500-600万，考虑学位，是选天河东的华润还是主城区的广钢，这是一个小伙伴问的问题。

可能很多人也遇到同样的问题，往北不想去白云，往南不想去番禺，就想留在主城区，今天我们就把问题延伸一下。

想要买天河，要楼龄新，还要有学校，只能去看看东部了，珠花和华润是备选项，但是没有地铁，没有配套，周边村貌，一下子下不了手。

去买荔湾芳村广钢，有地铁，有学校，但是荔湾没发展，供应量很大，内卷严重，真是很纠结。

01、需求没捋清楚

纠结是有原因的，到底是通勤更重要，还是学位更重要，到底是保值更重要，还是自住更重要。

1、通勤很简单，你是更依赖地铁，还是可以开车。

虽说地铁很重要，但是一到夏天挤地铁也挺难受的，体验并不好，习惯开车的人是不会坐地铁的。

从成本上来看，地铁更加经济实惠，但有了车，周末出游、放假回老家也是挺方便的。

如果是一东一西两个地方，除了出行方式不同，我觉得生活配套的便利性，以及你的圈子在哪里更重要。

还有一点是广钢一般是老广以及西部上班的人群较多，以老师、医生、国企事业单位为主，东部这边主要还是在天河就业的人为主，换个圈子，你是不是能接受。

2、关于学位方面，芳村的教育靠的是荔湾老牌教育的底子，但广钢花地湾也都是挂牌的新校区，和天河东挂牌的本质上差不了太多。

天河这几年一直在打造教育强区，个人认为上限会高很多，当然，生源本身才是最重要的，在哪里鸡娃都是鸡。

3、至于保值和自住，两个都是五六百万的房子，本质上差不了太多。

都是亟待开发的地方，都是属于外溢板块，周期都比较长，短期是不会有太大的改变的。

既然从大的方向上看没差异，但因为每天都是自住，所以自身的感受和体验更重要，比如开发商的品质，物业，小区的绿化率、公共配套等，这些是后期很难改变的。

等拉开差距时是需要时间的，就看周边兑现的速度谁更快了，下一part我们说一下。

02、深度对比天河东四盘

考虑这两个地方的第一是不太想买二手，因为五六百万的二手确实楼龄户型都没有优势。

现在的新房户型可以做到四房了，而且得房率也高，同样总价的二手，便宜的学位又不好，好学位的楼龄户型很难接受，比如天河北越秀的老破小，华景的芳满陶然密度太高，物业拉垮。

第二是不想去黄埔，想要留在天河。黄埔确实旧改多，内卷程度跟芳村差不多。

天河这边相对好很多，都做改善去了。

目前天河500-600万的新房带九年一贯学位的，也就是天河壹品、保利天汇、珠江花城、华润润府了。

这几个盘的价格基本是咬在一起的，而且总价都是在600-650万之间，天河壹品是96的三加一，高峰期都是750万起，保利天汇是116的三加一，高峰期也要七百多万。

华润润府的115和珠江花城的119是比较正规的四房，花园更大。珠花的相对便宜一些，最低不超过600万。

这四个盘的差异除了户型，就是地段，地段上保利天汇和天河壹品更好，离地铁更近，也有九年一贯制学校，接送方便，卖得也接近尾声了，都是现房了。

如果都是600多万的话，肯定还是天河壹品以及保利天汇更优，有些人又会纠结户型。

户型是好，但是有这个户型的房子太多了，而且吉山这个地方靠近黄埔，黄埔未来也会有很多旧改。

从当前华润和珠花的价格来看，并没有受到黄埔一手二手的冲击，那是因为开发商在控盘，未来对它影响的还是它自己本身，所以上面说了，小区的品质、物业维护是关键。

倒不用担心它们两个的流通性，你看珠花的二手就知道了，出证后就一直有成交，同样的三四百万在车陂东圃只能选到老破小的两房小三房，学位还一般，还不如来这里选次新房，马上能上学。

但问题也就在这里了，三四百万是没问题的，但六七百就有问题了，所以我个人认为目前华润的价格还是过高了，珠花便宜就选珠花，而且华润学有二期。

在芳村，保利和颂和中海浣花里、万科朗庭只适合三百多万的刚需，五六百万的改善只能看看金域曦府的尾货和万科臻园了，要不就是广钢保利朗阅。

从密度上来看，广钢和花地湾都挺密的，超高层居多，居住体验并不好，目前广钢很多二手都快满五了，性价比很高，二手更划算一些。

在广钢这里，谈使用率是没有必要的，要看价格才是关键，谁便宜谁就有优势，因为后面还有地要拍，又好又便宜还在后头。

03、天河东和荔湾到底怎么选？

如果是五六年之内，广钢花地湾也好，天河东黄埔也罢，都看不出太大的差异。

芳村有太古汇、万象城，东边也有山姆、宜家、开市客，太古汇万象城开市客没建好人流量怎样我们不知道，但是山姆宜家那个人流量已经多到爆炸了。

两边都是一堆工地、泥头车到处跑，供应量肉眼可见的上涨。其实供应量上涨并不可怕，可怕的是没有购买力和接盘侠。

施工泥头车也不可怕，可怕的是开发商卖完房就走了，留下一堆烂摊子，后续配套仍然停留在图纸上。

白鹅潭的大湾区艺术中心已经建好了，华润悦府也封顶了，但除了立白这栋写字楼在办公，其他商办暂时还没动静，当然，你说十年都等了，再等五六年也不是事。个人认为事还挺大的，各个城市都在争抢优质人才，各个区域都在争抢优质企业，现在都是存量竞争了，买得起房的人是越来越少了，愿意买房的人更少了。

如果纯粹为了自住，买哪里都一样，自己喜欢最重要，如果是为了保值，还是要回到有更多优质产业和优质年轻人口的地方来。

资金是跟着人走的，人是跟着企业走的。

如果你坐地铁会发现，高峰期西部的人还是往东部走，人流量除了去了珠江新城，就是往东部的金融城和三溪鱼珠，甚至智慧城和神舟路，这里写字楼办公的越来越多。

如果说后疫情时代，已经把有限的企业资源和人才吸引过来差不多就能稳住当下的需求了，再去靠未来的发展规划去吸引人才进来，肯定是很难的，谁都不愿相信画饼，好比南沙和知识城，相信画饼的人越来越少了。

当然，也不是说东部就一定好，东部的人口更加密集，城中村较多，居住体验也一般。前面也说了，华润的价格过高，配套落地兑现不确定。

如果说天河东受黄埔旧改的冲击，那芳村广钢又何尝不受佛山的觊觎，你荔湾发展得越好，佛山就拼命在隔壁卖房子。

其次，要纠结的也许并不是只有广钢，还有番禺万博、新造、科学城等，都是强有力的竞争对手。

所以，买房还是要结合自身情况优先，先做减法再做加法，排除一些板块后再选具体房子。