因为这周也没啥大行情，我们就来聊点稍微细节的。毕竟之前也看了比较长时间的房地产，所以今天就来聊聊地产股。最近地产股的整体表现还是可以，申万一级三十一个行业里，估计能排到前五，再不济前十也是有的。最近不少的观点里面也类似于调侃地说了一些地产股，比如某光城，从最低的2块钱开始已经连续好几个涨停了。

那么问题来了，现在这个节骨眼要不要来点地产股？这个问题要解释起来还是比较复杂的。

摆在明面上的事情是，政府在出手保地产。但是这个稳地产，既没有很明显的救房地产公司的信号，也没有很明显的改善需求的信号（我指的是全国层面）。那么供需两端都没有好政策，如何指望地产能够稳呢？

剖析这个问题，最简单的方法还是谁从房地产中间受益了，谁就最有动力。我们简单分析一下，从大的层面来看，房地产开发投资大约占GDP的11%左右，所以国家为了实现GDP增速的目标是有意愿去保房地产投资的。

但是这个保房地产投资的方法有很多，因为房地产投资里有40%是土地购置费用，也就是买卖土地，剩下60%是实打实的建房子。由于土地买卖不创造任何价值，所以土地买卖是不计入GDP的，而建房子是肯定可以计入GDP。也就是说，从实现GDP的角度，只要鼓励开发商继续建房子就行了。所以国家的态度很明确——保交楼，不能烂尾。如果实在没钱建，可以把项目打包卖给有钱来建的其他房企。至于需求管理，国家这个大层面是没有管的动力的。这是第一层逻辑。

但是对于地方来说，保房地产投资就不只是建房子那么简单了。虽然土地买卖不计入GDP，但是要进地方财政的账，这对于地方发债也好、搞基建也好还是其他什么也好，都是非常重要的。所以对于地方来说，保交楼是上面定下来的任务，但是当地来说，最重要的还是卖地。对于大部分项目来说，土地在房地产开发成本里大约能占到70%。也就是说，个人买新房的话，这部分钱是给国家做贡献的。

卖地的前提是有人买地。对于房地产企业来说，如果房子卖不出去，肯定是不会去买地的。库存越多的房地产企业，买地的动力越弱。当地房子卖的越慢的地方，买地的动力越弱。这一点大家都懂，那么为了促进买地，地方政府是有意愿拉一拉地方的房地产的。这是地方如此积极的原因，也是第二层逻辑。

至于怎么拉，最近各地都用了自己的办法，有的降了首付，有的降了房贷利率，有的地方搞了不认房也不认贷。这周，哈尔滨还成为了全国第一个放开限售的城市，直接把2018年的调控政策给废止了。按照最近才有的“惯例”，这个公告已经“活”过了1天，也就是说上头没有明确反对。

所以，地产肯定还是要保的。在这个大逻辑下，房地产股票有机会吗？我认为短期还是有的，但是长期肯定是没有的。也就是说，做一个3-6个月的持有计划是合理的，但是更长时间、更大涨幅的机会肯定是没有的。因为在第一层逻辑和第二层逻辑都是典型的短逻辑，一旦上头对GDP有底了，地方卖地的钱够了，完全可以对房地产企业“撒手不管”。

因此，在房地产数据还是比较差的阶段，依然可以继续期待房地产企业迎来各种“暖风”，带动股价涨一涨。至少，在看到土拍市场像2021年第一轮土拍那么火热之前，还是有一些搞头的。