还在赌房价的中产,高负债会很快吞掉你的人生红利

幸运的脚步 2024-12-16 16:11:23

有意思的是,如果你去百度一下这个关键词,会发现大CY的都是跨国公司、外企,基本搜不到国内企业的消息。所有内企CY的消息都出现在文章评论、私信、微信群、胖圈之类的小道里。赵本山老师的声音又回荡在耳边:

国外比较乱套,整天勾心斗角;

今天内阁下台,明天首相被炒;

闹完金融危机,又要弹劾领导;

纵观世界风云,风景这边更好!

听起来像在说今年,但实际说的是1998年。那一年,卢布大贬值,日本首相下台,米国总统被弹劾,亚洲金融危机。而我们呢?“粮食大丰收,洪水被赶跑,人民安居乐业”。一个小品段子给全国人民注入的信心,比现在开两个大会都强。

1998年真是充满希望的一年。那一年,搜狐、腾讯、google相继成立,百度、京东和阿里巴巴还未诞生。没人知道下个二十年中国的列车即将加速,偶然跳上车的那些人成了时代的幸运儿。

二十年过去了,同样没人察觉列车即将减速,直到美团董事长王兴在跨年演讲中说出了那句名言:“2019可能会是过去10年最差的一年,但却是未来10年最好的一年”。一语成谶。今天我们回头再看,醒悟之余为时已晚。

周日闲话完毕。今天继续选择知识星球近期问答案例,欢迎各位读者思考和留言。

1.

匿名用户提问:老师,你好。我想咨询一下工薪阶层如何撘配自己资产保值的问题。今年1月因为孩子读初中,买了高新区的学区房,目前高位站岗(贷款260W)月供压力很大,目前我老公供房贷,我供娃和家用,成了月光族。另外还有一套房在XX新区的XX,属于刚需楼盘,这套房是2014年买的,目前卖出去也不亏,有贷款10万,目前闲置,出租的话,租金是3000。然后,我在高新区还有一套40平米的loft,目前出租状态,租金3600,无贷款。

我认为我们目前的资产撘配很危险,想要把XX新区的房子出售。第一,我想请问老师,我选择这个时间点卖房对不对?第二如果卖掉一套房,我应该如何分配资金比较好?第三,我公寓是保留收租金还是怎么处理好?第四,我们正处于上有老下有小的高压力阶段,资产资金怎样处理才能跑赢市场,度过这个经济低迷期?

答复:

你好,你现在有三套房,但刚买完房应该没什么积蓄,主要资产以房产的形式存在,而且贷款比较高。这样的资产配置是存在风险的,我建议你尽快作出调整。调整的目标,一是要让资产里的房产比例往下降;二是降低贷款,原则是不能让家庭月光。月光表面看可以维持,其实是风险很大的状态,一方面平衡需要两份工作收入和租金共同维持,任何一方出了问题都无法接受;另一方面月光就意味着失去财富积蓄的能力,等于把时间推离了自己的一方。

简单回答一下你的问题。第一,你的情况,这个时间点卖房没问题,一线城市的房价都还起不来,二线就别担心了。第二,我不知道你卖房后的收入有多少,不过我建议是先还部分房贷,至少在现在的基础上减少1/3,如果有剩下的资金可以买些流动性好的资产;第三,如果考虑资产保值,卖住宅就不如卖公寓,公寓无法抵抗通胀,吃不到增值的红利。如果考虑现金流的话也可以留公寓,前提是租金收益率必须够高,至少5%以上。第四个问题我在前面回答过了,现阶段要降低房产的比例,留一定现金资产在手上,同时现金流一定要为正(不以降低生活质量为代价)。能做到这三点,就不必太担心。

2.

匿名用户 提问:老师你好,坐标深圳,2020年被朋友怂恿做jyd买房,现在亏了很多,压力较大,现在非常后悔。深圳房价跌了很多感觉房价在底部,想请老师帮我看看怎么优化才好,还有没有必要继续撑着。A楼梯房93平,市场价460万,jyd欠款560万,租金5500 扣掉租金月供1.2万;B楼梯房75平,市场价400万,房贷欠款400万,租金5200 扣掉租金月供2万; C塔楼100平,市场价420万,房贷欠款170万,月供1.5万,这套我们和父母在住,父母住了20多年不愿意搬。目前家庭手上现金300万。这几年做生意没赚到钱,年收入只有12万左右,老婆父母都没工作,目前二胎准备出生,家庭开支较高。

一、目前怎么优化比较好,是卖掉一些房产减少压力,还是继续供?前几天想过B房做jyd可以贷350w,这样扣掉租金月供只有3千压力少很多,建议做吗?

二、我朋友建议我做老赖,因为A房资不抵债,差额100万;我还真有想过,毕竟现在100万很难赚;

三、另外老家汕头有两块土地,总值60万,我想卖掉来还贷款,但是父母不想,请问建议卖掉吗?

答复:

你好,你的问题跟之前一个朋友类似,都是进场时间没选对,导致投资被套,而且因为加了杠杆,损失比较大。

我对你的建议,是尽快卖房自救。目前你的月供就接近5万元,而你的年收入12万,估计连养一家六口人都不够。巨大的现金流缺口,很快就会吞掉你的现金储备(标题出处)。你的300万现金是在过去经济上行期间赚到的,每一分钱都要珍惜,因为以后赚钱并不容易,估计你自己也是有体会的。我想说,未来几年的经济情况我不敢妄言,但是肯定是乐观不起来,你上有老下有小,要做好更周全的、可持续的准备。

卖房肯定要割肉,这是为之前犯的错付账,错了就要认,不要不舍得。你的第一个问题里,B房做jyd月供才9000元,我猜是先息后本,每月压力虽然小,但只还利息等于还是在赌房价会涨。第二个问题里关于老赖,真要做的话需要花时间筹备,找专业人士,至少把你名下其他资产要切割出去。我个人觉得并不值得,毕竟老赖除了影响你个人信用,也对子女将来有一定影响,而且你家里只有你一个人工作,你做老赖可能不大适合。第三个问题我支持你父母,两块地价值不高,卖掉容易,再买回来就难了,不妨保留。

我给你提两条建议,你可参考一下。最好的办法就是趁深圳市场有热度,把前两套房都出掉,现金储备虽少了100万,但每月现金流会大幅改善;手头的200万用好的话,加上工作收入,收支的缺口不算太大,可能一两年内都能接受。等孩子周岁以后,或者你太太也去工作,或者你再想办法开辟新的收入源,把收支搞平衡。这个方案是最安全的,即便未来真的放水了,你还有170万债务会受益,算不上踏空。

如果你还是想赌房价上涨,可以只卖掉第一套。第二套做jyd的话虽然现金流一年节省18W,但需要填进去50W现金,而且过桥费用和中介费用也不低,只有你打定主意长期持有才有必要做。这个方案会比上一个多花50多万现金,而且每月现金负担多3千,换来的是手上多持有一套房产。如果未来三年房价能涨个10%就算不亏,但如果未来房价下跌,三年利息就算白送了,而且jyd续期会有麻烦,届时可能会比较被动。

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