万万没想到，福州苏万宝商圈还有1元起拍的房子！“要是没人抢，不等于白送了吗？”这听起来就离谱！但说它是阿里法拍网上线的特价房，倒也不是什么新鲜事了。

事实上，“法拍房1元起拍”目的是为了吸引更多人竞拍。中央第五街这套SOHO实际成交价格当然不止1元，而是25.8万元，相较评估价打了4.7折左右。

最近，福州关于法拍房的讨论越来越多。所谓“法拍房”，主要是指被法院强制执行拍卖的房屋。债务人（即原房主）无力履行债务时，被债权人起诉到法院，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。

那么，价格低、不限购、没有中介费的法拍房能捡漏吗？

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在阿里拍卖网上，福州工业路中央第五街的一套SOHO，凭借1元起拍的噱头，吸引了超8100人围观、12人报名！

该房源位于2号楼22层，建筑面积22.52㎡，套内面积14.24㎡，用途为住宅/商务金融，起拍价仅1元，且不设保留价，市场评估价55万元，房屋产权清晰房源，属于私人房产而不是法拍房。

经过一天的竞价，该房源在10月27日早上被W9797号竞买人以258001元总价成功拍下，最终成交价相较评估价打了4.7折左右，折合单价约11456.7元/㎡。还需另付0.5%平台费和1%佣金。

所以，这位购房者赚到了吗？未必。评估价认定方式通常为被执行人协议价、评估公司询价、网络询价、定向询价四种，并不代表真实市场价格。

哈楼会查询了二手房网站数据，中央第五街10月挂牌均价1.46万元/㎡左右，最低报价也有下探至1.2万元，还有议价的空间。

今年年中，阿里拍卖网涌现了一批中央第五街法拍房，但九百多个房源中仅有5个成功拍出，2个有成交的商业用房还都是底商。

坐拥市中心黄金商圈的中央第五街，为什么从8年前最高3.5万元/㎡跌到如今1字头都无人问津？

以今天拍卖的这套房源为例，它虽然算SOHO，但只能用来办公，根本无法居住。3米层高，无独立卫生间，2栋楼34层仅设置5部电梯，皆是硬伤！

该房源竞买公告显示目前租金是1000元，按这样算，25.8万要出租21.5年才能回本。问题是：这种低配版SOHO未来还会有市场吗？

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福州法拍房市场不乏地段好的优质房源被捡漏。10月，位于福州五四北的建发领地天境湾1#楼1701单元吸引了2.2万人围观和16人竞拍。最终在125次的激烈加价后，以325万元的总价成交，单价约2.5万元/㎡。

这套精装修住宅为131㎡四房二厅二卫户型，小区建成于2011年，同样属于私人房产。据说是因为业主需要用钱，但不想受中介砍价之苦，就委托拍卖公司把房子挂在网上拍卖。

相比380万的市场价，200万的起拍价显然更有诚意，叠加品质社区和稀缺湖景，有人抢也不意外。因而，选对了法拍房，也能省出一个闽侯刚需项目的首付款。

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法拍房市场越来越活跃了。据统计，阿里司法拍卖的法拍房数量从2017年的9000套激增到2020年的133万套。今年前三季度，数据已突破159万套。

法拍房为什么越来越多？其来源一般有四种：民间借贷违约、司法没收、无主房产、按揭违约。

最常见的是因为房主有债务问题，产生民间借贷纠纷或者其他经济纠纷，并以房产为抵押。位于台江金融街的华浦华尔街就属于开发商破产清算的法拍房。其次是司法没收，如刑事案件中判决没收犯罪嫌疑人的财产，涉及不动产的可依法拍卖；按揭违约和无主房产在法拍房的占比中数量极少。

每一套法拍房背后都有一部血泪史！四个字总结就是交房抵债。此外，阿里平台法拍房数量的增加，还跟法院不断入驻有关。根据公开报道，全国已有99%的法院入驻阿里拍卖，95%司法拍卖都在该平台上成交，阿里拍卖成为全球最大的法拍房平台。法拍房数量确实年年在增长，但从市场体量看，仍然是个小众市场。

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那么，都有谁在买法拍房？业内人士透露，主要有三种人：

一种是没有房票的人。在限购的福州，法拍房是不少人绕过限购政策的合法买房通道。

还有一种是资金不足的刚需。法拍房因其特殊性，起拍价通常是市场价的7折左右。流拍的房源还会在第一次拍卖的基础上再打8折。相当于打了5.6折！福州大部分法拍房还可以正常办理银行按揭和公积金贷款。

也有不少是想通过法拍房套利的投资客。特别是核心地段的学区房或江景豪宅，在二手房市场很难碰到，这类法拍房刚上线就会被人盯上。

需要提醒的是，房产投资必须要有流通性。北上广深、南京、厦门等热点城市已经将法拍房纳入限购范围，预计后续还会有更多城市跟进。

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说了这么多，福州法拍房到底能不能买？首先我们要理清低价背后的风险。

首先是清户风险。购买法拍房最难的一步在于清房。不少法拍房在竞拍结束之后，房子仍被老业主以没有地方住为由非法侵占，或者是第三人以房东欠钱为由侵占。法拍房还可能存在租约。根据“买卖不破租赁”原则，即使拍到后，没到期的租约仍要继续履行，你是无法马上搬进去住的。

其次是原房主身份风险。如果原房主欠债跑路，那你拍下他的房子之后，可能会遭到原房主债权人的长期骚扰，产生许多不必要的纠纷。

此外，还有质量风险。法拍房一般由法院安排统一看房，其他情况是无法看房的。房屋质量问题可能等你入住之后才会发现。

当然，不可忽视还有费用风险。法拍房悔拍的案例中，至少有70%的都源于高额税费问题。法拍房买受人要承担买卖双方的税费。如果原业主拖欠了很久的物业费、水电气费等，成本就更高了。

比起二手房，购房法拍房还需要大量的学习成本。如果真的想买法拍房，一定要仔细阅读拍卖公告，查清房产属性，核实租赁情况，并估算各项费用，注意能否贷款，明确过户时间。

至于投资，一线城市法拍房限购后流拍的景象已经给我们敲响了警钟。