贷利率的又一次走低。

而在本次LPR下套后，全国多城的房贷利率也陆续开始急速下滑，如：

南宁：6月5年期以上LPR下调后，首套房贷利率正式降至3.6%！

常德：首套房贷利率为3.6%，还有此前为3.7%的，比如广东的清远、韶关、江门等城市，都已经有银行开始执行3.6%的首套房贷利率。

宁波：首套房房贷利率为4%，二套房房贷利率为4.8%，均较之前下降10个基点；

北京：首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.25%，均较之前下降10个基点。

珠海：首套最低做到3.5%-3.6%，为全国最低，二套房贷利率基本为4.9%。

……

值得注意的是，据中指研究院消息显示：2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。

从重点城市来看，6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点，未来或将进一步下降！

2020年以来重点城市首套房二套房商贷平均利率走势

图源：中指研究院

全国多城房贷利率普遍降低，西安房贷利率也确认下调！

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明确！最低4.0%！

西安各大行已跟上

据房博士摸底，西安各大银行已经跟上，部分银行首套及二套已结清房贷利率为4.0%，二套未结清的为4.9%。

具体调查结果如下——

据西安多家银行消息，目前，首套房贷利率最高的是华夏银行，为4.25%，中国银行、广发银行、招商银行首套降10个BP，为4.1%！重庆银行降15个BP，首套4.05%，其余各行首套房贷利率降20个BP，首套均为4%；二套房贷利率目前以4.9%为主。

利率再降，对于买房人来说，当下的购房环境已是相当宽松，最直接的利好便是月供减少了。

我们以首套贷款150万，30年、等额本息计算，利率4.1%计算，利息总额为1109271.2元，每月月供为7247.98元；按照4%利率计算，利息总额为1078042.6元，每月月供为7161.23元，总利息节省31228.6元，每月月供少还约87元。

那么利率下调，对于西安楼市的刺激作用有多大呢？

一方面，对于存量房市场而言，房贷利率的不断下调让前些年的购房者成为“高位站岗”者，我们同样以贷款150万，等额本息30年来计算，相较于2022年首套房贷5.8%的”高位“利率（贷款150万，月供为8801.3元），月供减少1640元。

需要注意的是，若买房时选择的是浮动利率，购房者的房贷利率是可以调整的，但不是立即调整，而是要等到重新定价日，也有不少购房者选择了提前还贷。

另一方面，对于还未上车的购房者而言，房贷利率虽已是“低位”，但论影响购房决策的优先级，房价也是很关键的因素。

6月至今，从西安市商品住房销售公示平台登记情况来看，曾经的区域“网红盘”登记情况也大幅下降，即使是摇号项目，开盘当天100%去化的现象也比较少见。

登记项目价格方面，6月至今，登记项目的整体价格为23608元/㎡，29盘登记，均价1.8万以下的项目仅8盘，占比不足三成。

综合来看，西安房地产市场，刚需、初次改善类、性价比较高的项目登记情况较好，高端改善类、终极置业产品登记“遇冷”，购房需求持续走向两极分化。体现在市场上，则是一边是摇号项目不断，一边是部分项目登记无人问津。

而相较于利率下调，在西安楼市，呼声更高的便是重启“商转公”！

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商转公大招全国蔓延！

西安有多大可能性？

继降利率之后，又一大招——商转公在全国蔓延。

前些年高利率买房的人太多了，现在利率降幅很大，“商转公”的呼声一直特别高！

相关统计数据显示，截至目前，全国已经有近40个城市推出“商转公”政策。

翻开西安市领导留言板，关于何时重启“商转公”？一直备受网友期待。

今年3月底，渭南正式宣布可以商转公了！这意味着陕西10地市中，已有9个城市实施“商转公”。

而西安的“商转公”却迟迟难以重启，主要原因便是：池子里的钱太少！

根据西安市官方最新回复：西安公积金个贷率持续攀升，到今年5月底，个贷率已升至91.36%。数据显示，目前西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大。

当然，官方也提出西安中心将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。

虽然回口径较之前有所“松动”，但西安商转公确实难度不小！

根据《西安发布》，4月10日公布的西安公积金使用数据来看，2022年西安累计缴存总额为3244.42亿元，同比增长16.12%，占到全省缴存总额的55.99%，当年实缴存额450.3亿元，占到全省60.3%。

不难看出，西安公积金缴存总额在全省公积金缴存总额中占比较高，使用情况也更高：2022年西安发放个人住房贷款4.13万笔，累计额度为242.23亿元，同步分别增长11.32%、28.99% 。

同样，提取比例也较高，104.15万名缴存职工提取住房公积金，提取额273.54亿元，同比增长22.06。

根据《2023年西安住房公积金管理中心2023年部门预算》文件来看，今年发放个人住房公积金贷款150亿元，个贷率控制在85%左右，逾期率控制在0.3‰以内。

而当下91.36%的个贷率，显然已经“超标”，因此，我们预测，今年西安重启“商转公”继续落空的可能性很大！