前两天看到一则新闻，福州某购房者买了远洋天赋首付66万的房子，因钱款不够经置业顾问推荐办理了30万贷款。等他事后意识不对劲，要求退5万认购金却受阻。

早在2016年，央行就明令禁止以贷款名义支付购房首付款，多地也喊停了首付贷业务。怎么还会有头铁的开发商“顶风作案”？

有，还不止一家。

除了远洋在马尾的两个盘，三江口万科云城和连江某海景大盘去年也曾被投诉“置业顾问诱导做首付贷”。

比起暗度陈仓的“首付贷”，目前福州楼市明面上更多是擦边球的“首付分期”营销：

城南首开融创榕耀之城，首期支付25万起；

金山某楼盘首付分期28万起；

老仓山中骏世界城，认购赠送泉州公寓首付分期款；

东二环某楼盘首期款33万起，享首付最低约10%；

晋安六一北路某项目商铺首次支付12万起；

鼓楼保利首开天悦二期，商铺首次支付5万起，分期一年；

闽侯保利堂悦，首付19.8万元起，可分期半年；

闽侯保利和光屿湖，首次支付3万，其余首付款可延至2022年5月；

闽侯青口某楼盘首次支付9万起；

3万就可以买套房？首付贷或首付分期的房子，劝你慎买！

我们先理清“首付不够，贷款来凑”是怎么操作的？一般有以下三种情形：

文章开头提到的远洋天赋属于第二种情形。66万的首付款只需付36万，剩下的30万由购房者找第三方机构借贷，三个月内还完，开发商承担利息。借款协议是和深圳远韬公寓管理有限公司签的，后者是开发商的关联公司。

首付贷金融产品放大了购房杠杆，可以变相零首付购房，是明显违反官方规定的。

“首付分期”则比较难界定，一般是购房者先支付部分首付款，剩余的在约定时间内补齐。等客户将全部首付款都付齐，再进行网签和向银行申请按揭贷款。

在还银行贷款之前首付分期结束，其实并不违规。但如果还贷款的时候首付还在分期，甚至开发商直接免首付或大额返现，就涉嫌首付贷和骗贷。

还有一种情况，所谓的首次支付其实是定金，属于虚假宣传。

不止福州，近期天津、郑州、广州等全国多个城市都出现楼盘首付分期活动，哈尔滨和惠州甚至打出“零首付”噱头。

开发商并不是不信邪，铤而走险的背后是惨淡的市场。降低首付门槛后，可以刺激购房者上车，促进销售快速回款。这也和近期房企资金承压相互印证。

“首付返现”则属于比较隐晦的降价行为，主要是怕老业主不满。

有需求的地方就有市场。对于购房者而言，首付贷/首付分期相当于无息借款，可以缓解首付压力。特别是换房的人，分期意味着有更长的时间来卖掉二手房慢慢筹款。

首付贷也好，首付分期也好，看上去买卖双方皆大欢喜，实际上是将风险转嫁到购房者身上：

1、还不上钱

对于普通人来说，买房首次支付已经掏空家里“六个钱包”，高额月供还要花掉大部分工资，短期内怎么攒剩余首付？

到期还不上首付，后果很严重。还是远洋天赋那个案例，购房者签订的借款合同是：超过三个月无法还款的话，利息一个月3000元，每个月递增5%。

2、开发商资金危机

开发商选择首付贷/首付分期这种极端方式促销，大部分是因为钱紧需要回款。那如果后期开发商资金链断裂项目烂尾，购房者该怎么办？这在当下可能性很大。

3、法律风险

首付贷一旦被查出来，购房人可能会被解除合同，要求提前还款，个人征信也可能受影响。开发商则会面临相关处罚。

4、房子本身不佳

和特价房、工抵房一样，首付贷/首付分期的出现都指向：房子不好卖。比如那个没有天赋的滞销盘。

首付分期只是一种促销手段，并没有实质性降价。开发商为什么要帮你垫付？很大可能是羊毛出在羊身上。注意你的房源折扣力度是不是比正常客户小。

买房应该是稳稳的幸福，首付贷万万不可，首付分期也要量力而行。

在“房住不炒”基调下，监管层早就严禁信贷资金违规流入楼市。很多银行还会严查首付款来源：

购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

粗略算了下，首付 30万是进入福州四区的门槛；首付25万是进入马尾的门槛；首付16万是进入长乐和闽侯的门槛。

如果连两三成首付都没有凑够，需要分期，那么，建议购房者还是延迟购房。毕竟，现在市场赌不起。

上为正文。

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