政策史无前例的放松，广州该出的也出了，利率已经降至3.0%了，但还没有看到房价抬头。

也许是北京上海还没有带好头，也许是还有更大的招在后面，总之，房价没涨之前，什么政策都会有。

买房的原因主要来源于三大需求：投资升值、租金收益、自住或学位。

投资和自住聊得够多了，今天我就聊一下租金收益，讨论租金收益有几个背景前提。

一是房子跌了不少，到底要不要割肉卖呢，还是留着收租更好，未来还有没有机会涨回去呢，大概要熬多久。

二是现在大部分房子都很难保值了，哪怕是核心区，一些老破小或者单体楼之类的，这些房子自住不太好，投资也不行，但是地段好，租金也高，值不值得买来收租呢。

三是和租金最相关的一个产品，那就是公寓，以前都说公寓是坑，现在还是坑吗，对比这几年买房投资而言，跟巍然不动没涨也没跌的公寓比，谁到底亏得更多，毫无疑问是房子，所以辩证的来看，买公寓出租可能还没有投资房子的风险大。

还有一种就是有钱纯粹买来为了收租的一些老money或传统行业企业主购买力，因为限购没名额买住宅，钱又没地方花的，收租以备养老金。

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我们先来解决第一个问题。

在2018年之后买在远郊或三四线城市的，比如像南沙增城中山惠州等地的房子，跟买的时候比至少亏了30%以上，有些都超过50%了。剩下的贷款都比如今的房价多，卖的话还要贴几十万贷款进去，不卖的话又担心房价继续下跌。

要不要卖取决于它对你来说是负债还是资产。

如果贷款压力太大，拖累你回到市区再买房的，这套贷款真的就是累赘，早卖早好。如果你没有再买房的打算，留着也无妨，卖掉也是杯水车薪。

暂时放弃房价回升到原来高位的幻想，不是不可能，而是周期比较长。

如果是租金能抵得了每个月的月供，那就可以留着，如果租金连月供的一半都没有，同时亏损的部分已经超过了10-20倍的年租金收益，那就不划算了。

举个例子，一年也就收个三四万的租金，但已经亏了七八十万了，得收二十年才回得来，而且还欠着一百多万的房贷也是需要付利息的。

你可以把房贷进行优化或者转移，把支出降下来，这个得结合家庭资产负债结构来看，每个人情况不同，最好是做个线下咨询。

此外，负债的优化比较难，因为评估价下跌了，又是一笔成本了，很多人吃不消。

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第二个问题是买房收租如何，有以下四个方面的逻辑。

1、如果纯粹只考虑租金，资产的优劣是次要的，评估价和租售比更重要，这也是为什么金融客喜欢拿烂房子的原因。

2、确实是很多房子没机会涨了，但这些房子的租金确实高，当然是核心地段的房子，人多房少的地方。

越秀天河海珠较多，自住你肯定不买，但是出租收益就很香。

3、租金和房价不成正比，越便宜的房子租售比越高，能升值的房子租售比一般都低，这个是大众的认知，但又不完全正确。

目前在广州比较有价值且涨得比较多的房子，租售比是1:1，也就是1000万的房子租金可以租到1万，房价超了说明房价有泡沫，租金超了代表房子不值钱。

这里的逻辑比较复杂，不能一概而论，有没有投资价值和出租价值是两回事，另外调整期也不太好评估。

以珠江新城保利心语一套1000万的三房为例，租金大概是1万左右，再往上去到同样是三房却要2000万的中海花城湾，租金大概是1.6万左右。

是应该看保利心语的租售比高来买呢，还是中海花城湾的房子更值钱来买呢，一个几乎不用首付，一个却要掏几百万首付，到底是中海花城湾的租金便宜了，还是保利心语的租金贵了，这个分析起来就复杂了。

如果以国际上的投资租售比来看，我们的大城市通通都是不合理的。

以前需要考虑房子升值，但现在升不了值的情况下，就得要考虑谁的收益大风险小了。

4、租金收益大于存款或月供。如果你是全款买房再出租，会比你存在银行的利息多，如果你去贷款的话，租金又能覆盖月供，这个就是投资收租的底层原因。

如果想要double收益的话，那就把钱再贷出来存在银行继续吃利息，钱也在，房子也在。

举个例子，200万的房贷按当前利率3%的五年先息后本来算，月供才5000元，很多房子是可以租到这个价格的，比如珠江新城西区的铂林国际，总价才200万左右，租金5000元，还有天河海珠越秀的一些老破小，租售比一般在2-4之间。

2017年提出房住不炒之后，很多开发商到现在还保留了长租公寓，像贝壳的自如、龙湖的冠寓、万科的泊寓，一直都没放弃，分租带来的收益更高，妥妥的现金牛。

当然，这里的前提是利率较低，房价也便宜，同时租金市场不受影响。

现在这个房价超跌的状态，确实带来了很多寻租的空间，一方面是政策松，贷款变得容易，二是核心地段的房子除了有金融属性，出租和流通性都不差。

有的人会问，那我钱不多可以这样操作吗？

反正现在收入也不高，通过买房收租也是一笔生意。

确实是可以的，很多笋盘是没问题的，但操作难度比较大，要求的专业性较高，特别考验眼光以及后期操盘的能力，有些金融公司收房再转手，里面的坑也比较多，建议还是找专业人士咨询先。

03第三个问题是关于公寓值不值得买的问题。我这里只是科普一下，并不作为投资建议，买房需谨慎。

以前公寓是限购的，只允许公司购买，去年放开了，个人也可以买了。

公寓最大的问题是不升值，不升值的原因是贷款只能五成，利率要4.5%，转手税费太高，不绑定学位和户口。

能升值的公寓很少，整个广州也没有几个，而且价格特别贵，不是普通人能够得上的，所以很多人会盯上那种小型公寓或loft。公寓又分为住宅式公寓以及商办公寓两种。

住宅式公寓目前有三个非常有代表性的，珠江新城的富力28，琶洲新村公寓，以及富力杨箕旧改的D区公寓，都是明火，户型和住宅一样，楼龄新，管理维护都很好，因为地段好，能自住，也有一定的升值空间，经常有交易，流通性也非常不错。

最近非常火的一个公寓是保利在琶洲旧改收官的一个产品，叫琶洲四季，户型和交标升级了很多，在住宅稀缺的琶洲是有一定价值的。

商办公寓是小面积为主，在卖商业用地的时候会搭配这种产品，这种面积小，自住肯定不方便，但是出租给白领小年轻是不错的，总价低，对比同样总价的老破小，租金会高更很多。

最有代表性的是智慧城的万科云城米酷，总价在30-50万，租金高达3000-5000元，要知道金融城兰亭盛荟的一套500万的两房也才租这么多。

其他收益也不错，但是总价上去了，就导致租售比下来了，另外就是地段太好了卖得又太贵，比如珠江新城的嘉裕J公馆，以及越秀开发的琶洲ONE57。

既然都升不了值，拿去收租也比存在银行要好。对比住宅而言，确实租金高很多，但同样转手也会比较麻烦，税费高，所以更加要考虑长持了。

另外，买公寓对地段的要求更高，其次，必须要拿出真金白银出来，这一点跟住宅没法比。

至于适不适合你，还是要结合自身情况，如果一套自住的房子都没有，还是先买个带小区的房子落个户先。

另外是考虑公寓还是二手笋盘，也要结合你的资金情况。

最后总结一下，接下来怎么操作，跟你的资产和负债结构有关，出租本质上并不是最优解，也只是下策而已，高回报的租金是好，同时也要接受高回报的缺点。

专业的事找专业的人，买房是件大事，建议先咨询再行动。