其实我等普通人,绕来绕去,总归还是绕不开房子这种大事。一方面,现在房价已经远远超过普通人工资水平能够负担的部分。另一方面,由于结婚、上学等等各种原因房子的刚需群体还是客观存在的。所以对于房价和房市,我跟大部分朋友一样,还是继续保持关注吧。
前段时间,我跟大家一样,注意力基本上都放在房贷是选对接LPR还是留在固定利率上面。我的建议之前也写文章也说了好几次了,对接LPR绝对是优于固定利率了,我自己早早办了转换,8月份我就可以按照新的方式计算房贷了。按照现在4.65%的5年期LPR算,已经较之前下降了0.25%,每个月少还个百来块钱还是有的,每个月多一顿下馆子的钱。当然坚持固定利率的朋友,我说过我不再劝了,尊重你们的选择,祝你们好运。
所以今天顺着房贷走,还谈谈我对房贷的看法,只不过重点不再讲选LPR还是选固定利率。因为有朋友问我,现在经济压力这么大,手上有好多闲钱,不知道该怎么弄。因为我们俩很熟了,所以知道他手上还有当年上浮20%,也就是5.88%的房贷,我就建议他多的钱还是提前还房贷吧,比理财什么的靠谱多了。
他就问我说,现在还有这个选项吗?提前还房贷之前有人说不是很傻吗?我只能说此一时彼一时也。那个时候房贷利率低,房价又处在上涨周期,提前还贷当然不划算。因此今天专门来讲讲,根据自己的情况来判断,到底需要不需要提前还房贷。
判断的核心,看房贷的利率。很简单的道理,如果房贷利率低于一般银行理财产品的利率,那多贷款就是赚到了。如果房贷利率比一般银行理财产品的利率高很多,那提前还款才是正途。
就拿我买房子的时候举例吧,那个时候一般房贷都可以根据收入和征信情况打折。我当时买的时候拿了一个八三折,八五折和九折也很正常,身边还有银行内部员工拿八折、甚至七折的很多。所以我当时房贷的利率也就4%出头一点,而那个时候余额宝年化大概还有3.5%,银行理财都在5.5%左右。
因此,那个时候多贷款就是非常“赚”的了。我有一个朋友,本来可以少贷款100万,但是硬是做成了满贷,手上留100万。如果少贷100万,每年可以少还房贷利息是4万,但是自己投资到银行理财可以赚到5.5万,这样一来,手上不仅留了现金,还白赚了利差。
反正道理是这个道理。现在随着理财利率一路下行,而房贷利率一路上行,导致房贷的实际成本越来越高。现在银行理财利率普遍在4%出头,房贷上浮10%甚至20%都到5.3%或者5.9%,贷款压力越来越大,真的是给银行打工了。
那么怎么在利率上面衡量自己的房贷要不要提前还呢?其实也不复杂,一般来说,如果房贷利率比银行理财高0.3%就可以考虑提前还了。
目前我简单看了一下,银行理财能给到4.5%的收益率已经非常不容易了,那么对照一下,房贷利率上浮20%的朋友,就算挂钩了LPR,房贷利率也要5.63%,提前还贷是最优选择。上浮10%的朋友,挂钩了LPR,房贷利率是5.14%,提前还贷也不错。没有上浮也没有下浮的朋友,现在4.65%刚好跟银行理财差不多,可以过段时间观望观望。打折的朋友还是先拿着房贷不还比较合适。贷了公积金的朋友,一般在3.5%以下,也是不要提前还贷的好。同理,组合贷的朋友们,如果商贷利率高,也可以对照上面的标准先还掉一部分商贷。
当然这是一种比较保守的算法,其实现在很多银行可以提供低息的消费贷,比如我在某大行APP里面就经常给我推送4.35%的消费贷。换句话说,如果朋友们能够拿到消费贷的利率比房贷还要低,说明存在严重的“利率倒挂”。因为消费贷是无抵押贷,房贷是有抵押贷,无抵押贷的利率都比有抵押贷还要低了,感觉想办法“置换贷款”吧,把贷款换成利率低的那一种。
此外唯一需要考虑的例外因素,看看自己未来有没有买二套的需求。注意这里是二套,换房的朋友们不需要考虑。为什么这么说呢?虽然现在货币政策已经有所宽松,但是房贷整体上还是比较紧张的,特别是二套是有首付比例的要求的。
特别是有些朋友,别说换房了,卖掉手上的房子再按二套的首付比例都买不回来。而小孩又有非常迫切的入学需求,急需搞一套低总价的学区房。所以如果近期内考虑买二套的话,别管什么利率不利率的了,把现金拿在手上才是正途。多付点利息成本,跟二套房的大业比起来,根本微不足道。
展望未来,随着经济增长的压力越来越大,政府刺激经济的货币手段越来越多,整个市场利率水平预计大概率也将持续下降,各类理财产品的收益率也将相应下降。这个时候,新贷款的利率也将对应的有所下降。到那个时候,老贷款不论是提前还也好,还是置换也好,都将成为不错的选择。