这篇文章，我酝酿蛮久，因为担心得罪人，迟迟不敢写。

但我觉得整个行业已经到苟成这样了，只有发现问题，正视问题，才能解决问题。

先说说积极一面的消息。

二手房量稳住了。

从官方发布的数据来看，市区二手房（四县没有数据）从去年下半年开始，每月基本维持在成交1100套作左右，这是建立在房东们「以价换量」的基础之上。

量稳住了，是不是意味着价趋稳？也不一定。从个人角度，我们要习惯或者接受房价慢慢阴跌的趋势。专业一点的词儿，这一现象叫「磨底」吧。

有一点值得肯定，今年二手房不会再现去年大幅降价的情况。着急变现的房东们，去年基本离场差不多了。当然，今年也会有零星割肉的房东，但只要量不大，就不会影响市场整体走势。

不过，今年二手房市场还有一个黑天鹅，就是「紫金公馆」。作为投资属性最高的「倒挂盘」，紫金公馆年中交房，对二手房会造成一定冲击。

整体而言，等到紫金公馆交房，出清一批投资客后，市区二手房走势更明朗些。

再来说说新房。

我先放两张图，给大家对比下。

看到没，新房被二手房按在地上摩擦——二手房月均成交量1100套左右，新房成交连三分之一都不到（去年11月某盘集中网签，不具有参考性）。其中，新房成交还有一部分是来自「中介带看」。

只能说，这样的市场利好儒房吧。

为什么新房如此惨淡？

有些人可能会认为是受房企暴雷影响，购房者对新房没信心，转投二手房。有没有道理？当然有。但市区暴雷楼盘并不多，存在明显烂尾迹象的楼盘几乎被政府托管了。市场主体以本土小房企和国企居多，购房者对新房信心较大。

那为什么新房销售这么差呢？

有些新房卖得差，不是市场不行，而是自身本来就不行。我个人觉得，新房主要存在三个问题：

1、楼盘定价。

当二手房价几乎回调到2019年甚至更早时，当地价越来越低时，很多新房价格依然停留在2020-2021年，毫无性价比可言。

2、产品定位。

市面上有些新房产品规划，与购房者实际需求的房子，是完全不匹配。甚至不客气地讲，有些新房只剩下房子新一点。论产品力，在近两年交房的次新二手房面前，毫无战斗力。这一点，大家有目共睹，我就不多说了。

3、躺平式营销。

这一点，容易得罪人，我也不深说了。

这三个问题的背后，实际上是开发商忽视前策、客研和营销。

作为楼市观察者和记录者，站在2023年之前，我从没想过以上三个问题会成为楼市的「关键问题」。

一个存在了三十多年的行业，吸纳了无数优秀人才的行业，以上三个问题理应是行业具备的专业能力和基本素养。但今天，竟然成为影响行业向好的「普遍问题」。

这三个问题，能不能解决？

很难，因为这些实际上是企业老板的问题——不了解市场一线和不尊重客观规律。

你敢指出老板不对吗，还想不想混了。大家都是养家糊口过日子，多一事不如少一事，做得好不如不犯错。最优解的办法，就是让老板自己撞墙，自己发现问题、承认错误。

既然以上问题无法解决，是不是意味着新房进入死局？

也不一定，依靠国企了。

市区二手房每月成交超千套，至少说明市场存在一定的刚性购房需求。而实际上，市场还有不少购房需求没有被激发出来。许多正向置换的购房者，正面临「无房可买」的尴尬境况。

过去两年的土地市场，几乎都被国企包揽。国企手中，握有不少便宜的优质地块。让优质地块先入市，弥补市场缺位，缓解供应失衡。

当然，这些优质地块定价要合理，产品规划要符合人民群众对美好生活的需求，楼盘营销也要跟得上。

去年，市区把能买的土地几乎都卖了，今年土地市场将「无地可卖」。国企创造利润上缴政府，也算是增加财政，充实「粮库」。

尽管暂时我们都无法改变局面，但是新的一年，希望这个行业更好，更希望这个行业里的参与者都更好。就说这么多，谢谢你读完。