富颐华庭夜景
近日,一套金碧世纪高层南向105的三房,成交单价下杀到2万7。而相同版块内的绝对次新富颐华庭,一套低楼层106,不满2,成交单价是4万1。
那个时候的金碧世纪成交也非常火热,三房单价从下半年开始,就没有低于4万。彼时的金碧世纪楼龄已经有13年之久,加点钱,换个新的富颐,何乐而不为?
正因为如此,当时的富颐高不可攀,除了全城不开渠之外,135的户型首付还要7成。4年过去了,这两个楼盘的成交单价差距越来越大。
富颐目前的价格相比金碧世纪,在泥沙俱下的市场,已经算很坚挺了。
01
这几年,黄埔区掀起了风风火火的旧改运动,而富颐华庭就是其中之一:茅岗西旧改。
富颐的户数很多,总共8848户;其去化程度也还不错:
2023年以42.33亿荣登广州楼市单盘销售额TOP7,卖出的套数超过3500套,其中有2500户已经交楼。
目前富颐的T6栋03单位77㎡北向两房,挂牌375万,折合单价4.87万;望着广园对面的珠花,太吵。
T2栋的03单位113㎡横厅挂570万,折合单价5万;这个户型有点像大号一丢丢的欧泊95㎡小三房——尽管景观阳台朝南,但采光依旧一般,就次卧比欧泊95㎡大一些。
T8栋的02单位101㎡的三房,挂520万(单价5.1万)竖厅,动静分离,一进门旁边就是厨房那种,是比较正常的户型。视野最舒适的是S区,15层~20层左右的高层无遮挡,景观最佳。
S区是2梯4户,目前S1栋的01单位101㎡挂牌530万,折合单价5.24万。客观地说,富颐的户型做得中规中矩,不算太好,但这不是最大的bug。
富颐户型最大的bug,是其实用率只有75%~85%,实用率不高。
这种属于老一代产品了,一进入二手市场就没有优势。
在价格差不多的情况下,珠花的「相同面积段多一房」,直接秒杀富颐。
因此,富颐最近也呈现出「卖不动」的趋势。
富颐的楼间距要比珠花宽一些,配套以及整个城市界面也珠花所在的珠吉要干净整洁。
真正让金碧世纪和富颐华庭价格拉开差距的,我认为除了楼龄之外,最主要是还是学位。
富颐的学位是9年一贯制的广大附中黄埔实验学校西校区,另一个校区是东校区。
万科的金色悦府曾凭借着东校区的广大附中,价格最高峰直接爬到单价7万。
可见其含金量。
广大附中2022年中考平均分728分,核心素养班平均分753分,高优率达到85%以上。
金碧世纪的对口学位是恒威实验小学,这个学校的教学质量一般。
富颐的9年一贯制名校,不仅吊打金碧世纪对口的学位,也胜于珠花——珠花的初中可是要摇号的。
优质的学位依然是房价的价值锚点之一。
目前富颐的放盘当中,大多数都是当时的投机炒作资金,真正的自住型买家出售的反而很少。富颐的物业是腾顺物业,并非南驰集团旗下的金铭物业。
小区环境还算舒适宜人,周边的底商也陆续入驻商家,看过的都会觉得眼前一亮,比想象中要好很多。
03
有人可能会问,现在到了「超跌」阶段没有呢?
「超跌」又应该以什么作为锚点呢?
我说理解的超跌,无非是当前的价格低于标的物的价值,就是超跌。
当然,也有人使用乖离率来描述超跌,更加生动精准。
一套房子真正值多少钱,其实不好评判。
今天它稀缺了,可能明天就不稀缺了;
今天大家都相信的,明天大家就质疑了。
金碧世纪之所以成为当年的流量盘,有很大的程度上,来自市中心供应的紧缺。
金碧世纪位于天河跟黄埔的交界,虽然在黄埔,但是去天河也只是一步之遥,可以承接很多天河的购买力。
3年前最高峰的时候,金碧世纪的三房成交单价是站上6万高位的。
富颐的到来无疑会分流很多准备买入金碧世纪的购买力,毕竟大家的购买心理都是喜新厌旧——只要价格有优势。
更新的产品,更强的学位,更好的配套——关键是,更好听的故事。
富颐可是第二CBD鱼珠的教育大盘啊。市场预期变了,供需关系变了,原来的买房逻辑也就行不通了。
金碧世纪从炙手可热变了坐冷板凳,也就是注定了的结局。
当年吹起来的泡泡有多盛大,后面破灭起来就有多惨烈。
THE END
在底部要主动买「套」,因为你不可能是卖到最低点的那个人。
意识到底部区域,就得下注了。
这个就叫做「底部众生相」。
市场是否可以预测,就看你看待市场的维度。
每天、每月、每个季度准确预测市场,是不可测的;但市场的状态是可描述的。
打算买,现在就得保持看房,才能慢慢有谱。
不然市场一动,你又像个大龄青年一样,急慌慌地被成交。
猪江新城凯旋新世界路过围观
富力,恒大,两个垃圾