2024年的最后一天，杭州用开发商的真金白银给自己发了145.6亿的超级大红包。

12月31日上午，全市7宗涉宅地块集中出让，分别位于滨江西兴板块、上城钱二板块、萧山市北板块、余杭未科板块和闲林板块、钱塘金沙湖板块以及富阳富春湾新城板块。

除外围区域富阳的商住用地底价成交外，其余6宗老八区涉宅地块均为高溢价成交。

年底这把收官土拍，各区真心是拿出了压箱底的好物件，因此土拍战绩是既有意料之中，又有目瞪口呆。

接下来咱们把当天溢价出让的6宗地块挨个儿盘一遍。

1）钱江南岸或将捅破10万/㎡+？

当天关注度最高的是滨江西兴地块，位于中海寰宇天下斜对面，距离钱塘江边只有约200米，属于滨江CBD核心中的核心。

十多家房企经66轮厮杀，最终由央企中海以44.9亿总价收入囊中，成交楼面价44672元/㎡，溢价率高达59.78%。

这宗地块商业部分占比40%、住宅占比60%，住宅可建面积只有60000㎡上下，也就是说宅地部分实际地价已经干到66000元/㎡！

预计该新房价格很可能干到80000-90000元/㎡，不少同行老铁甚至猜100000元/㎡…

其实，重点还得看中海拿出什么样的产品对得起10万块/㎡的预期。

2）钱二能否加封豪宅新宠？

第二宗备受瞩目的地块，位于钱江新城二期四堡七堡单元，紧挨地铁9号线红普南路站，可建面积约8.3万㎡。

当天经52轮竞价后，最终由招商以31.23亿总价竞得，成交楼面价37629元/㎡，溢价率24.27%。

地块北侧一路之隔的潮语映月轩，精装限价52000元/㎡，面积段159-233㎡，中签率约20%上下，有人据此猜新地块很可能卖到60000-70000/㎡。

与杭州其它一些豪宅地块相比，钱二的成色似乎值得商榷，当前留给钱二最大的悬念是——

能否靠着一宗又一宗高溢价、高热度地块再上一个台阶。

3）萧山市北：啥产品能对得起30%多的溢价率？

萧山市北地块容积率2.5，总建面约65000㎡，经41轮竞价最终由滨江以16.9亿总价拿下，成交楼面价26190元/㎡，溢价率30.95%。

地块位于市北中心，与配套较市北西单元相比整体差强人意，优势在于1公里内有2、7、15号线（规划中）三条地铁线路。

更大的问题在于——整拆整建的市北跑了好多年，次新众多、同质化程度高，一些二手盘甚至面临破发，且市北不缺“滨江造“…

接下来，就看滨江要用什么样的产品来答对30%多的溢价率了。

4）未科能否继续维持高热度？

未来科技城新出让的地块容积率2.5，建面约8.2万㎡。

当天经过44轮举牌，最终由滨江以约27.7亿总价拿下，成交楼面价20713.08元/㎡，溢价率18.36%。

大致测算了一下，这宗地块的房屋保本价在32000元/㎡上下——

虽仍显著低于未科核心区36100元/㎡的价码，但相较于南侧卖27200元/㎡的绿汀春晓明仍显高了个档次。

唱衰未科二手市场的声音不少，但目前这里在售新盘仍能维持20%左右的中签率。

若要维持住这样的热度，未科待开地块上就得拿出更具性价比的产品。

5）低密溢价成交地块，与老业主没毛线关系

这宗地块经17轮竞价，最终由绿城以16.1976亿总价竞得，成交楼面价约16111.56元/㎡，溢价率10.96%，地块容积率仅1.01，目前周边竞品均价约33000元/㎡…

其实以上都没啥好说的，最让我百思不得其解的是许多闲林老邻居和中介开始拿这宗地块说事儿…

闲林之前大把大把的存量二手房都是高层、小高层，坦白说，低密地块溢价率有多少、新房卖多少钱跟老业主的关系都不大！

闲林板块能否止跌回稳，就看两件事：一是能否make未科great again，二是全市楼市基本盘能否稳住。

6）贝壳出手金沙湖，冲上热搜

钱塘区下沙地块，最终由杭州本土的兴耀、滨江以及贝好家三家联合拿下，溢价率17%，总价6.2318亿，成交楼面价16370元/㎡。

这宗地块整体体量只有3.8万㎡，且板块新盘去化接近尾声，流速与利润率让开发商觉得十分得劲儿。

比这宗地块本身更值得关注的点，在于贝壳出手拿地——

12月31日，贝壳一天之内在上海、杭州两座核心城市拿地，“最牛乙方“算是实锤了。

更重要的在于，贝壳几乎掌握着全国最全、最具体的需求端数据。

它们下场儿拿地，事实上彰显了针对房地产市场的乐观预期。

关于2024年末的这一把杭州土拍，我看了不少林林总总的解读。

但总体的感觉就是“带节奏的多，能理性的少”、“想恰饭的多，想说事的少”。

对！近一两个月杭州土拍表现普遍不错——

一回拍出新地王，一回集体高溢价。

但对于今天的杭州楼市来说，这些不过是万里长征才走了第一步！

要想看清2025年的杭州楼市，就务必得看到以下两件事：

第一，当前杭州土拍正在执行“严控增量，优化存量”的路线。

只要对楼市稍稍有点了解的老铁都知道：杭州的土拍收入到底有多出圈儿。

而在2016-2023的八个年份里，杭州土拍一共卖地1.87万亿，在全国所有城市里仅次于上海；

其中在2017-2022年，杭州曾连续6年土拍破2000亿，曾几何时，这是与杭州的“年净流入人口”一样，是当地媒体与房圈儿最引以为豪的数据。

到了2024年，尽管杭州土拍收入仍仅次于京沪，排在全国第三，但与它自己比已是9年来的最低记录。

但十区涉宅地出让72宗（含富阳7宗、临安1宗）、成交金额1169亿的记录，已照往年比出现了断崖式收缩。

2024年出让宅地总建面546万㎡，相比2023年的785.2万㎡萎缩了约43%，但平均楼面价和溢价率却有不小的改观。

尽管宏观财政面可能会面临短期冲击，但从长线来看依旧是有利于扭转预期，利大于弊。

这一增量供地思路，与包括一线城市在内的全国绝大多数热点城市保持着一致步调。

从供需关系的角度说，这是当前“稳房价”、“稳续期”、促成止跌企稳的关键步骤。

毕竟，杭州的净流入人口规模已明显低于口罩之前；

如果再坚持之前的供地思路，需求端的增量资金大概率会被摊薄，给去库存带来不小压力。

其次，未来1-2年里，杭州改善市场或将维持高热度。

看看2024年下半年的土拍，再清晰不过了！

不但宅地市场整体升温，而且不断有新的高溢价地记录诞生。

譬如10月下旬出让的钱二最后一宗限房价宅地，由绿城以34.22亿的总价拿下，成交楼面价高达50717元/㎡，一句刷新了沉寂八年的“单价地王”记录；

譬如12月中下旬，萧山北干宅地出让，由民营房企中天、海威两家以17.99亿总价摘得，成交楼面价37064元/㎡，溢价率高达76.5%，创下年内土拍最高溢价率纪录；

譬如12月最后一天，滨江西兴、上城钱二、萧山市北的3块热门宅地分别拍出高溢价率，成交楼面价分别干到44673元/㎡、37629元/㎡和26190元/㎡。

即便是其它一些关注度相对一般的地块，也大多不是低密、就是中档改善产品…

这些地段当前新房的存量供应普遍较为吃紧，结合过往情况看，要创下低中签率、高去化流速并不难。

如果考虑次新豪宅市场以及高端改善客群的支持力与承债能力，改善持续热度这个事儿基本算稳了。

反观刚需市场，尽管2024年供地规模同样被大大压缩，但2025年能实现止跌企稳就算超常发挥，原因有两个——

其一，刚需甚至刚改群体无论是支付力还是进一步承债能力都有待商榷；

其二，当前杭州二手房挂牌仍超过25万套之多，且刚需产品是绝对主力。

在这种情况下，由于刚需新盘用地吃紧，能把增量购买力与普通置换购买力挤压到二手房市场，已经很不错。

从这个角度上说，2025年对于杭州的二手房市场而言，兴许存在一定转机。

2024年，杭州十区二手房共成交93632套，环比去年79112套，环比增长18%。

对于2025年的走势，大家不妨保持谨慎乐观。

当我们跳出杭州来看全国，就会发现：

2024年四季度，众多核心城市的土拍市场几乎同一时间陷入疯狂！

在北京，中海在朝阳区拿下的超大地块，总价高达153.32亿，一年之内两次刷新帝都总价地王的记录；

在深圳，华润、中海两大央企联手，以185.12亿总价拿下深圳湾宅地，创下深圳土拍历史最高纪录；

在广州，央企保利以117.55亿总价拿下天河金融城西区员村地块，可售楼面地价72170元/㎡；

在三亚，3家房企竞价1064轮，最终由一家民企以16.17亿总价拍得，溢价率59%，成交楼面地价约19785元/㎡，成为三亚土拍单价新地王；

在成都、杭州等头部二线城市，高溢价宅地一块接一块出现；

在宁波、南京、无锡等包邮区核心城市，民营房企的参拍热情始终热度不减…

其实，当前的局面已经再清晰不过——

热点城市、核心地段，只要让房企看到利润空间与可观流速，上架地块就会被大伙儿一窝蜂哄抢！

出现这样的局面，原因也不难理解：

去年9月下旬的新政过后，房地产市场确实已经来到了“政策底”；

年底房贷利率出现一定程度的“翘尾”，似乎也在提醒我们，“信贷底”已经有了；

全国各大热点城市纷纷取消地价上限与新房限价，明摆着告诉大伙儿：“拿优质地块”、“做优质产品”。

再有，就是深度调整三年的二三级市场与打明牌缩量供应的一级市场…

凡此种种，无一不在告诉大家：

距离供需关系再次出现拐点的时刻已经越来越近！

这也是各大房企这回愿意买账的最关键原因！

毕竟，房企要生存、要发展、要兑付到期债务…所有的KPI都必须依赖去库存这条主线。

最有效的办法，就是在市场完成筑底之际，补仓核心城市、核心地段宅地。

既是顺势而为，也是良币驱除劣币…

现在，越来越多人开始开始相信核心城市终将迎来全面的止跌回升。

尤其是改善市场的逆袭，很有可能会随着“严控供应+地王频出”的真金白银+情绪价值打法先一步到来。

这几乎是板上钉钉的事儿。

而更大的悬念在于，全国各大城市、各层次的老业主该咋办？

我的看法是，当新房供应持续见底，越来越多买家不得不被挤压到二手房市场时——存量房的供需关系必然会迎来质的扭转。

越来越优质的新房就像天上的月亮，而满地的二手房像极了六便士。

当重新涌入核心城市的老乡们发觉“月亮或许只属于少数人”的时候，一定会重新认清现实去捡地上的“六便士”。

总体来说，2025年指望大涨甚至回到2021年的巅峰并不现实，但一定会有越来越多的城市以及区域板块出现“跌不动”的情况。