最近关于保利珠江天悦的新闻很多。
我们一直有关注后航道的市场情况，从滨江上都到华润悦府，再从广州幸福湾到现在的珠江天悦。
白鹅潭开发了多少年，芳村的房子就卖了多少年。
虽然大家都不太看好芳村白鹅潭的发展，但是房子还一直有人买，滨江上都、华润悦府都还卖得不错。
说到底一是有比较高规格的规划，二是江景的稀缺性，三是逐步有些眉目的大型商业。2023年11月28日出台的《荔湾区东沙片区控制性详细规划》在第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十五次会议上获得通过。
有几个重点我罗列了一下，一是打造东沙国际商贸港，对标世界级港湾码头，这个我只能说你得发挥想象空间。
二是建一个247米高的总部地标，商业办公建筑面积为60.33万平，住宅和学校面积达58.30万平。
三是规划24班小学、幼儿园18个班、一所45班的完全中学，珠江天悦是32万方，也就是还有将近20万方的住宅还未拍，学校也只配了小学，其他还得等待规划落实，按照荔湾过往规划，极有可能调整，现在还真不好说。
对于在西部的人以及喜爱江景的老广来说，振兴西部、支持西部是他们一直会做的事情，哪怕站在你的角度来说不太看好。
此外，你说东边琶洲珠江新城有多好，但是现在横盘期不也开始降价回调了吗，而西边一直以一手为主的市场，却看不出价格回调的变化。
如果仅仅只是为了看江而已，不管是前航道还是后航道，不都一样吗，都具有很强的稀缺性，而所谓的前航道的CBD江景确实好看，但是溢价太高了呀。南向一线望江的东区豪宅，单价都是20万加，总价都是3000万起，到了琶洲的保利天悦无遮挡望江，也是5000万起。
而西边几乎只需要一半的单价和总价就可以享受到了，难道不香吗，这也就是他们不愿意付出溢价的原因，同样也是他们愿意为后航道买单的原因。
这件事情放在你身上也是会纠结的，是高价买前航道CBD景观的二手，还是低价买后航道望海珠西的一手。
其实纠结的原因无非两点，一是东边的房价是不是泡沫太大，二是将来真的会和西边的豪宅拉开差距吗。
这里我们从两个不同的角度考虑，一是后航道的价格是如何定义的，二是江景是否有可替代性。
虽然过去这么多年大家不太看好白鹅潭的房价，但是因为江景摆在这里，价格就要卖到8-10万，像悦府甚至超过12万。
支撑这个价格的并不是太古汇，也不是万象城这些只进不出的商业，这些商业是用来消费的，而荔湾的消费能好到哪里去，现在看为时过早，而是靠的东南向一线望江。
不管广钢的二手笋盘有多便宜，也不管花地湾的刚需有多卷，而一线望江的芳村江景房就是要卖这么贵，似乎完全不受刚需市场的影响。
关于这一点，和东边金融城到鱼珠这一段很像，黄埔大道以南的狭长江景地块卖得非常贵，而后面的刚需二手越卖越便宜，一个鹏瑞壹号都要卖二三十万一方，白鹅潭悦府卖十万应该不贵吧。
甚至保利来入局，也是想越卖越贵。
单从江景这一个维度来看，珠江天悦的江景并不是太好，对面是海珠西的老破小城中村（如下图），完全比不上白鹅潭的三江汇聚的江景。周边虽然也有个COCOPARK，有个地铁站，但荔湾的发展重心不在这里，而且旁边又是高速、高压线等，不利因素有点多。
但为了维持同样的溢价能力，它只能通过拔高自身规划来改变命运，从地块入手，挖出一个内港湾出来。这个内港湾是立白出钱来建的，看回国内其他城市，除了香港还看不到非常成功的案例，而这个内港湾的维护成本非常高，产业链和业态要很丰富，需要非常多的有钱人来支撑。
五年前沥滘的001大厦南边也有类似规划，滨江上都也有差不多的设计，但都没有成型，光是靠一个珠江天悦和广州幸福湾的业主，恐怕也没有那么容易，不要对这个事情有太高的期待，但是放在一手房放卖时，却是有非常好的助攻作用。作为江景本身来说，我是非常认可这种稀缺性价值的，毕竟不管城市怎么变，珠江都不会变，你看滨江东虽然过气了，但是它的豪宅价格依然摆在那里，卖得并不便宜。
另外，从保利对芳村的运营来看，虽然也买过两块高价地，但运营得不错，而且不惧拿地，不怕掉价卖不掉，因为他知道买家喜欢什么，用什么方式去迎合市场。
比如在和悦滨江和保利和颂，就卷价格，在鹤洞地块就卷户型，而到了江景房，那就卷配套和产品。
仿佛是保利在操控着整个芳村市场，有人说，今年保利维权多，货不对版。其实，这都不是事。
对于长周期开发的产品，出错了后面就卖不掉，在横盘期会更惨，早就不适用上涨期的策略了。
后航道的江景房有机会吗？我觉得还是有机会的，如果东边能翻倍，西边也会被动地拉上去，别忘了，后航道还有很多一线江景文章可做，到时地价上去了房价也会跟着上去。
其次，西边的豪宅更多是本土老广自住的话，价格即便不涨，也会比较稳定，比如一直卖六七万的西关海，十万左右的珠光御景壹号，大不了一样结局嘛，自住喜欢没什么不好。
但最终进入二手市场的时候还是会分化的，这个分化主要来自于几个方面：一、是不是真正的永久无遮挡望江，二、是板楼还是塔楼，三、是东北向望江还是东南向望江。
看回目前芳村后航道上的几个在售新盘，实际交易价格已经给出了答案。
