曾经一骑绝尘的房价，到了2018年似乎难攀高峰，开始停滞不前。
天旋地转回龙驭，到此踌躇不能去。
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。
全民赌房，房企赌命。
到了9、10月，随着房地产市场正常的周期规律性，一年之中市场最火爆的旺季“金九银十”拉开了帷幕。结果，在气温消退的深秋，连云港房地产市场放了一颗哑炮。
高潮永远是无法持久的。上一轮楼市上行带来的传动效应，时至今日已经强弩之末，以及后来一系列限价政策带来的种种楼市乱象，在日益收紧的政策高压下，似乎也丧钟已鸣。
一切都将回归理性。
楼市有多凉？
新房方面，主城区开盘去化6成已经算是不错成绩了。而达到这一成绩的代价就是价格要维持半年以上的不涨，同时也没有双合同，高价车位、高价装修等的暗涨行为。另外，月均去化20多套就已经很惹眼了，据说某豪宅上月去化仅1套。市场开始盛行分期首付、买房送车位、XX折优惠、老带新、特价房、精装改毛坯等促销手段。二手房同样不干示弱，降价出售、狂甩xx万、房东急售...
从目前来看，连云港出现了些挺好的苗头，投资投机的群体被吓退不少，买房也不是闭着眼睛了，或多或少会犹豫下买哪个。与此同时，也已经有人在谈崩盘不远矣。还有更多人深深觉得降价通道已经打开，连云港离“腰斩”已经不远啦。
只能说，“由俭入奢易，由奢入俭难”，这句话放到如今的楼市身上，太适用不过了。
体验过房子不需要卖，全款客户还要拼关系，经历了连客户都不用挑，只管摇好顺序等着选房，要想回到产品慢慢做、房子慢慢卖的状态，好像一下子适应不了。
经历这些的时候，是否该回想一下一天能卖出一套房的欢欣雀跃？那个时候手机短信用得还比较多，每个老总在傍晚总期待收到这样的汇报短信。
是不是觉得像隔了一个世纪般久远？现在收到的汇报，如果是当天开盘还有房子剩下，估计销售总要写个检讨。
我们经历了近两年市场的疯狂，可如果把疯狂当成检验市场的标准，吃亏的只会是自己。
目前的连云港，何谈崩盘，都还没回到正常的市场状态。
那么，和2018年上半年相比，市场入秋，是什么改变了这一切？
首先以市区为例，我们先复盘以下楼市成交。据统计截止到9月底，2018年连云港商品住宅共39342套，约521.47万方。
从各月的成交走势来看，3月、7月和9月是三个拐点。根据时间节点来看，棚改消息的释放与启动以及二手房的停贷，成功将3月后的楼市成交数据拉高。进入到8月，伴随着城南、猴嘴北等供应量较大区域房源的陆续入市，成交进一步走强。9月起，随着土地市场降温以及楼市预期的改变，全国楼市环境大范围走弱，连云港也不例外。参考阅读《“撒钱式”棚改力撑连云港楼市, 未来走势如何?》
巧的是，就在楼市转凉之际，连云港再度释放棚改消息。昨日，海州区完成我市近年来最大的征收地块，征收支出款项达13亿元。该地块为南小区一期，1382户征收户全部签约。1382户市民，能够如4月后的棚改户的“威力”再一次力挽狂澜于楼市吗？
对楼市有没有影响？答案是有的。毕竟这1382户中的大部分市民对购房是刚性需求。拆迁后，首先要解决的便是“住”的问题。但是，这些市民的购买力相较于上半年是大大折扣的。南小区普遍住房面积在六七十平米，有车库和一楼自建房的应该能多出个二三十平米。所以，他们的拆迁款还达不到100万。八九十万在海州区能够买到新房吗？在动辄120+户型面前，还是比较困难的。另外，南小区一期市民的“地域情节”比较高，也就是说他们首选地区是原地块周边地区。
所以，这些棚改市民，如果选择货币安置（非货币安置的安置房位于海州城南，房价是8000-9000元/平米，比较划算。）并且愿意在连云港买房，对二手房尤其是地块周边的影响是比较大。而对新房市场，不能说“微乎其微”，其影响力不足以引起焦虑或恐慌情绪。
另外，我们看下连云港今年以来的库存和库存去化周期。
实际上，从2018年1月开始，库存不断减少。整个去化周期到9月开始升高，去化周期维持在10月左右。
土地呢？
截止到9月底，市区共出让7宗土地，成交5宗，流拍2宗。住宅地块，连云区新增14万方，海州区新增4.5万方。而楼面价格相较于去的大规模爆发，是稍显“含蓄”。应该说，2018年的土地市场并没有刺激到房产市场，相反改变了购房者对于楼市的预期。
到这里，有些网友看到库存和土地供应的减少，或许会简单的套用“供需理论”即供应少了，房源紧张，房价会上涨。但是，别忘记了，连云港并不是一个人口流入的城市。也就是说，购房者的蛋糕就这么大，基于“买涨不买跌”的心理，前期消耗得多了，后期有购房行为的也会随之减少。因此，进入城镇化下半场后（农村土地改革、集中居住、乡村振兴，棚改降价货币化安置比例的实施），与其担心楼市腰斩或者憧憬未来收益，不妨关心过去一年多内买到手中的房子会不会丧失流动性。
那么，说到底，是什么改变了市场？
研究房地产，最喜欢的是研究数据，土地，人口，GDP，收入，财政收入，这些都是重要的研究指标。
而人们往往忽略掉了一个最重要的因素——预期。
实际上，从2018年初，很多预期性的因素，已经发生了改变：进入房地产池子的资金严控、土地流拍、环京价格腰斩，全国大范围一二线城市由热向冷的转换、龙头房企相继启动全国性降价等。而，最要命的那句“坚决抑制房价上涨”，终于打碎了2018年“金九银十”的幻想。
这些因素，可能没有一个直接作用于连云港房产市场，但是加起来改变的就是所有连云港买房者的预期，不管他是投资还是自住。
最后说一句，毕竟，谁都不是神仙，买房买到价格谷底，卖房卖到价格顶峰，这种事只能碰，猜是猜不来的。
