刚刚结束的福州第三轮集中供地，虽然预想之中是不会太热，但还是凉得有些出乎意料：

原计划出让的40块地，取消10块，1块流拍；

国央企兜底，民营房企几乎全军躺平；

晋安连潘、南二环几块优质纯商都没有卖出好价

......

房企已经不需要规模，不需要拍地了吗？当然不是，出现这样的局面有且仅有的原因就是：实在没钱了。

今天我们要聊的不是房企的窘境，现在的大环境相信大家也看得明白，就不赘述了。我们要聊的是，房企没钱的情况下，对区域对板块的选择。这是一个非常值得思考的问题，春江水暖鸭先知，比你更懂买房的永远是卖你房子的人。

福州下半年的两轮土拍都明显在传递一个信号：开发商正在逃离外围区域，回归主城。

在第二轮集中供地上，马尾推出的有且仅有1幅地块，“取消出让”收尾；长乐推出的7幅地块，2幅“取消出让”，2幅流拍。

福州四城区这边也有3幅地块“取消出让”，其中，两幅宅地均来自三环开外的远郊板块。

在第三轮集中供地上，马尾推出的2幅地块全部国企兜底；长乐推出的5幅地块，4幅均以底价成交，还有1幅再次惨遭流拍。

与外围区域普遍流拍、底价成交形成鲜明对比的是，主城还是有不少好地触顶限价，最终通过摇号拍出。尤其是此次备受关注的闽江北CBD宗地2021-60号，更是吸引厦门建发、国贸、华润、保利、招商、正荣、大东海等多家房企对地块展开大型围猎厮杀。最终厦门国贸以最高限价13.8亿、竞首付比例100%摇号竞得，楼面价高达30806元/㎡。

其中的差别，你品，你细品。

福州一线房企正在集中回归主城，明星项目集中回归主城，话题和关注度集中正在回归主城。

和许多一二线城市一样，这10年是福州急速向外围扩张的10年。在主城鼓台外崛起了一个又一个新兴板块：

东二环是主城副中心 ；

金山、五四北是宜居高地；

桂湖是温泉之都、康养之城；

三江口是福州门户；

滨海新城是未来风向标。

很多朋友被铺天盖地而来的概念利好迷得晕头转向，心动不已，甚至冲动进场。

当然，这里面的确有的板块成功了，比如东二环，比如金山。因此也有很多外围板块打出了“下一个东二环”、“下一个金山”的口号。但忽略了一个事实，它们之所以能够被认可，最根本的原因是紧邻老城区，承接了老城区自然外溢的需求。

距离主城近，交通便捷，政策落实的连续性好，发展有持续性，才能保持新兴板块对区域内人口的虹吸。

新兴板块靠什么崛起，归根结底是人。

因此不是所有新兴板块都能对标东二环，复制金山。那些远离主城、远离城市发展带的新区，人进不来，就是一潭死水，房价只有下跌的份儿。

今年下半年以来，好像经常会听到此起彼伏的降价声。但是如果你足够细心，就会发现这些降价声、腰斩声最响亮的，大都是桂湖、南通、三江口这种外围环榕板块。

这些板块连开发商都在放弃，你还要逆势进场吗？

主城抗跌能力更强，放在任何一座城市都是颠扑不破的真理，兜兜转转还是回到了李嘉诚那句话，地段地段，还是地段。

可以对比一下这三年福州各板块在售房价，从表格中可以明显看出，上涨明显的板块基本集中在中心、东区等二环内或二环旁的板块，外围偏远板块跌幅明显。

因此相比于外围区域楼盘遍地优惠促销，主城的楼盘则是一贯大隐隐于市的气度。

诸如保利天悦、国贸榕上、建发养云这类项目，我们很少见到它们的出街推广，很少收到它们的传单，售楼部上空仿佛常年飘着几个字：不急，慢慢卖。

这背后的底气，来自于脚下的土地，脚下圈层的划分，资源的倾斜。在整个市场回归冷静的当下，还是主城的配套看得见摸得着，还是主城的变现能力更强，还是主城的房子更好租。

在福州买房，始终要遵循这样一条规律：二环内主城区新房＞主城区次新二手房＞二环外地铁盘＞远郊盘。

总之首付够得上的情况下，能主城，不郊区。主城的房子就好比股市里的大盘股、蓝筹股，或者宽基指数基金，至少不会犯原则性的大错误。

如果你真的手头预算较紧，城南、闽侯高新区可以考虑，再不济也要是荆溪、竹岐等地铁沿线周边，这是远郊入住的必备条件。

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