上周国家出了一个关于土地的新政策，简单来说就是农业用地转为建设用地的审批，今后会将一部分权限下放到省级政府。这个政策已经出了一周了，本来不打算专门写一篇文章来评论一下，怎奈之后几天有几个朋友来问我，这个对房价是什么影响？我直接告诉他利空。

结果我几个朋友都不信，然后给我转了各路媒体的文章，基本上都说的房价上涨。这个结论摆到我面前，我是真的迷了！怎么看这个政策都是利空，至少也是房价稳定，怎么就能硬生生写成利好了？所以今天就来讲讲这个事情为什么说是一个大大的利空！

1.供给上升、价格就下降，这是经济学的基本逻辑

市场经济大家都懂的，价格基本上是由供求关系决定的。供不应求价格上涨，供大于求价格下跌，我相信这个道理没有人不懂。那么下放建设用地审批，对房地产市场供给是增加还是减少呢？显然是增加，所以其影响不言自明。

我们换一个角度来看房价的问题，我们先不说北上广深四个一线城市，先说说香港房价的历史。香港房价涨涨跌跌很多次了，但是跌的最厉害的莫过于1997年到2003年。

大家印象中的香港，房价高的离谱，甚至许多人只能住在“鸽子笼”一样大小的房子里。如果一个人房间里的床铺不是三面靠墙，就说明这个人房子已经不小了。可能有人觉得，香港房价高，一方面是收入高，另一方面是土地少，所以房子少。其实并不是的，至少打开卫星地图就能发现，香港其实真正建成房子的土地并不多。传言中，香港就是“七分绿化、三分建筑”。

那么降低高房价，能否通过提高房屋供应来实现呢？香港历史上还真有这么干过。1997年，香港政府提出在十年内，要让七成的香港人买到属于自己的房子，为实现这个目标每年新建至少8.5万套廉价住房。

这个计划从2000年开始正式起效，当年10万套建好的廉价住房开始入市，后续几年每年都有8万套以上廉价住房入市，市场对房价的信心彻底击垮。到2004年时，最高已经跌去七成。

回到北上广深四个一线城市，北京市耕地面积占北京市的十分之一左右，上海市耕地面积占上海市的三分之一左右，广州和深圳周边耕地和潜在建设用地更多。上海高校的教授曾经测速过，上海将耕地面积的一半转为建设用地，至少可以提高上海人口容量上限500万人。那么对应能多出来多少套房子呢？

如果放开建设用地审批权，如果真的是“铆足劲”使劲地批，迅速扩大住房供应的话，加上配套的公租房、自住房、两限房，那么对于房价利空的冲击只会更大。

有人以此认为这个是扩大特大城市人口上限的“前奏”，但是这个只是许多媒体自己“口嗨”，根本就没有真凭实据。就算是扩大人口上限，都往现在的类似于郊区的地方住，对市区的房价能形成利好吗？

2.地方财政有了更多的储备，拉高地价的压力也相应减弱

国内房价为什么高？并不是施工成本有多高，很大的一部分原因就是因为地价贵。地价作为总成本占很高的比例，逐步把房价往上拉。这也是为什么许多城市土地拍卖完，马上就有建筑方面的专家预测开盘价格，毕竟建设的成本相对来说好预测，只要有了地价的基础，开盘价并不难。

客观地说，因为咱们国家没有房产税，所以地方搞地铁等大型基建确实缺乏稳定的收入来源，过去对卖地收入的依赖性很大。

在这个政策出台之前，能用于拍卖的土地总感觉是有限的，所以也有动力去拉高地价。能卖一块是一块嘛。但是现在审批权限下放了以后，地方财政的土地储备就很充足了，规划也可以慢慢做了，有些地也不是非要卖高价了。

那么合理预计土地价格的下降，对于新房房价来说绝对是利空，那么也会对二手房房价形成一定的利空。

3.大城市扩张的连锁反映，带动其他城市房价下降

2000年互联网基本成熟之后，因为远程办公越来越便利，许多人都预测大城市将要逐步消失。但后面发生的事情大家都知道了，不仅大城市没有消失而且还越变越大，小城市不但没有壮大反而越缩越小。这也进一步说明了，人口聚集才能创造更多的需求和就业机会，如果不加限制城市只会越来越集中也越来越大。

那么对应到放开建设用地审批权上面，这个事情直接的受益人是谁？肯定还是土地相对紧张的大城市、省会城市和发展的比较好的二线城市。三四线城市缺地吗？可能也缺，但肯定不会像大城市那么需要。

在现在的房价面前，除了炒房的“有钱人”，大部分人是不可能像普通投资品一样买一堆房子屯着。所以许多人只能在继续扩张的大城市和小城市之间选择一个地方安家。

现在交通发达，年轻人走南闯北的机会很多，越来越多年轻人对老家或者家乡的感情已经相对淡漠，可以预见选择大城市的人会越来越多。配合当前逐步放开的户口政策大环境，三四线城市人口流出将越来越多，房价肯定也会受到拖累。

从这三个角度看，不管怎么看都是对房价利空，真不知道利好这个消息是怎么来的？出台政策这段时间，房地产企业频频拿地就是利好吗？就是看多未来楼市吗？这个逻辑是不是过于牵强了！