8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
三部门提出“认房不认贷”政策后，广州作为一线城市率先“打响第一枪”。8月30日，广州官宣执行认房不认贷政策。
随着广州政策落地，深圳紧随其后。
8月30日晚间，深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。
（图片来源：深圳市住房和建设局官网）
所谓“认房不认贷”政策，指的是无论购房者是否有贷款记录，只要购房者名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。如果购房者名下已经有一套房，则不管是不是贷款买房，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。
而广州和深圳的通知更为明确指出，只要居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在本市无住房的，不论是否贷款买过房，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。
据悉，当前部分城市执行的“认房又认贷”政策始于2010年5月26日，由当时的住建部、人民银行和银监会三部门联合发布，明确二套房以家庭为单位认定，并执行“认房又认贷”的原则。而北京作为首个执行城市，二套房认定标准于当年7月15日出台，至今已经实行满13年。
政策利好哪些人？广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示“认房不认贷”的政策落地，对这三类人受益：一是改善需求“卖一买一”购房者；二是都市圈人口流动需求的群体；三是包含了在当地长期居住的年轻人及外来人口。
那么，执行“认房不认贷”能为以往被认定为“二套房”的购房人节约多少购房成本呢？
（1）从首付比例看，政策调整后减轻20%-30%总价的首付压力。
政策调整前，无房但有贷款记录的置换购房者（卖一买一），购买普通住宅和非普通住宅的最低首付比例分别为50%和60%；政策调整后，最低首付比例均调整为30%，分别减轻20%和30%购房总价的首付压力。
（2）从房贷利率看，政策调整后享受30BP的房贷利率下调。
深圳首套、二套房贷利率分别为LPR+30BP（目前为4.50%）、LPR+60BP（目前为4.80%）。由于认房不认贷的政策调整，无房但有贷款记录的置换购房者（卖一买一）此前被认定为购买二套房、而现在被认定为首套房，房贷利率将下调30BP。
以深圳一套总价500万房子为例， “认房不认贷”前，首付五成，首付金额250万元，月供在1.27万元左右；“认房不认贷”后，首付三成，首付金额150万元，月供在1.77万元左右。可以直观看到，“认房不认贷”前后，置换群体的首付比例减少两成，首付金额减少100万元，但月供增加约5000元。
（图片来源：乐有家研究中心）
继广州、深圳齐出新政后，8月31日，作为粤港澳大湾区的重要节点城市的惠州、中山、东莞，武汉、厦门纷纷跟随，9月1日晚间，北京、上海也相继官宣落地“认房不认贷”政策。
开源证券研报认为，本次政策调整将使更多购房人能够享受首套房首付比例和房贷利率优惠，本次政策利好置换购房客群，政策调整将释放政策限制下的需求情况，明显提振以改善型置换为目的的需求端，以及曾有过贷款购房，现在计划在其他城市购房的客群，政策释放以迎合城市变迁创造的刚性需求为目的的杠杆空间，进一步合理化供求关系。
中指研究院华南分院总经理杨红侠表示广深两个一线城市同日落实“认房不认贷”政策，向市场释放积极信号，有助于稳定市场预期，夯实市场复苏的基础。
政策相关个股最近政策方面对房地产行业利好消息不断，可能为板块带来更大的弹性和行情，不知A股市场相关个股能否随着利好进一步表现。
金地集团（600383.SH）：公司的主营业务为房地产开发与销售，目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国 78 座城市。2023年上半年，公司实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%；公司房地产项目结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%；归属于母公司股东的净利润15.32亿元，同比下降22.24%；房地产业务结算毛利率为14.87%。
万科A（000002.SZ）：公司业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。2023年上半年，集团实现营业收入2008.9亿元，同比下降 2.91%；归属于母公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.43%；物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。
保利发展（600048.SH）：公司业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续 15 年保持房地产行业央企第一。2023年上半年，公司实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；归属于母公司股东的净利润122.2亿元，同比增长12.65%；毛利率21.26%。
招商蛇口（001979.SZ）：开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%；归属于母公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%。
楼市的“金九银十”即将到来，当下或是地产政策集中落地形成合力的最佳窗口期。这样的“认房不认贷”政策是否能真正利好楼市，我们也只有拭目以待。（财事汇 苗钰 免责声明：文章表述的意见不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。主编联系：gefanmei@moneyweekly.com.cn。商务合作：public@moneyweekly.com.cn）
