入库编号：2023-07-2-084-005案由：人防车位使用权合同纠纷核心争议：
名为“租赁”实为“转让”的人防车位使用权合同是否有效？合同期限是否受《民法典》20年租赁期限限制？二、法律依据与裁判要点（一）合同性质的认定标准
实质重于形式原则审查重点：合同是否具有使用权转让的实质特征（如一次性支付对价、无固定使用期限、可自由转售等）。本案认定：曾某某一次性支付9.5万元，取得车位在土地剩余年限（如40年）内的使用权，视为“使用权转让”而非租赁。法律依据《人民防空法》第五条：国家鼓励社会力量参与人防工程建设，投资者可取得使用权。《民法典》第三百二十三条：用益物权人对他人不动产享有占有、使用和收益的权利。（二）合同效力与用益物权的法律性质
人防车位的权属规则所有权归属国家：人防车位作为国防资产，所有权不得转让。使用权可市场化：投资者经人防主管部门备案后，可取得用益物权性质的使用权。实务要点投资者资质：开发商需取得《人防工程使用证》并完成备案；合同条款设计：明确约定“使用权转让”“可继承、转售”等条款，避免被认定为租赁。（三）20年租期限制的突破
租赁与转让的区分租赁合同特征：定期支付租金、期限≤20年、不可自由处分。转让合同特征：一次性支付对价、期限与土地使用权一致（如40-70年）、可自由处分。本案突破法院认定合同期限与土地使用权剩余年限一致（如40年），不受《民法典》第七百零五条（租赁期限不得超过20年）限制。三、入库案例的司法指导意义（一）对房地产市场的规范作用
明确交易模式合法性：开发商可通过“使用权转让”模式盘活人防车位资产，但需严格履行备案程序。保护业主权益：业主取得的使用权具有物权属性，可对抗第三人（如开发商破产时车位不被纳入清算财产）。（二）对司法裁判的指引
合同性质的审查方法：结合支付方式、期限约定、权利内容等综合判断。法律适用规则： 人防车位使用权转让不适用租赁合同规则； 用益物权性质的使用权可依法继承、抵押、转让。四、实务操作建议（一）开发商合规要点
备案前置：签订合同前需向人防主管部门申请使用权备案，取得《人防工程使用证》。合同条款设计： 标题明确为“使用权转让协议”； 期限与土地使用权一致； 约定可转售、继承条款。（二）业主风险防范
审查权属文件：要求开发商出示《人防工程使用证》及备案回执。登记公示：在不动产登记中心办理使用权转让预告登记，防止开发商“一物二卖”。（三）争议解决路径
效力争议：若合同被认定为租赁，业主可主张超20年部分无效，要求调整期限或退款。侵权救济：第三方侵占车位时，业主可直接以用益物权人身份起诉排除妨碍。五、例外情形与风险提示合同无效情形投资者未取得人防主管部门备案；合同约定“永久使用权”或“与建筑物同寿命”（违反《城镇国有土地使用权出让暂行条例》第十二条）。地方政策差异部分地区限制人防车位对非业主转让（如《XX市人防工程管理办法》第二十条），需结合当地规定执行。六、类案检索与延伸思考类案索引(2022)京XX民终XX号：未备案的人防车位转让合同被认定为租赁，超20年部分无效。(2021)粤XX行终XX号：开发商未公示人防性质，业主以欺诈为由主张撤销合同获支持。延伸问题人防车位使用权到期后如何处理？参考规则：到期后可参照《民法典》第三百五十九条（住宅建设用地使用权自动续期），但需补缴人防工程维护费用。结语：本案通过穿透式审判思维，厘清了人防车位使用权转让的法律性质，为“以租代售”类纠纷提供了明确裁判规则。开发商与业主均需以合规为前提，通过合同条款设计实现权利义务平衡。
