房子哪有命重要，这个所有人都清楚。疫情当前，房企开工难，售楼处大家不敢去，二手房中介在老家回不来或者被隔离都是常识，不得不说去看房买房卖房的都是勇士。再叠加上春节的影响，2月份楼市一片冷清简直是再正常不过了。

根据各大中介公布的数据显示，不少地方的成交量同比环比下降了70%-80%。如果说2月份楼市成交量大幅缩减是预期之内的话，那么房价的数据就有点出乎意料了。根据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据显示，2月份监测的306个城市中，有三分之二城市二手房同比上涨，而且涨幅不低。

深圳以同比涨幅18%、环比涨幅11%，单平均价7.2万傲视全国，北京同比涨幅7.8%、环比涨幅8.7%，单平均价同样超过了7万。

说实话，上面的消息前几天就出了，但是我仔细思考了两天，依然觉得上面的数据让人感到很“迷”，下面奉上我的思考。

1.挖挖数据源：中国房价行情数据到底可靠不可靠

说实话，中国房价行情数据我真的是第一次听到，也是第一次用。过去我看房价走势最常用的数据有两个，一个是国家统计局每个月发布的70个大中型城市房屋价格指数，这个是现在最权威的官方数据。另一个是绿中介（你们知道我说的是谁）APP或者研究院发布的根据他们自己交易结果的数据，之所以用绿中介的数据主要是因为他们在北京相对体量大一点，数据更有代表性。

那中国房价行情数据是什么背景？我上他们的网站查了一下。根据他们网站上的资料，他们是中国房地产协会主办的数据平台，数据与官方数据也好、房屋中介数据也好，有两个个比较大的区别。

第一，他们的数据是以存量房挂牌价数据为主，兼顾是新房和成交价。传统上我们常见的数据一般是区分的比较开的，成交均价是成交均价，挂牌均价是挂牌均价，一手新房价格是一手新房价格。但是他们这个数据是以挂牌均价为主的综合指数。

第二，他们宣称他们的数据跟银行以及政府项目进行了对接，所以能够对接全国主要房地产数据服务商、电商平台、商业银行数据进行比对，来完善他们的数据。

综合上面的信息来看，我个人认为可以得到三个判断。首先，他们能够对接银行数据，又有中国房地产协会这个的行业协会作为背景，数据来源和处理方式基本上应当是可靠的，所以他们的数据和分析结果完全可以用。

其次，根据他们数据和其他数据的第一点区别可以知道，他们的数据是以挂牌价为主的综合数据，那么因为事实上挂牌价和成交价之间存在差额，最后讨价还价一般会导致成交价低于挂牌价，所以他们的平均房价一般会比其他传统数据要高。

最后，根据他们数据和其他数据的第二点区别可以知道，虽然存在前面说的差异，但是银行贷款这种数据是非常稀缺的，所以用银行贷款来完善数据是能发挥很大的作用的。

综合以上三点，我认为这个数据是可信的、可靠的，它确实提供了一些我们可能不知道的信息，值得我们再分析分析。

2.量缩价涨原因的几个猜测

因为我也是和大家宅在家里，所以也拿不到什么一手信息。除了前面说的，因为数据是以挂牌价为主导致统计方面的差异以外，根据我对市场的理解说一下我对价格上涨原因的两个猜测，从可能性由高到低依次排列。

可能性1：成交主要是学区房。随着3·17新政的推出，这几年二手房成交的主体逐渐向学区房和一些高品质住宅转变。换房在3·17新政下是非常不受鼓励的，也只有为了子女咬牙上学的家长才舍得掏钱买学区房。

过去，学区房的成交时间主要集中在3、4月。但是这两年情况又不一样了，一个是2018、2019两个小阳春，大家都知道3、4月份房价可能会涨，所以买学区房的时间都提前了。另一个是卖房再买是市场主流，为了能赶上早点买学区房的好时机，卖房的时间也相应提前了。这两个因素叠加起来，年底和年初就成了交易的高峰，这也是为什么12月和1月成交量越来越高的原因。

那么这一次疫情，如果不是当年入学着急买学区房，普通购房者的购房计划肯定会推迟，留下的就是今年要入学的学区房买家。随着学区房成为成交主体，学区“溢价”就会推动房屋均价上涨。

可能性2：有人抄底。从疫情出现开始，抄底论就不绝于耳。抄底的理由无外乎政府政策支持、卖房群体和开发商资金紧张，房贷利率可能有所松动等等。

所以如果说有人抄底，我觉得也是可以理解的，毕竟对我们普通人来说房子是大事，对于有钱的土豪来说，不过是大类资产配置的一个小环节而已。

但是我个人觉得第二个可能性是非常小的，因为土豪也是人，2月份疫情这么严重都能这样忙着赚钱，于理不合。就算是真的有人抄底，那也只能是少数人，市场不太可能这么快就反映出价格上涨。

3.价涨量缩对未来房价的几点启示

第一，优质的房子不怕没人“接盘”。北上广深四个一线城市以及发展前景好的二三线城市，不怕没人接盘。北京距离当年的3·17高点还有一段距离，如果政策调整到跟以前一样，那至少会回到高点的位置。深圳、苏州这些地区，这几年房价也是持续再涨。学区房就更不用担心，只要当前的教育体制没有大的变化，愿意为学区房掏钱的家庭绝不在少数。

第二，有钱人还是多。这段时间，深圳又爆出新闻，土豪排队买2000万豪宅。要知道就在去年下半年，深圳当时也有一个楼盘开盘，最低价岱岳1500万，仍然有一大堆土豪要摇号才能买，而且摇中了都买的很开心。所以国内的有钱人还是多，他们对房价走势的影响不容忽视。

第三，未来房价走势不确定性很大。价缩量涨，这个在股市或者交易里是典型的“顶背离”，也就是说虽然价格涨上去了，但是没有了交易量的支持，说明市场继续涨价的动能已经不足，通常可以视为反弹的末期或者下跌的开端。

所以综合这三点，年内我的判断仍然是先跌后涨。因为疫情之下，房价应该会跟经济基本面保持一致略有下跌，但是之后随着经济回暖以及各种财政、货币政策的刺激，房价很可能会有所回涨。