现在隔三差五就有一些新政策试图搞活市场。
除了放开限购限价、降首付比例与利率这些基本上全国通用的政策,地方政府也是一城一策,群策群力,在做些改变。
有些政策看起来有点荒谬,打开了潘多拉魔盒。有些政策确值得模仿借鉴,推广开来。
长沙公寓改住宅
前天长沙一则新规,公寓能改住宅,这可让人虎躯一震。
不是在规划层面上的商改住,而是以前商业用地出让盖了一半,卖不出去,直接变更性质为住宅。
这开了先河,不知道有哪些城市会跟。
长沙出此下策,是修正原有的错误,过多的商业用地出让给了类住宅、公寓生存的土壤。
市场环境差,公寓卖不动,一纸文件更改也算解了燃眉之急。
对于开发商而言,如果不需要补交土地出让金,这一变更行为让公寓摇身一变为住宅,是非常有利于去化的。
所以,政策存在非议,其他城市也不一定能跟进,但也算是救市的一个手段吧。
西安自持改可售
其实上半年,西安也有类似变更性质的文件出台。
在5月份,西安发布购房新政,有一则条款是开发商自持租赁用房补缴相关费用后,可以转为商品住房上市交易。
当时杭州人民也是眼前一亮,觉得杭州也能如此操作,或者是醉翁之意不在酒,既然自持能改成商品房,那公租的房子也能变更为商品房,限售的房子也能即刻解除限售,自由流通。
本质上,这都背离了最初规定的事实。
但是立场不同,有的人觉得实现了也好,有些人觉得原封不动。
长沙和西安,这是不是也算救市政策,我觉得是的。只是千人千面,每个人评判的观点不同。
但有些政策,我们认为是可以广而告之,大肆推广一番。
南京优化户型
南京上个月20号发布全面提升商品房品质文件。
比如住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间,其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。
翻译出来,就是有些之前计容的部分,之后可以不计容。我们买房都是以建筑面积来计价,不计容的部分多了,得房率自然就蹭蹭往上涨。
比如可设置挑空平台,建面120方以上的就能做挑高6米上下的住宅。你像杭州近些年,改善住宅有挑高的杭州壹号院333方、万科顶跃465方,都是大户型。
还能做露台,就是很多人心心念念的第四代住宅。
放宽建筑规范,百花齐放,才能有好的产品亮相。
这是有效应对市场疲软的有为政策。
苏州出低密
出低密改变供应结构是一石二鸟,既能让产品变得更有诱惑力,还能搞一些地王出来。
上半年的时候,苏州在金鸡湖畔出了一宗地王,楼面价拍到了6.5万/方。
两个月前出了规划,联排合院+洋房的产品类别。
当时蒋村有一宗地商改住,从容积率1.01与地段成色来说,成为了杭州地王有利的竞争者。但一直放到现在,也未曾见到土地出让,可能在等一个更好的时机。
杭州的低密也在放宽阶段,文晖的低密设计稿流出,看到了久违的排屋。尽管拿地时间过去半年,一直未有实质性建设方案公示。
近期领出预售证的萧山揽晴轩,就是8套排屋+12套叠墅。
虽说是限价的低密,但是加上总价不菲的地下室,2000多万的裸房一下变成3500万上下的排屋,单价也从4字头变成7万。
这也是一石二鸟,一来能检验市场的购买力,二来也是变相放开限价,让该贵的房子变得更贵。
所以如果说普通住宅提高品质、增加得房率是在变相降价,那么低密的放宽实则是在变相涨价。
那你看对于杭州而言,长沙与西安的政策其实借鉴意义不是很大。
当然冷嘲热讽来说,杭州没必要搞出让了再改住宅,直接商改住就完事了。
杭州人民也不会陌生自持房源,但这都是时代的眼泪,更改过去的事情有点像强扭的瓜。
因次,我倒是比较期待杭州能有苏州和南京的一些相仿政策出台:刚需更有性价比,低密豪宅贵得有道理。
你看现在开发商内卷的是示范区与装修,但其实不够解渴,对大多数买房人而言还是最敏感的还是价格,户型又是总价的第一相关要素。
相同的100方,如果政策放宽,得房率或许能更高一些;相同的使用面积,从原来的100方可以降至90方,这都是给刚需省了钱。
像主城滨江白马湖就放宽了政策约束,成为了主城首宗不限价的宅地,而且能做出一些低密的产品来,听说绿城、金茂等房企都在调研。
这类项目不会便宜,但如果做得好了,它们会贵的有道理。
怎么改都没用,大部分是普通收入的阶层,还是买不起。
天燃气咋办[得瑟]住宅标配啊,还有水电的价格怎么算?