事出反常必有妖。

1-6月，市区涉宅地块成交2宗，成交建面约9.93万方，约是去年全年的4.1%

不过，从5月底桃花岛地块挂牌开始，市区陆续上架了10宗地块，预计在7-8月出让。

目前，市区新房市场并未有明显好转，月成交仅在8万方上下。

短期内，土地猛挂，不免让人怀疑和自然资源部的新规有关。

5月，自然资源部发布新规，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。

政策明确，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

截至6月底，温州市区商品住宅可售面积为239.4万㎡，环比上升1.7%，同比上升16.5%。

如果按照近12个月平均成交情况，库存需32个月消化完毕。

值得注意的是，可售面积指已领取预售证面积，不含未领证及已出让未入市项目。

从去年6月至今，仅一年时间，去化周期大幅度上升，已经很接近政策提到暂缓放地的36个月。

这批地块挂牌，还是吸引许多人关注，特别是这两年持币观望的客户。

一方面，这批地块整体品质会提升。

7月1日后出让地块，需满足《温州市住宅建筑品质提升设计导则（试行）》要求。

同时，出让文件中明确地块打造“高品质住宅”。

比如小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。

住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。

住宅建筑高度限高80米。小于等于24米的，建筑连续面宽不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑连续面宽不大于60米。

住宅建筑布置应体现因地制宜，充分考虑与周边地块的风貌协调，体现温州山水特色和城市品质，建筑高度应高低错落。

另一方面，这批地块的拓展面积多、实际使用率高。

1、更多的空中花园面积

按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%（应在平面图中明确标识），覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

温州市面上未来社区住宅空中花园绿化水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积的10%，新地块增加至20%。

市区的未来社区项目（有空中花园），交付后很多业主会铲平花园，但商品房项目尚未出现大面积封窗行为，大家都在观望，等带头封窗的大部队。

以集新未来社区为例，三个商品房，前两个交付项目不允许封窗。第三个项目刚交付不久，据说是能封窗，有业主已经请了门窗公司准备封窗。如果该项目出现大面积封窗，另外两个小区业主自然也会有所行动。

2、拓展面积30个平方。

出让文件提到，套型面积大于140平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30平方米的，单倍计算建筑面积。

不过，该条规定的出现，开发商很可能会把大户型作为主力产品。

因为如果做小于140平方米的产品，那么就只有空中花园增加，而不能利用这30个平方。当然，拓展面积最多也只有30个平方。

那么做出来的产品，就有可能像滨江万象天地（除了没空中花园）

项目全盘均是错跃户型，产品建面约145㎡起，三分之二房源为建面约150㎡产品。

滨江万象天地示意图

假设这些地块都把150㎡产品主力，温州还有这么多改善客户吗？

客户是金字塔结构，越往上越小。

从2017年-2024年市区成交面积的结构来看，144㎡及以上面积成交占比，占比最高是2017-2018年，在24%左右。

2020-2022年，144㎡及以上面积成交占比在10%左右。

这两年，刚需观望改善买起，改善主要看CBD和中央绿轴，144㎡及以上面积成交占比有所提升。

2017年-2018年，144㎡及以上户型成交占比高，彼时市区“大拆大整”，货币化安置让购买力释放。

而当前，温州并没有实质性利好，后续市场的变化就更加难以捉摸。