最近楼市，暖风阵阵。比如，多地出台“鼓励购房政策”，房贷供需关系逐步回归正常，房企融资冰封状态有所缓解。

另外，高层会议中特别提到：房地产要在健康发展的基础上“良性循环”，被不少开发商视作空谷足音，“划重点”大作文章。

于是最近不少人问，各地的救市潮，会不会把房价给托起来？房企借到了钱，底气足了房价会不会反弹？楼市拐点到了？

别急，咱一个一个来说。

先说各地救市这回事儿。据不完全统计，目前至少有11个地方已经出台鼓励性的购房政策“促进房地产市场平稳健康发展”。

如南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡、广西桂林、浙江金华武义、安徽芜湖、湖南衡阳等。

发现没有，清一色三四线城市。

今年是三四线城市的重大转折年，货币化棚改结束后，对房价的支撑力只有两项：人口和产业。大多数人口持续流出的三四线城市，市场实在不景气，是连口热汤都捞不着。

根据易居研究院数据报道，现在全国百城库存数据连续36个月同比正增长，已经创下5年新高，而这些压力基本集中在三四线城市之上。

再不加速去化，真的要憋出问题了。

这一波三四线城市的救市操作，可以说是必然，接下来还会越来越多，甚至包括我们的三明、龙岩、南平等城市都有可能出台类似政策。

但这不代表，官方会对楼市全面松绑。

一方面，这些三四线城市哪怕局部市场松绑，也不会带来房价大涨，耽误现在已经稳定的房住不炒大局。

另一方面，这些城市的“救市操作”是相当含蓄而讨巧的，旁敲侧击型的，你甚至不能说他们是在“救市”。

海安给予三孩、三孩家庭购房补贴，是鼓励生育；衡阳给予首套房契税、税率优惠，是鼓励刚需；荆门给予人才购房补贴、安家费，是鼓励人才。

而大张旗鼓说要冲刺楼市的，一出来就给摁趴下了！

12月20号，黑龙江省政府官网发布了一份《省住建厅召开调度会议部署全力冲刺房地产业增长工作》的文件，这个文件“存活”的时间，不到24个小时。

这个文件主要内容已经不重要了，但传递的信号很重要：想要全面解绑楼市，取消限购限售，基本是做梦。

在房住不炒的大战略下，任何地方都要以稳为主，地方可以救市，但不可以刺激楼市，救和刺激是两码事。

再来说说房企融资。

近日，两张关于碧桂园成功公开发行债券的海报在朋友圈刷屏，一张为10亿元2+2年期公司债券，一张是1年期2.83亿元的供应链ABS，烫金字体显得格外喜庆。

这年头能借钱都要晒了？“别人肯借钱给我们，证明我们有实力。”碧桂园员工如是说。

困难面前，信心比黄金重要。

的确，房企融资环境是在放松，但要达到底气足的状态似乎还差得有点远。

中指研究院数据显示，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，环比上升33.1%，为8月以来融资规模的首次正增长，为行业融资环境的修复带来一些信心。

但指望这些有限的融资放松，缓解资金链紧张的问题显然远远不够。

根据房企到期的债务数据，2022年房企海外年度债务到期总额有3560亿元，其中，第一季度到期债务983亿元，第二季度983.9亿元，第三季度852.6亿元，第四季度740.4亿元。

这些还只是到期的海外债务，国内到期的债务还没算进去，也就是说，明年上半年是海外债到期高峰，房企将面临更大考验。

况且值得注意的是，11月发行的46笔债券中，44笔发债主体为国企或央企，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，也就是说大部分民营房企并不在融资放松的雨露均沾范围内。

最近的风向可以说是利好楼市的，但是这个“利好”的过程一定是漫长且温和的。那种绝地大反转的楼市行情，一定不可能再出现。

作为个体的购房人群，如果有买房打算，遇到合适的房子，看好政策松动顺便薅个羊毛是可以的。

但还是要注意避开三四线城市，以及偏远县城，不管政策救市再急、再直接，不自住绝不买。说白了，优质的城市不需要自救，楼市无论如何下跌，都会实现自我修复。

如果奔着赌下一波行情匆忙赶场，你不站岗谁站岗！

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