700余平米的三层自建农村房屋能补多少钱?上百万的补偿决定撤了

智勇评社会 2024-12-22 12:22:55

总面积逾700平方米的三层自建农村房屋在集体土地征收项目中能补多少钱?这一问题的答案尽管因地域的不同而存在较大的差异,但在解题中的共性问题仍是值得关注和研究的。

日前,北京在明律师事务所张作元律师团队的卢恩光律师在四川广元代理的案件中(此即此前笔者曾撰文的“填埋一层逼签”那处房屋),房屋征收补偿安置决定的作出将案件又一次带入了最经典、关键的“补偿决定”诉讼程序里。那么在明律师该如何做到帮助被征收人撤掉其不满意的补偿决定,为补偿协商继续创造机会呢?

【抽丝剥茧的补偿安置决定审查,补偿安置方案不容质疑吗?】

在明律师首先带大家跳出四川广元的个案,来简单探讨一下征地(房屋)补偿安置决定在救济中面临的困境和问题。

这里面最大的问题在于,征地补偿安置方案本身应否在征地补偿安置决定的诉讼中得到实质性的审查。在一些案件中,法院均是认定补偿安置方案系合法作出,进而依据方案去逐项判定补偿安置决定的合法性,那么补偿安置决定被撤销就会存在难度。

回到本案中,专业测绘显示白先生户的三层自建房屋建筑面积525.36平方米,彩钢棚等附属设施面积189.65平方米。

这里的第一个争议焦点,在于评估机构的选定。本案查明的事实显示,评估机构系在征收拆迁事务中心、xx街道办事处在群众代表和村组干部共同参与下采取现场抓阄方式确定的。那么直接靠“抓阄”这种随机方式确定评估机构合法吗?

2024年5月施行的《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》第10条对集体土地上房屋征拆时评估机构的选定程序作了明文规定:

镇(乡)政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在评估机构名单公示之日起5个工作日内,在张贴公示的评估机构名单中协商选定评估机构。

协商不成的,镇(乡)政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在张贴公示的评估机构名单中进行投票,按照简单多数的原则,以得票数多少的顺位确定评估机构,或者采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

区征地事务机构应当将确定的评估机构名单在拟征地范围内予以公告。

若据此规定,涉案评估机构的选定一上来就组织“抓阄”并不符合规定,但上海市的地方性规定显然无法适用在四川省的案件中。正如市中院在裁判中所言,“有关土地征收补偿法律法规并未对评估公司选定程序作出明确规定”,且程序性问题也不得参照适用国有土地上房屋征补中的做法。

【问题暴露,补偿安置决定终被撤销】

仅前述一例我们便不难发现,想要精准捕捉到征地补偿安置决定中的违法点并为法院所采信绝非易事,尤其不能想当然。

张作元律师团队的卢恩光律师在深入研究证据后发现,涉案评估报告作出后并未及时送达给白先生户。且评估报告载明的有效期为1年,超过1年需重新进行资产评估。而被诉补偿决定却是于2024年1月征收方组织人员将涉案房屋“一层填埋”后才作出的,当时显然已超过了评估报告的有效期,涉案补偿安置决定事实认定不清。

同时,涉案征地补偿安置方案中明确了临时安置补助费的计发期限。被告区政府在补偿安置决定中直接确定按3个月予以补偿明显不当。

2024年11月4日,四川省广元市中级人民法院经审理作出(2024)川08行初35号《行政判决书》,认定涉案房屋征收补偿安置决定存在认定事实不清,一审判决撤销xx区人民政府于2024年1月作出的补偿总额为136万余元的涉案补偿决定,责令其重新作出征收补偿行政行为。委托人的合法权益得到了进一步的维护。

从房屋一层被强行填埋破坏到征收补偿安置决定被依法撤销,在市中院连续赢得胜诉实属不易,这也展现了张作元律师团队的专业性和“一揽子”征收补偿权利救济的价值所在。

【在明提示】

在明律师也要提示广大被征收人,征地(房屋)补偿安置决定的诉讼具有决定性,且具有相当高的技术难度,当事人切勿尝试自行复议或者诉讼,委托专业律所的律师去全程代理是有必要的。(王小明/文)

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