下面是社群里一位老板的选址分析。

他是在上海，看店铺看了半年，看过很多店铺了，最近看中了一个很满意的“80分店铺”。我们以前说过，一个店铺如果打分超过80分，就可以下手了。选址，要遵循满意原则，而不是最好原则。上周，他已经把这铺子拿下了。

但很多人不知道80分是怎么来的，是从哪些角度分析，要从哪些方面考察，选址时无从下手。我认为这位老板的考察就蛮全面了。

分享出来，供各位参考借鉴：

下周就要去签合同了，在这里做最后一波分析，各位老板可以看看，给点更具体的建议：

一、总体情况

店铺位于某商场1楼，占地面积67平。我计划在这里经营一家花溪牛肉米粉店。

这是一家社区型商场，刚开业1年。商场周围直径1公里的大半个圆内，都是居民区，以外来人口+本地老人为主，店铺点位，商场西侧入口进门左转就是，且自动电梯的1楼出口，正对商铺。

店铺旁边是瑞幸咖啡，走道往里是张拉拉牛肉面，和，杨国福麻辣烫（这应该也是我的直接竞争对手）

商场的营业时间是0930-2130，但瑞幸8点不到就开门，店铺点位在瑞幸旁边，也可以早营业。

二、各维度打分

1、投资成本（权重20%）

商场店铺，需要设计+装修。上家今天已经被商场清退，无转让费。

预估费用，设计费1.8w，平面设计1w，装修费用8-10w，设备0.5w，桌椅等其他0.5w，共计12w+。

打分：70分

理由：费用在我预算范围内；商场为了形象，有更高的要求和标准，投入的精力和时间会更多一些。

2、目标用户（权重25%）

经测算预估，路过店门口的人流（去除老人、外卖员、店员等）

周中，中午11-13点，4-5人每分钟

周中，晚上17-19点，9-10人每分钟

周末，中午11-13点，9-10人每分钟

周末，晚上17-19点，9-10人每分钟

店的位置相对较好，人群流动有3条动线经过（进商场、出商场、停车后电梯上1楼进商场），商场1楼东侧有性价比盒马小超市，人流非常旺盛。2楼3楼以教培为主，12岁以下的儿童，和陪同的父母与祖辈老人较多且比较空闲。

附近小区人口密集，外来人口较多（中介反映租房占比50%以上）。小区月租一房4000-5000元（50平左右），两房6000-7000元（70平左右），在上海属于性价比较高。

整个片区内，只有2个商场，另一个在1公里开外，也属于社区型

打分，82分

理由：1）目标人群的人流基数大；2）点位位置好；3）人群基数大；4）可以早营业

扣分点：本地老人（绝不碰辣，消费能力弱）不少（当然后期运营也可以加分，想办法推出他们喜爱的产品）

3、运营成本（权重20%）

租金，2w（1.6+0.4），没有任何其他费用；

合同2年一签，没有递增；

人工，1.5-2w（预计2.5-3人，2人全职，1人兼职）；

水电，电1.2-1.3元一度，水0.6元一吨；

打分，80分

理由：在自己的预算范围内，租金作为上海市区商场店算有性价比的

4、竞争程度（权重20%）

商场1楼的餐饮堂食店分别是：

张拉拉牛肉面，兰州拉面，快餐，客单价28左右；

杨国福麻辣烫，快餐，客单价30左右；

成都你6姐，冒菜，小聚餐性质，客单价40左右；

呷哺呷哺小火锅，火锅，聚餐性质，客单价55左右；

谷田稻香，炒菜+煲饭，聚餐性质，客单价35左右；

其中，生意最好的是，谷田，和，火锅，符合社区型商场的定位，聚餐的人多。谷田老年人非常多，火锅晚上都是排队叫号

目测最赚钱的，可能是6姐，因为消费的人也不少，且占地面积小（70平），员工少（3-4人）；

考察和测算，麻辣烫，与，牛肉面的数据如下：

麻辣烫：

周中，堂食叫号，平均50号；周末叫号，平均120号——总计，堂食每月1800单。外卖，双平台显示月售共计2000单。

张拉拉牛肉面：

周中，统计测算平均75单；周末，平均180单——总计，堂食每月2700单

外卖，双平台显示月售共计800单。

（此处可以理性预估我的数据，如果顺利不会比牛肉面低，底线应该和麻辣烫持平。考虑到我的位置更好，价格更低，运营更用心，味道也应该更好，我的目标是平均每天100单堂食+100单外卖）

同时，此片社区中唯一的米粉米线店，在1公里外的另一家商场，曾三仙米线。

口味上的考察，我已经尝过麻辣烫、牛肉面、成都6姐、谷田、曾三仙米线

可以说，毫无新意。因为绝大多数都是工厂厨房预制，我有足够信心，复刻潘老板赵老板的店，在口味上胜过他们。

成都6姐，和，谷田，在营销和服务上，有一定能力，从结果上也得到了证明，某些运营动作值得学习。

打分80分

主要理由，1）没有直接竞争；2）品牌店口味禁不起考验；3）目标人群对快餐的需求和供应，属于供＜求的状态；4）价格、口味、运营上，都有可以赢得竞争的点。

5、其他因素（权重15%）

优点

1）离家够近，2.5公里，电瓶车10分钟到

2）商场店，在内部的运作上，客观主观都会有更规范的要求，对新手而言，反而是一件好事

3）同时也是社区店，社区情况自己熟悉，房租不高，单量相对也均匀，对新手比较友好

4）点位面积够大，至少可以放9张桌子；位置也够好，有三条经过的人流动线；营业时间也可以延长

5）经过半年多有限的考察（看了30+个点位），商场作为目前的消费人流聚集地的趋势很明显（有数据为证）。上海冬天、夏天、雨天占比50%以上，商场有很大优势

潜在的最大风险，可能就是商场整体没落，人流减少了

打分，90分；理由如上

汇总得分：正好80分

我把大半年内，所有看过的点位，认真回顾了一遍

这里的确是我目前为止最满意的

在我的设想中，可以进商场，就是个意外惊喜。因为肉眼可见的商场的人流更多。

现在这个点位，只要做到一条——产品复刻赵老板的店，99%可以赚钱

价格上，我有很大利润空间，

大家都卖30，我卖25左右都有足够竞争力。

基本盘，一定是把【外来人口】全部拿下，目标即2个100,100单堂食+100单外卖。

如果能够在早饭、或下午研发出一些品类，可以把【老年人】或【小朋友】拿下部分，那将是个非常能赚钱的店。

宣传上，商场内就有很多同行值得学习。

商场外和互联网运营，也是我的强项，我有100种办法等着我去试。

看完之后，是不是觉得分析得特别好，也会感慨为啥自己不能这样考虑问题，做事全凭感觉。

有个小伙伴就问老板，你这些方法是从哪里学来的啊。老板说，80%都是老陈讲过的，剩下的20%靠自己边实践边琢磨。

其实，你也可以做这样的分析，因为这些方法，在我过去的文章里反反复复提及，尤其是早期的文章，后期主要是案例。在我的书里《如何开一家小而美的店》和选址课也做过全面的讲解。只是很多人听过看过就忘了，更别说实践了。

我建议，你如果真想要认真开店，就好好把我的书看几遍，有时间的话，把我之前的文章或者音频都看一看听一听，不需要多少时间的。

武装自己的钱包前，先武装自己的头脑！