银十楼市翘尾收官:适合刚需们的“余粮”,马上见底了

秋冬楼市分析 2024-10-29 15:37:02

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

在过去的四个周末,老王基本就在八个营销中心,陪着要买房的朋友不断转圈,最多的一个营销中心,两天老王会去四次。

为什么圈子会这么小?

因为最近一段时间的文章主要是为230W-300W的客群做市场分析,相比于张村河,这个价格段的改善产品,需要高效权衡。

两位朋友前后脚消化掉闫家山的小高层最后两套低楼层之后,老王觉得有必要为刚需们再复盘一下,希望大家能从一线的探访中,认清当下楼市的形势。

东李,一“鲸”落万物也不剩?

虽然到了周末,森林公园里依然有不少买房人,但是这个东李房价的压舱石,真的已经进入了清盘周期,可选的房源一周比一周少,样板间现在都已经开始标价售卖了。

更让人感到无奈的是:

不论你喜不喜欢科技住宅,世园会板块120㎡入门户型的房子也都已经售罄了;

不论你是否习惯昆仑天麓湾置业顾问的推荐方式,这个盘的小户型也基本售罄了;

不论你是否在意青山湖岸的洼地,这个盘133平方米的户型也只剩下四五套在售了。

预算230W-300W,在东李能上车的,只剩刚刚开的地铁盘了。所以,这个盘到了周末就是这样的:

这个盘首开的小高层也已经卖了个七七八八,月底将加推两个小高层。这俩小高层去化速度一般还好,如果这俩小高层在元旦前去化良好,那么提高加推价,是平台公司常规操作。

所以,在东李新土地拍出来之前,预算300W以下的买房人,在年末真可能面临一个单选题的行情。

当然,如果预算能提到350W-400W之间,在东李买房,当下还是比较舒服的。既有7-9层的纯洋房可以买,也有160㎡的精装小高可以选,这些房源的价格会稳定到春节前后。

然而,到了明年的金三银四,青岛这个价格段的小高层就只剩下东李可以选,什么行情就真不好说了。

市北:最贵的小高层“清盘”了

相比东李后继有“盘”,市北区即将走入小高层的“房荒”行情。

虽然8号线南段开通时间未定,但是从未降价的闫家山板块,最后一栋小高层在这个周末之前还有5套房子在售,到老王发稿时止,包括顶楼在内还剩下两套。

最后两个月,市北区进入了“高层”决战的时刻。

市北区高层的供应量确实大,但是这丝毫不影响红盘的出现。

最决绝的是央企,推出了最后一栋楼王产品,价格给出了最大的诚意,结果仅仅一个渠道平台:

28天到访1000+,成交了66套。

准现房+老四方最好的九年一贯制,离地铁远点,价格到位了也能爆。

还有稳如老狗的流量盘,虽然被隔壁抢去了10月份的风头,但是一个月卖了50+。

就连华新园央和府这种盘,因为交房时间就在眼前,单单凭借一条准现房,也卖了20多套。

所以,我们看主城区的数据,市内三区都不错:

问题来了:市北区小高层基本断供之后,高层这么多,是不是可以再等等?

我们先说最贵的闫家山,中秋节加推最后一栋高层,老王一开始也觉得不用着急,直到昨天一个朋友让我给问问105的中间户,老王直接懵了:

10楼以下基本没啥房子了,一个多月就卖到了中高楼层,前面开的5号楼、3号楼,低楼层也都卖了个七七八八,当下也就20层以上的高价房源还富裕点。

等等只能越买越高。

明年的三月份,这几个红盘清的差不多之后,只剩下通和·悦章、青樾湾等几个硬伤太明显的高层产品了,买这些房子,真不如买二手了。

这就是市北的现实。

等等,一等又是三四年

或许有人说,现在的楼盘我都不满意,我等等新盘再说吧。

对于刚需而言,我们确定可以等的地,目前有两块。

一块是前不久国信拿下的地,兴隆路上的迷你地块,一栋大高,四栋小高,近期有启动的消息放出。

一块是11月底才能上市的地,位于市北西部老城区板块,商住比是35:65。

我们且不说这两块地的产品和价格是否能和我们心意,单单说交房这一条,基本上都要27年了,和今年或者25年交房的楼盘相比,许多刚需住新房,又要等个三四年。

所以,二手房的成交,最近也很好,未来可能更好。

只是,在存量房过剩的周期里,买高品质新房和二手房的人,未来人生轨迹将是完全不同的。

所以,看清楚当下的市场,很重要。

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