每一个城市都有一个核心。 每一个商业地产项目，都渴望在城市的核心上，成为城市的地标。每一个商业地产项目，都希望自己能够引入全城甚至是全省最好的品牌。每一个商业地产项目，都希望自己的项目从产品成为作品，最终自己与城市相互成就。

你知道连云港市区知名综合体的体量都是多大吗？苏宁广场是10万方，万达广场12万方，利群广场是8万方，而待开业的海州吾悦广场是9万方（不包括沿街商业街）。

如此一来，在以华联为中心的4公里范围内，将汇集高达39万方的商业。那么，一个区域到底能容纳多少体量的商业呢？或者说，一个商业体存活至少需要满足什么条件米？ 就像一个人不能脱离社会，独自存活在这个世界上一样，购物中心也必须有自己的生态才能活下去。通常来看，一个购物中心的生态主要包括区域位置、商业功能定位、业态规划、区域其他商业体存在形态等等。

下面，我们将对比海州区各综合体的生态详细分析。这里需要首先声明的是：我们要做的是从常识的角度出发，去看一个购物中心为何会大火或者是惨淡经营。

得人者得商业

怎样迅速对比各综合体的“人气”呢？百度热力图。如下面的晚上8点多热力图显示，人群量排名依次是:苏宁广场＞利群广场＞万达广场＞海州吾悦。

当然，这仅仅反映的是某个地方聚集人群的数量，对判断综合体的“人气“有着参考意义。深层次来说，它更能体现区域发展的成熟度，但不能如实显示各综合体的“客流”。

对于一个综合体来说，周边的3-5公里半径没的住户是“目标客群”。由于海州城区面积不是很大，我选择3公里的范围进行统计。

如上图，万达广场除了三公里内客户，诸如开发区、宋跳、连云区等城市东部人群甚至各高校师生，大概率首选万达广场。海州吾悦，周边1.5-2.0的地块容积率注定了它不能比肩其他3个综合体的客群体量。但它开业后，城西的客户会一部分被吸引。至于利群广场，东西被夹击，三公里内客户被其他三个综合体相继“瓜分”。

因此，未来“人流”最危险的是利群广场，其次是海州吾悦。想必利群也意识到这点，引进了“首家教育综合体”概念，结合区域特点，维持目标客户，增加收益。

另外，我对比分析了4个综合体半径一公里内的客群量。在我看来，4个综合体距离较近，而周边一公里内的客群往往是综合体的“高频客户”。（ps:高频客户即来往综合体的高频次客户，只是目标客群的一部分）而这些高频客户的质量，也会影响综合体对于业态布局的选择。 

如上图。苏宁广场商圈内不仅有较多，较为成熟的小区，还包含一定数量的写字楼，上班族较多，消费实力较强。利群广场，仅此于苏宁广场。但是，利群集团对连云港利群广场的定位更倾向于“区域综合体”。万达广场与海州吾悦商圈，较之前两个综合体，属于“新城区”。因此，商圈内不论是小区还是写字楼等其他商业，稍显逊色，高频客户数量较少。

交通环境分析

根据下班高峰期的百度地图路况显示，如下图。红色代表拥堵；黄色代表缓行；绿色代表通畅。

苏宁广场周边路况最为拥挤，其次是利群广场。另外，与交通相关的就不得不提停车位数量。这4个综合体，谁的停车位最多呢？毫无疑问，万达广场。毕竟除了自家停车场外，还有行政审批中心、新世界文化城等公共设施停车场。

招商品牌对比

上周五，海州吾悦公开了首期品牌签约名单。对比赣榆吾悦的首期品牌，显然是不尽人意。但毕竟是第一期，或许未来还有“杀手锏”，还是拭目以待。另外，海州吾悦除了自持的购物中心，还有特色步行街，业态上更丰富些。

至于，苏宁、万达和利群，品牌知名度方面，显然苏宁更胜一筹。而万达广场，休闲娱乐业态较为丰富。

总结:

商业地产不如住宅一般，一套逻辑可以通过所有命题，商业是一场漫长的修行，必须通过实际营业的过程中找出问题，边找边解决。

比如连云区的嘉瑞宝。哪怕做了如此多的尝试，直至现在，嘉瑞宝商圈也没成长成为一名巨人。但是，通过三年的努力，嘉瑞宝找到了修行的道路，剩下的就是时间了。而商业最不缺的就是时间了，耐得住性子就是成功的开始，成为巨人就是时间的问题。