上周末深圳中海凯骊酒店宴会厅早早坐满了人，这里进行的是深铁阅云境的开盘。阅云境在龙岗大运上盖TOD，交通不错，自带商业配套，教育资源也还行。开盘前一天阅云境公布了意向登记客户477组入围，认筹率233%，刷新了深圳东部近两年的历史入围比例。结果不到两个小时阅云境售罄，于是深圳第四个日光盘诞生了。

自9月底新政后，两个月时间深圳出现了三个日光盘，不过熟悉的观众都知道套路了，他们总结了下为了日光阅云境都做了什么。

·首先是超低折扣，深铁给出的折扣是：VIP登记99折，认筹动资97折，开盘认购91折，认购后十天内网签99折，一次性付款99折，算下来折扣最多到了85折，均价从备案价的5.04万降到了4.3万。

而阅云境对面的颐安都会中央二期二手房价格均价还在4.5万左右，这几乎是对着二手房业主贴脸开大。这个折扣看着很眼熟，和上次中建观玥的折扣至少有80%的相似度，和中建观玥的亏本降价不一样，这个降价对于深铁而言还可以承受。

三年前深圳地铁54亿底价拿下阅云境地块，楼面价1.4万每平。

·其次是备案房源越少越好，这次开盘深铁阅云境推出的房源只有1栋214套房源。回看今年的四次日光海德园116套房，深业上城学府324套房，中建观玥192套房，深铁阅云境214套房。大家都知道只要限定词够丰富，谁都可以是第一名，一个人的小组第一也是第一。

有人说建议分层卖层层日光，不止是深铁，光明兰玉庭也学会了套路，这不最新的预售证上只备案了一栋共186套房源。由于地段不占优势，周边也缺少大型商业和地铁配套，就像直播间电商的推销一样。

光明兰玉庭在当下普遍的折扣多额基础上再加一项VIP登记客户：首付返现，价格给了十足的诚意。85m2首付减去28万，94m2首付减去30万，113m2首付减去35万，这样一来首付门槛最低只有12.8万。上周日光明兰玉庭和深铁阅云境同一天开盘，"劲销136套"去化七成。蛇口的四海名邸同样也是这个套路，备案206套，备案均价约11.2万一平，折后最低单价7万多一平，最终去化198套，去化率高达96%，也算准日光盘了。

9月底新政以来深圳药效最明显，10月份深圳新房认购超1.3万套，二手房超8200套。为了促成交，不管是开发商还是住建局，大家都拧成一条，开发商想办法创造日光盘。住建局首页也在10月多了一个模块：推荐房源信息。

不过最近深圳也出现疲态，贝壳的二手成交数据开始稳定下滑。11月以来的四周成交量分别是682套、547套、530套、466套，相比月初下滑了32%。最近山樾湾花园门口里多了一张广告牌，上面写着：库外客户诚意登记。原先想要购买五折的安居房，需要满足一系列申请条件先入安居房轮候库排队，而去年轮候库已经停止入库审核。

截至现在库内还有18.7万户。今年山樾湾花园开了四期，四期成交量分别是798套、310套、95套和25套，一共卖出1200多套，库存还剩3600多套。五折的安居房也有了开围城的打算，一旦入市南山的价格底线可能又要拉低了。