前段时间，深圳房价又双叒叕霸占了热搜。从去年底豪宅被秒杀，到今年2月份一举夺得全国房屋均价榜首，均价首破7万元每平米大关。再到后面的豪宅再次遇到土豪秒杀，以及天价“喝茶费”。由此看来，深圳楼市不仅是全国复苏最早的城市，短时间内也肯定是最有热度的城市，与同样是一线城市，但是最近异常冷清的北京和上海楼市形成了鲜明的对比。

当然，北京和上海作为全球化的大都市，最近把精力都放在防止疫情境外输入上面了，看房人群虽然据说有所上升，但是大家还是比较惜命的，并不愿意过多的看房。只是疫情似乎并没有阻挡深圳人民对房子的热情。

我们老祖宗有句话叫“闷声发大财”，还有一句话叫“木秀于林风必摧之”，所以这段时间深圳部分片区的楼市异常火热，也吸引了社会各界的广泛关注，其中政府和监管部门就冲在了最前面。要知道国家刚刚重申了房住不炒的宗旨，这个时候深圳上窜过快的房价，自然要好好地接受接受检查。

这不，没几天就从众多原因中找到了房价过快上涨一个重要的“病因”，房屋抵押经营贷。

1.何为房屋抵押经营贷？

可能不在金融业，又没有想过在房贷上面走“旁门左道”的朋友们不甚了解。其实房屋抵押经营贷，与我们通常说的房贷有许多类似之处。我们平常说的房贷，也是房屋抵押贷款，二者的差别就在“经营”二字上。

也就是说房屋抵押经营贷款，是针对企业或者个体户等，出于生产经营等目的放开的抵押贷款。放在平时，这个东西是个非常好的、支持实体经济发展的东西。

大家都知道小微企业、个体户从银行贷款非常难，因为这些小企业信用资质不好判定，有的财务账务和纳税情况也是模糊不清的。那么这个时候，如果企业主将自己的房产抵押给银行等金融机构，那么银行解决了风险控制的问题，自然就乐意给这些企业放贷，也就解决了小微企业融资的问题。

特别是这次新冠疫情下，许多中小企业迫切地需要获得银行的低息贷款，来应付此次面临的经营困难。国家和地方也出台了许多支持中小企业渡过难关的措施，其中就包括放宽抵押贷、经营贷等贷款项目的准入限制。

2.经营贷是怎么进入楼市的？

不得不说，这个初衷非常是好的，但是却被个别人动起了“歪脑筋”。不过客观地说，从我了解的情况看，使用抵押经营贷或者无抵押的经营贷来买房早就不是什么新鲜事了。早在2017年也就是3年以前，我身边的朋友和房屋中介就跟我聊过这个事情。

因为我这个朋友想交易的房子，业主不接受组合贷，我朋友只贷公积金还有个几十万的资金缺口不好弥补。而我这个朋友，性格稍微有些腼腆，不太喜欢跟亲戚借钱，但是恰好又跟银行搞信贷的很熟，朋友很多。所以跟银行里的朋友商量商量能不能搞一个经营贷过渡一下。

当时定的方案就是，贷个几十万的经营贷，利率比商贷大概高1%左右，每年要还本付息一次，然后再申请续贷。因为我朋友在银行熟人朋友多，到时候可以随便续贷，加上他工资很高，没几年就能还上，所以当时还是挺心动的。不过后来遇上了严查信贷资金流向，担心自己出事以及连累朋友，所以后来改成买另一套便宜的房子了。

所以说，用经营贷这个套路在几年前就有了，但可能也就是某些比较懂金融的人私下里面偷偷搞一搞。不过深圳人民“脑子活络”的就多了。现在经营贷的资质审核肯定比几年前还要严格，所以据报道，为了获得经营贷款，许多人还通过花钱，直接购买经营年限比较长的公司，然后再购买或者虚构业绩来套取经营贷。

3.控制了经营贷，能否遏住深圳的房价？

显然，经营贷进入楼市一直是监管机构这几年严打的重点，前几年监管机构就对信托资金进入楼市进行过严打。只不过喜欢把资金挪用的人实在是太多了，比如说各种名目的消费贷、快贷。比如说买房有个几十万的缺口，找几个朋友各贷个10万的无抵押消费贷，然后转给购房者就能实现。而且这些朋友日常也有开销，也不容易发现。但是把这件事情闹得这么大，不得不说深圳的刚需也好投资客也好，确实会玩金融、加杠杆。

从我个人来看，深圳房价最近几年的上涨，恐怕不是一个经营贷就能解释的。换句话说，控制住了经营贷，也不能说就对深圳火热的房市“釜底抽薪”。因为深圳楼市上涨的筹码实在太多了。

首先，深圳人口流入还有很大的空间。去年，深圳常住人口是1340多万，距离人口红线1480万还有140万的空间。这个140万的空间看起来好像不大，因为北京距离人口红线也是150万左右。但是北京人口压力在这几年其实非常大，与深圳相比，北京过去落户应届生都到了结婚生育的年龄，而深圳最近几年才忙着抢人，出生人口的压力不大。

其次，深圳户籍在四个一线城市里是最宽松的。本科应届毕业生，在北京基本上落不了户，但是深圳基本上是敞开大门的。就算不是应届，本科加上中级职称也是很容易的。要知道中级职称其实并不是非常难，在经管类里面可能中级会计稍微难一点，中级经济师本科毕业水平稍微学学差不多就是十拿九稳。

第三，粤港澳大湾区打通以后，深圳房价将可以直接对标香港。甚至因为交通生活便利的原因，许多香港上班的人会直接选择在深圳买房。

第四，深圳许多区域都还有许多新盘，而不少地区一二手房价格“倒挂”的现象非常明显，而“倒挂”是最典型的“买到即赚到”，很容易刺激刚需和投资客敏感的神经。

所以，遏住了经营贷本身是扬汤止沸，更重要的是释放了严控房价的信号。好消息是，深圳市住建局已经宣布要开展三个月的专项整治，相信能够很快地抑制住房价。不过个人认为，要真正把深圳的房价稳住，恐怕上面四个更重要的原因如何应对，才是真正的考验。