一、简要点评

核心卖点：位置好，到新城核心四五公里，也能辐射老城；门口规划大公园（大辛庄遗址公园），很难得；低密度，以洋房为主，部分小高层；配套不错，交通方便，周边有地铁2/3号线，工业北路沿线商业不少，配有中小学，签约历城二中教育集团；流通性不错。

楼盘问题：资金紧张的历城控股的品控咋样有悬念，预计园林/物业一般；西侧是黄台电厂，感观不好，北侧的工业北路和西侧的黄台联络线对部分地块的楼栋有噪音影响。价格相对不便宜。交付时间较晚。

二、具体信息

位置：位于大辛庄区域，工业北路和奥体中路交叉口西南区域，比张马片区好，往南过了胶济铁路就属于历下了。

产品：项目分为5个地块。

只有A1地块是小高层的产品，容积率是2.5，10栋小高层，3个面积段（108-115-122），总共758户，定位刚需，毛坯，2026年6月份交付。价格在1.4-1.6万，总房款在150-200万。这个地块的房价相对便宜，买房门槛低点，相应的这个地块的劣势也是最多的，A1地块西侧就是未来的奥体西路和黄台联络线、北侧是工业北路（这边没有商业楼的阻挡），因此噪音影响会比较大些；此外西南不远处就是黄台电厂，污染较小，但是对人的感官和心理会有些影响，每个人多此的接受程度不一样，买房前需要实地看下。这个地块到地铁3号线张马屯站约1.1公里，到2/3号线换乘站八涧堡也约1.1公里。

目前在售情况：

2＃6＃ 7#9#认购 ；3＃4#5#西单元认筹

参考价格：14000-16000元/㎡

交付标准：简装（1.8.10号楼毛坯）

户型：108；参考价格：13500-15000

户型：115；参考价格：14000-15000

户型：122；参考价格：14500-15500

其他地块都是洋房的产品，总价在200万以上了。

A5地块，容积率1.6，8栋9-11层的洋房，258户，面积132/143的三居、168的四居，目前132/168已告罄，143的除了2/6号楼还没取证（已认筹）外，其他房子也已经基本网签完了。也就是说A5地块基本告罄了。2025年12月交付。

A4地块，容积率1.6，6栋9/11层洋房，214户，面积125平的三居和143平的四居。该地块处于认筹锁房阶段，预计五月份取证认购。价格在一万八九左右，不同楼栋/楼层价格差异较大。预计2026年6月份交付。这个地块到地铁3号线地铁口约1公里，到2/3号线换乘站八涧堡约1.2公里​。

目前在售情况：

A4地块一共6栋楼【认筹锁房中】

产品类型：洋房（143的9层/125的11层）

价格：125均价18000-19500

143均价18000-20000

公摊：19%-20%左右 一梯两户

此外A2地块，共规划了653户，户均面积约150平，具体户型面积未出。

A3地块规划也未出​。这样文誉城总户数约2200户左右​。

总结​：

文誉城自从开盘以来热度一直非常高，它的客群是预算在150-300万之间的，多是不想买在张马屯但是预算又够不上更靠里的盛福或者即使能买得起盛福但是仅能买得起高层或者小点的户型的​，文誉城可以提供更高的居住舒适度。

因为文誉城的位置比较好，加上北侧就是工业北路高架、东侧奥体中路，附近有2/3号线地铁口，因此去东城核心奥体/CBD/高新非常方便，又能辐射到洪楼、全福甚至更西的区域，因此文誉城能辐射到的客群是比较广的。文誉城往北就是住宅密集区张马屯区域，未来文誉城可以承接张马屯业主的改善，因此个人感觉文誉城房子的流通性是不错的。

此外局部的配套不错，门口就是规划中的大辛庄遗址公园，小区旁边就有大公园的房子太稀缺了，加上幼儿园/中小学都在小区旁，社区的商业可以满足日常的生活需求，东侧2公里左右也有万虹/龙湖天街等大型商业​。加上项目多是低密度的小高层和洋房​。房子的居住舒适度是非常不错的。

当然这个盘的劣势也很突出​。目前能看到的问题主要是​：西侧就是黄台电厂，烟筒呼呼冒着“水蒸气”给人的感受确实不太好，带来的视觉影响这几个地块都能感受到；另外西侧的A1/A2地块会受到奥体西路和黄台联络线的噪音影响​；小区的北侧多是高层的商业，因此工业北高架带来的噪音影响有限（不过A1地块北侧没有商业，该地块最北侧楼距离工业北路约120米，会受到噪音影响）。A5东侧规划是医药产业园，具体​做啥未知。

再就是历控的品控咋样有悬念，毕竟现在地方平台公司资金比较紧张，历控之前也没有已交付的独自操盘的楼盘，个人估计大概是中规中矩的交付，园林/物业啥的不会太出彩，当然具体咋样得等交付再看了​。​