其实说来也是有意思，西城多校划片的政策明明白白地放在五一节的前一天出，到底是不是鼓励家长们充分用好五一节这五天去好好看房（或者好好卖房）呢？我们作为普通投资者不得而知，但事实上却是政策一出，整个五一节西城区二手房的消息立马“霸占”了所有北京楼市的注意力。

当然对于现在持有房屋、不打算长期自住，或者说本来就打算拿个学区然后套现走人的业主来说，这个政策无异于“及时雨”，不管降价不降价，只要诚心大抵还是能卖的出去的。但是对于买房的家长就相对比较难受了，因为他们不知道还有多少人想来抢这个“末班车”，也不知道多少人不介意这学区房“砸在手里”，所以看到便宜的也不敢报价。有新闻媒体就报到，曾经有看房客已经与业主基本商量一致，结果第二天就被别的中介和看房客加价几十万签约。

所以最近这几天，大概西城二手房还是会比较闹腾的。特别是没做够功课的家长们，应该会对西城二手房以更大的关注。

不过闹归闹，多校划片这个事情其实也不是第一遭了。去年海淀就是2019年1月1日开搞多校划片的。西城其实2018年就开始试水多校划片，只不过当时的方式比较温和，只把名校扩招的几个班拿出来多校划片，原本的几个班维持就近入学不变。

去年我也专门写过对于多校划片以及学区房的文章，当时就说的很清楚了，多校划片对于学区房和教育公平的影响是非常有限的，只不过因为7月31日的“大限”临近许多人无暇多想，没时间深入思考而已。

那么今天我们分成三个层面来谈谈这次西城多校划片的影响，分别是教育公平层面、房价层面以及大众后续反应层面。

1.多校划片能够促进一些教育公平，但是影响不大

多校划片这件事情本身，社会大众应该绝大部分是拍手叫好的，毕竟增加的随机性，好像教育上就公平了一点。但残酷的事实并不是如此，如果说把教育公平单纯的理解为找一个教学水平总体差不多的学校，也就是理解为“择校公平”，那我只能说，对教育公平的理解有些过于狭隘了。

所谓教育公平，往深了说是每个人都得到均等的教育机会，能够成为“最好的自己”，这个是一种很难实现的结果公平。为了实操性，大家只能追求一种过程公平，它包括两个部分，一个是前面说的“择校公平”，另一个是“时间公平”，也就是学校时间外的校外学习时间和质量总体公平。

因为在当前的体制下，教育是不是成功，最终还是要靠高考来“一决高下”。但是高考目前来说是一个智商测试、理解力测试和记忆力测试的综合体，也就是说即使不是最聪明的人，只要愿意重复学习，一样可以用记忆力打败其他人，在高考中脱颖而出。

我曾经跟教育机构的某些资深老师请教过这个方面的问题。其实资深老师对怎么提高学习成绩的理解是很深的，我这里只谈两个方面。

为什么老师喜欢教富人家的孩子？因为富人家的孩子一方面学习的时间有保证，不需要做一些杂七杂八的事情，另一方面生活比较富足，“杂念”比较少，受到的外界诱惑比较少，学习比较专注。

大班学习和小班学习的差别是什么？大班学习和小班（比如一对一）学习，在绝大部分时候讲课的内容和老师的水平都是差不多的，唯一有差别的地方，就在于小班学习老师有余力督促学生把课后作业自己做了。这样学习的质量就有保证了。

所以如果以高考作为衡量教育公平的终极指标，我们很容易的就知道多校划片对教育公平的促进作用是非常非常有限的。因为，公立学校管的越来越少，课外时间越来越多，导致课外时间才是决定教育质量更重要的环节，这一点美国公立学校和私立学校的差别已经提供了丰富的作证。远的不说，上海有个民办学校叫“华二中学”，最近也在发推文，表示建议家长和学生在报名前都先自我“掂量”一下，不要勉强自己。

那么在课外时间更加“重要”的情况下，把钱砸在各种补习班和培训班不见得比买学区房效果要差，甚至必须跟学区房“配套使用”。单靠一个不怎么给力的多校划片要解决教育公平的问题无异于杯水车薪。

如果再往远一点看，把教育公平这个标准放到就业公平上，在这个少数拼实力、多数靠关系的时代，那学区房的影响更是微乎其微。

2.多校划片对学区房价格的影响

前面说了，多校划片对于促进教育公平只是杯水车薪，但是对于学区房价格还是有一些影响的。首先，顶配的学区房由于不能保证100%入学，房价一定会下降，这个地球人都知道。其次，多校划片摊出来、匀出来的优质学区入学资格，因为到底谁能入学的不确定性非常大，所以旁边那些获益的小区，房价也不可能会涨。这个是非常直观的影响。

当然我们肯定不能只看到这个层面，我们还是要往深了看。其实3年前就有社会调查机构指出，从2020年开始，光是出生在西城且有西城户口的新生儿，就已经超过了西城区小学现有的招生名额。

什么意思呢？也就是说光靠一个西城户口，甚至加上一个对应学区的房子早就已经不能保证100%入学。因为人太多了，而且越是牛逼的学校，想来上学的人越多。因此，西城的学校们早早的就定了各种各样的标准，父母户籍是不是居民户口、房本户籍上是父母还是爷爷奶奶、这家人的实际聚居地在哪里、房本的时间长短、是不是空挂户过道房等等，一系列指标综合排序。

既然有指标排序，并且房本和房本年限的指标也是重要的一个环节，那么购房以及尽早将户口迁入西城，以便获得一个相对靠前的排名，依然是进入牛校的必要环节。所以长期来看，现行制度下，只要排队的这种办法没有改变（短时间来看也没法改变），学区房依然是学区房，只是因为概率下降而降了一点价格而已。

换一个角度来看，多校划片再怎么划，牛校的入学资格也就局限在几个距离比较近的小区之间。最近炒的火热、位于金融街的宏庙小学，能划给北京西站马连道小区几个学位？所以想上牛校，最稳妥的办法还是买学区房。

打个比方，原本得了怪病需要吃某个特效药才有用。后来临床试验表明，非常贵的特效药不是100%有效，其他普通药也有一定可能能有效。那希望“有效”的患者该买特效药的还是会买特效药。

所以总体上看，学区房在过去是最保值的房产，在未来几年内依然是。不信看隔壁东城，西城出了多校划片，教育资源分布更加平均、合理的东城二手房价立马看涨。因为东城教育资源平均，买了学区不管划到哪里都不怎么吃亏。

3.多校划片，到底“劝退”的是谁？

买学区房的家长无非是下面三类人。

第一类人：砸锅卖铁、卖掉其他房子也要把小孩送进牛校的人。这类人不得不说“很精明”，他们大概率会买一个小户型、小面积、小总价的房子，甚至地下室也来者不拒，只求一个学位而已。

第二类人：中等资产群体，愿意将自己大部分资源给小孩一个牛校，同时留一些小的资金给小孩上辅导班。通常他们不会考虑很小的房子，愿意兼顾居住和上学。

第三类人：有的是钱的人，学区房说买就买，之后也有大量的金钱可以投入到课外班、补习班上面。

那么学区房对于三类群体的收益是不一样的。对于第一类人来说，基本上学区房就是子女教育唯一的希望，也是他们孤注一掷也要挤进去。但是对于第二类、第三类人来说，学区房只是教育的一部分，他们还会投入更多的资源到子女的课外时间。

说得难听一点，第一类人就算挤进去，也难和后面两类人的子女在同一起跑线上比拼，顶多就是拥有一个不错的学习氛围和不差的同学罢了。

所以这次多校划片，赶着在7月31日之前办好一切手续的是第一类人，今后多校划片落地，最劝退的也是第一类人。可以预见，到时候愿意给他们“接盘”，买地下室、买小户型的人会越来越少。除非政策有变动，否则面临有价无市的概率会比较大。

最后说一下我的结论，从现在的视角来看，多校划片整体上的影响依然微乎其微。但是对于我等普通人来说，还是不要轻易地去凑学区房的热闹。现在很多学校连作业都是需要家长来改、需要家长来辅导，所以我们最好的办法是，好好攒钱、多陪陪孩子，以后把钱合理地砸到各路补习班上面，这个收益远远要比学区房要靠谱。

当然，钱多的土豪依然可以不计成本地投资学区房，毕竟那是提高进入牛校概率的唯一做法。