人民法院案例解析：未经登记的居住权效力与执行冲突基本案情与争议焦点

案件背景：

房屋权属：涉案房屋于2002年登记在被执行人名下，性质为“新公房”。居住权约定：2010年案外人与被执行人签订《家庭内部协议》，约定案外人享有50年居住权，并实际居住13年。抵押与执行：2015年房屋设定抵押权（债权1000万元），后因债务纠纷进入执行程序，法院拟拍卖房屋。

争议焦点：

未经登记的居住权是否具有物权效力，能否对抗抵押权的执行？执行拍卖时能否保留居住权或涤除居住权？法院裁判逻辑与法律依据

一审法院（驳回案外人诉请）：

法律适用：《民法典》施行前，居住权非法定物权，仅凭协议不产生物权效力。物权法定原则下，居住权需登记设立，未登记则仅为债权。事实认定：抵押权设立在后，且已依法登记，具有优先效力。案外人居住权未登记，无法对抗抵押权人及执行程序。

上海高院二审（维持原判）：

核心裁判理由：抵押权为担保物权，登记后具有优先性；未登记的居住权属普通债权，不得对抗抵押权及司法执行。物权法定原则：居住权作为《民法典》新增用益物权，必须通过登记设立，协议仅产生债权效力。权利顺位规则：执行可行性：若保留居住权拍卖，将严重贬损房屋价值，损害抵押权人利益，故应涤除居住权后拍卖。法律规则与实务启示居住权的设立要件：形式要件：需书面合同+登记（《民法典》第367-368条）；时间效力：《民法典》实施前签订的居住权协议，未登记的仅具债权效力。居住权与抵押权的冲突规则：登记优先原则：已登记的抵押权>未登记的居住权（债权）；执行处置：执行程序中，未登记居住权不得阻止拍卖，且需涤除以保障抵押权实现。居住权与租赁权的区分：经登记的居住权可对抗后续抵押权（《民法典》第405条）；租赁权适用“买卖不破租赁”，但未经登记不得对抗抵押权（《民法典》第725条）。法律性质：居住权为物权，租赁权为债权；对抗效力：对当事人的风险警示居住权人：务必及时办理居住权登记，否则无法对抗第三人权利（如抵押、买卖）；在房屋存在抵押时，应主动协商涤除或与抵押权人达成一致。抵押权人及债权人：放贷前需核查房屋权属登记，排除未登记的居住权等潜在权利负担；执行中发现居住权争议时，可主张涤除以保障债权清偿。房产所有人：设定居住权后，若需抵押或出售，须与居住权人协商并办理变更登记；避免通过“内部协议”规避登记，导致权利落空。类案拓展与司法趋势

类案裁判倾向：

未经登记居住权无效：各地法院普遍以物权法定原则否定未登记居住权的物权效力（如（2023）京民终234号）；历史协议的特殊考量：对《民法典》实施前长期居住的案外人，个别法院基于公平原则酌定补偿（需结合地方政策）。

立法与政策建议：

细化登记衔接规则：对《民法典》实施前已长期居住的群体，明确过渡期内的登记补办程序；执行程序优化：探索带居住权拍卖的可行性评估机制，平衡债权人利益与居住权人生存权。总结

本案明确未经登记的居住权仅具债权效力，不得对抗已登记的抵押权及司法执行。其核心启示在于：

物权登记的核心地位：居住权的物权效力以登记为唯一依据；权利冲突的顺位规则：登记物权>未登记债权，执行程序以保障优先权为原则；实务操作的合规性：当事人需严格遵循《民法典》登记程序，避免“协议自治”误区。

（注：本案对《民法典》居住权制度的适用具有典型意义，为类似纠纷提供明确裁判指引。）