这两年的股市、基金告诉我们，最好的理财就是不要理财，老老实实地存钱已经胜过了90%以上的投资者，但如果是炒房呢？

自从走出08年金融危机的困境之后，国内房地产就像是插上翅膀，一路扶摇直上，从商业房到住宅商品房的房价，早已翻了好几番，有人赚得盆满钵满，但也有人在炒房过程中杠杆不断，最终却折戟沉沙，当泡沫破裂的时候，已欠下银行5.23亿。

今天小柳就和大家聊一聊朋友是如何从炒房赚4000万到倒亏5个亿，企业与个人在投资过程中又该怎样注意自己的财务管理，避免再现上述悲剧。推文较长，建议大家先关注再收藏。

同时，我们每周还会定期发布财务、节税、政策解析之类的干货，有任何个人财务、企业财务、节税或代理记账有关的问题，都可以询问小柳，也可以说说你们的财务故事。

1、“白赚”4000万

“如果没有当初的那场意外，我应该不会去炒房，现在至少也是实现了财务自由的小老板吧，应该还不算很小”。王伟满是悔意，又自嘲地说道。

2007年，王伟（化名）成立了一家建筑公司，经过多年运营以后，已在成都市周边小有名气，不仅能在企业处承接房屋工程建设，而且还能承接城市基建等市政项目。但王伟没想到，接下来的一件事彻底改变了他的人生轨迹。

2011年王伟公司承建了一处商业房，但没想到开发商此后出现了资金困难，欠了王伟1000万的工程款。后来，经过王伟一段时间的努力，虽然最终也没有拿到欠款，得到了等价的商业房房产。

“你不知道做工程有多难，没工程的时候想有工程做，有工程做以后又担心开发商欠款，我要给工人发工资啊，真的很心累的”。王伟回忆着做工程的日子，不无感慨地说道。

没有拿到钱，王伟得到了十几间商业房产，本以为亏了，却没想到此后当地经济快速发展，商业房产快速升值，对这些商业房产或租或卖，让王伟拿到了炒房的第一桶金（此时住宅房产还处于萎靡时期）。

“这个钱赚得太轻松了，让我就有点飘了，本以为会亏钱，没想到转手一处置，最后还赚了4000万（银行评估价），你说你心不心动？”

2、4倍杠杆炒房

自从通过炒房赚了第一桶金以后，王伟再对比做工程时的艰难，就逐渐将自己的主营业务变成了炒房，而原本的建筑工程业务，被逐渐取代。不断的投资成功也让王伟愈发的膨胀，并深信能取得成功。

“你想，如果你每天炒股都能赚几千块钱，加大投入后甚至能赚1万多，而且就像一直上涨的美股一样，你说你还要不要工作嘛？”王伟倍感精神地说道。

彼时成都太古里还没有开通，公交还是最主要的出行工具，城市中心还偏北，王伟就已经在当时极具人气的一品天下大街（老美食街）拿下了几千平米的商业房，商铺等，可谓前途光明（就等于在成都繁华地，有几千平米的商铺）。

大肆扩张、购进房产，最核心的问题就是钱不够。

“最开始我是通过工程款那批没卖出的房产做抵押，然后贷款获得现金，再加上其他收入再去买房，然后再以此为抵押，再贷款再买房，一共加了4层杠杆”。

巅峰时期王伟整栋整栋的买楼，共有商业房3万多平米，但疯狂过后，剩下的就只有狼藉，王伟至此也走过了最高光的时刻。

3、欠债5个亿

如果不是成都经济重心南移，王伟或许还能维持他的巅峰期很久：“当时成都街道的人气真的下降的很快，商铺等掉价也特别大，你看最近连天府广场附近的茂业百货、新世界百货都关闭了的嘛，你就知道我当时有多惨了”。

人气下降，房价下跌带来的不仅是资产变少，更是负债上涨。王伟通过银行抵押获得贷款的年利率为7%，经过抵押—贷款—买楼—抵押—贷款—买楼……的4倍杠杆加成以后，仅利息就已经达到了28%（对本金而言）。

也就是说欠债5亿，一年就需要支付利息5×7%=0.35亿元，而买房取得的收益却只有2%—4%，一年下来，不要说盈利了，甚至取得的收入只有应付利息的一半，也就是说连付利息都不够。

“负债太多了，当时想直接卖房，但最开始买房的时候根本没考虑到这些，买的是整栋楼的大产权，一栋就几千万上亿，那时候哪个愿意来接盘嘛”。

也就是在王伟最绝望的时候，王伟找到了小柳，而小柳则通过对金融行业的熟悉与对财务管理的把控帮助王伟，获得了喘息之机。

（注：从2015年开始陡然上涨的是住宅商品房，而不是商铺、写字楼之类的商业用房；若您能看懂或者会画试算平衡表可帮助理解）

4、如何破局？

可以说，到此时王伟已经快走到山穷水尽的地步了，我们知道一般来说企业的资产负债比（负债总额/资产总额）越低越好，超过75%就不会获得银行贷款，而优质上市公司的资产负债比仅有20%—30%。

而企业缺乏资金的时候一般有3种解决办法，1是借款（贷款）、2是投钱（融资）、3是再投入（追加），但王伟已无更多资金投入，也不值得他人融资，而贷款还欠好几亿，王伟在这样的情况下如何破局呢？

“我希望可以再到银行贷一些钱，这样应该有很大的机会可以东山再起”。王伟对小柳说道。

当企业困顿的时候怎么办？我们发现所有上市公司在这时候都会进行资产重组（也是节税办法之一），也能对企业有个更清晰的认知。

通过对王伟企业资产的了解，小柳从财务管理的角度，对商业逻辑的重新梳理，对各项指标进行了优化，更通过对现有资产的整合，让王伟重新获得贷款资格，并帮助王伟成功贷款1亿。

“相信通过这1亿元的流动资金，一定能够帮助我实现东山再起、浴火重生，”王伟自信地说道。

5、企业财务管理

王伟为什么会从成功企业家变得负债累累？一方面是投资视野不够长远，另一方面则是他不懂金融，更没有专业的财务管理，不知道通过各类财务数据作为自己的投资指标。

假设王伟知道自己的负债率、净利润率等，那王伟还会4倍杠杆，最终欠下5亿吗？

在小柳的财务管理帮助下，王伟获得了喘息，但更多企业则因为不懂财务管理，不能对财务数据进行分析，致使自己资不抵债而不自知，或不能更好的经营，不知道企业存在什么问题，也不知道该怎样解决，最终连喘息之机也没有得到。有此类问题的朋友，也可以在评论区留言。

如今企业税收优惠政策越来越多，但相应的企业经营环境也越来越严峻，从香港到吉林，从深圳再到上海，以及各种外部环境都在制约着企业发展。

在企业经营困难的时候，更应该全面而细致地把控企业经营情况，通过对财务数据的严格分析，及时对企业经营方向、融资方式、管理运营等做出正确的调整，让企业在经营环境越来越困难的当下，能够乘风破浪扬帆远航。

最后，请大家记住“严格而细致的财务数据分析，才能帮助企业更长远的发展”。一定要对企业指标进行分析、把控，凡是对财务数据疑惑、不懂、需求的人员，都可以询问小柳，为您解答疑惑。