案例来源：最高人民法院（2024）最高法民申3940号（2024年9月19日裁定）

最高院：消费者购买用于居住的办公房，可以排除执行案件核心事实与裁判要点梳理一、基本案情与争议焦点

房屋性质与使用情况：

案涉房屋为办公性质，土地用途为商服金融用地（40年产权）；房屋内部配备冰箱、洗衣机等生活设施，设置厨房等功能区，实际用于居住。

交易与执行争议：

案外人在查封前与被执行人签订合法购房合同，支付购房款140万元（达合同总价50%）；法院查封后，案外人以“消费者”身份提起执行异议之诉胜诉；申请执行人（某分行）主张案涉房屋为办公性质，案外人不属消费者，无权排除执行，遂申请再审。二、最高人民法院裁判逻辑与依据

争议焦点一：是否构成“商品房消费者”

法院认定： 案涉房屋虽登记为办公性质，但实际配备生活设施，具备居住功能； 案外人名下在本地无其他居住房屋，确以生活居住为目的购买； 符合《执行异议和复议规定》第29条“买受人用于居住且名下无其他住房”要件，可参照消费者权益保护。

争议焦点二：购房款支付是否符合条件

法院认定： 案外人支付140万元（总价50%）至被执行人账户，付款凭证真实有效； 满足《执行异议和复议规定》第29条“已支付价款超过合同总价50%”要求。

裁判结果：驳回某分行再审申请，维持案外人排除执行的胜诉判决。

三、规则适用与类案启示

“办公房居住化”的执行豁免条件：

实质居住需求：房屋实际具备生活功能（如厨房、卫浴等），且买受人名下在本地无其他住房；买受人需举证居住目的（如水电缴费记录、物业证明等）。交易合规性：签订合法有效的书面买卖合同；支付价款达合同总价50%以上，且资金流向清晰（如直接支付至开发商账户）。法律适用：参照《执行异议和复议规定》第29条，无需审查买受人购房过错（如是否知悉房屋性质）；重点考察居住功能与付款比例，弱化房屋登记用途的形式限制。

风险提示：

开发商与购房者： 办公房改造居住存在产权风险，需谨慎评估政策限制与执行隐患； 保留装修证据、居住证明以备未来纠纷。金融机构与债权人： 查封非住宅房产时，需排查实际使用情况，防范买受人以“消费者”身份抗辩执行； 主张排除执行时，可质疑居住真实性或付款合规性（如关联交易、虚假支付）。

（注：本案确立“办公房实际用于居住可参照消费者保护”规则，但需严格满足居住功能与付款条件，避免滥用执行豁免条款。）