今天，朋友圈都在发御景龙湾的一套房源。房子位于14楼，建面约114㎡，单价：

1.66万元/㎡。

御景龙湾小面积房源，年初的成交价还是2.2万元/㎡，最近的挂牌价为1.9万元/㎡。

我特意问了一下，这套房子就是前几天出现的「惊爆价」房源。本以为当时价格已经是底了，结果不到一周，房东又把价格从198万降到了190万。

众所周知，苍梧学区房市场差得脱离常识。据我了解，由于降价房源越来越多，幅度越来越大，正常市场价格的挂牌房源，已经没有客户看了。到处是直降几十万的房源，单价也回到四年前。

比如博纳花园，前不久成交一套房子，建面约164㎡，单价仅有1.1万元/㎡。

又比如被全市人民关注的紫金公馆，当时新房均价1.76万元/㎡，现在好楼层的成交价是1.8+万元/㎡。也就是说，两年前还闹得全城人民都知道的「千人打新」活动，放在今天，根本不会发生了。

这一轮楼市回撤已经接近两年，从单个板块已经弥漫到全城，很多开发商和业主都坐不住了。不过早先，有网友曾经说过：

学区房最抗跌，降价关苍梧啥事？

在过去，「学区房」的确在楼市中一直扮演着行情领头羊的角色，是最受大家买单的投资品种。

那几年，连云港的操盘手们假借学区房之手，炒起了一个又一个板块。在名校托管办校、集团化办校的大潮中，2020年，连云港蹭上新热点的学区房房价犹如坐上火箭，房东连夜疯狂加价。

这年，万达板块成交价直奔1.8万元/㎡，云山板块首破1万元/㎡，花果山路东板块1.4万元/㎡...有人问，那么高的价格，怎么下得了手？中介拿出苍梧学区房成交案例堵住了他的嘴：

凤凰名都单价都破2.5万元/㎡了。

那段时间，连云港人都很亢奋，不是在打新就是在炒学区房的路上：

一夜暴富不再是梦想。

理想是美好的，现实是残酷的。这两年楼市走弱，苍梧学区房随之祛魅，跌下神坛。但苍梧学区房价格回调，并非全部归咎于「涨得越多，回调越狠」。

放开二胎的2016年，专家们估计娩新生儿人数会大幅上涨，但那年连云港只有约6.2万新生儿。2017年连云港出生人口7.6万人，是近6年的峰值。

按照六岁上小学的标准，2022年和2023年正是连云港学位最紧张的时候，但学区房价依旧在猛降。

因为很多人已经看到了未来。

2018年，连云港出生人数7.5万人；2020年，连云港出生人数5.6万人；2022年，连云港出生人数3.14万人。

此外，还有一个很大的变量在于，这届年轻人的心态发生了一些微妙转变。除了不生孩子不结婚，摆烂躺平是常规操作，在上班和上进之间，他们更喜欢上香和上钟。在学区房热搜的评论中，我看到他们说：

既然到不了罗马，那就选择不出发。